Giá bất động sản liên tục được đẩy lên cao trong khi thanh khoản trên thị trường không tăng tương ứng. Diễn biến này khiến giới chuyên gia lo ngại thị trường bất động sản đã xuất hiện bong bóng giá cục bộ. Người mua, nhà đầu tư nên làm gì?
Sau 2 năm dịch Covid-19 hoành hành, mặt bằng giá bất động sản tại hầu hết các thị trường đều không giảm mà còn tăng. Ngoại trừ những đợt thực hiện giãn cách xã hội, thị trường tạm chững cả giá và giao dịch, sau đó lại phục hồi với giá luôn ở một mức mới cao hơn. Việc nguồn cung dự án co ngót do thắt chặt pháp lý cùng với chi phí đầu vào tăng cao được cho là nguyên nhân chính đẩy giá nhà đất. Ngoài ra tâm lý đầu cơ dần hình thành trong bối cảnh lạm phát hậu khủng hoảng kinh tế cũng kích thích giá đất nhiều nơi tăng mạnh.
Xem thêm : Bong bóng bất động sản: Yếu tố hình thành
Giá tăng, thanh khoản giảm, thị trường bong bóng cục bộ?
Báo cáo thị trường quý 1/2022 của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong khi loại hình chung cư, nhà đất thổ cư, bất động sản nghỉ dưỡng ít biến động thì đất nền, đất nền dự án tại nhiều tỉnh thành vẫn sôi động. Mức độ quan tâm đất nền cả nước trong quý 1 giảm khoảng 7% so với cùng kỳ năm 2021 nhưng lại tăng 4% so với quý 1/2019 – khi dịch Covid-19 chưa xuất hiện. Lượng tìm kiếm từ khóa quy hoạch trong tháng 3 vừa qua tăng 22% so với tháng 3/2021 cho thấy nhu cầu mua, tìm kiếm vẫn rất lớn.
Đáng chú ý, dòng tiền đầu tư đất nền đang có xu hướng dịch chuyển vào khu vực miền Trung. Theo đó, trong khi mức độ quan tâm đất nền phía Bắc và phía Nam giảm lần lượt 11 và 12% thì lượng quan tâm đất nền miền Trung trong quý đầu năm lại tăng 14%. Các tỉnh thành có lượt quan tâm mạnh nhất là Đăk Lăk 58%, Khánh Hòa 48%, Bình Thuận 44%… Cùng với đó, giá rao bán tại nhiều tỉnh cũng tăng mạnh so với cùng kỳ 2021. Cụ thể, giá rao bán đất nền Thanh Hóa tăng 35%; Khánh Hòa tăng 26%, Bình Thuận tăng 13%.
Nhiều tỉnh thành phía Bắc và phía Nam tuy sụt giảm mức độ quan tâm nhưng giá rao bán vẫn neo cao và tiếp tục tăng thêm. Tại Hà Nội, mức độ quan tâm đất nền Đông Anh, Gia Lâm, Thạch Thất, Quốc Oai đều giảm trung bình hơn 10% nhưng giá rao bán lại tăng lần lượt 20%, 21%, 11% và 26%. Các thị trường phía Bắc khác như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng cũng ghi nhận lượng quan tâm sụt giảm lần lượt 32%, 22%, 7% nhưng giá rao bán cũng tăng lần lượt 16%, 35%, 29%.
Tương tự với thị trường phía Nam, mức độ quan tâm đất nền Bình Dương, Đồng Nai đều giảm 13% nhưng giá rao bán tăng lần lượt 27% và 7%. Ở những địa phương có lượng tìm kiếm tăng mạnh như Tây Ninh, Bình Phước, Long An, giá rao bán cũng tăng 12-13% và 23%.
Như vậy thị trường bất động sản trong quý đầu năm ghi nhận mức độ quan tâm sụt giảm ở nhiều địa phương trong khi giá bán vẫn tiếp tục tăng. Trong khi đó, nhu cầu đầu tư đang tập trung chính ở loại hình đất nền còn nhà đất thổ cư, căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực không có nhiều biến động. Diễn biến này cho thấy tâm lý đầu tư đã diễn ra mạnh hơn trong 2 năm dịch bệnh, người dân chọn đất nền để trú ẩn dòng tiền trong bối cảnh lạm phát gia tăng. Thực tế, 3 tháng đầu năm nay và suốt 2 năm qua, sốt giá đất đã diễn ra tại nhiều địa phương, từ Bắc vào Nam. Điểm đáng chú ý là từ năm 2021, giá đất nhiều nơi tiếp tục tăng mạnh nhưng thanh khoản thị trường khá thấp. Đây cũng là một chỉ báo về việc xuất hiện bong bóng giá đất cục bộ.
Bong bóng giá đất có đáng lo?
Nhận định trên cũng được Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra tại báo cáo quý 1 mới đây. Theo đó, VARS cho rằng, giá nhà tăng nhưng thanh khoản thấp là tín hiệu cho thấy đã xuất hiện bong bóng cục bộ. Đáng chú ý, giá nhà cũng leo thang theo giá đất và lập mặt bằng giá mới ở nhiều nơi, song lượng giao dịch chỉ đạt mức thấp. VARS cho biết, để ổn định thị trường, cơ quan quản lý Nhà nước đang đẩy mạnh củng cố hành lang pháp lý cho thị trường BĐS.
Về nguyên nhân giá BĐS liên tục tăng bất chấp dịch bệnh, VARS cho rằng, chính quá trình hình thành các đô thị mới đang dẫn dắt quá trình tăng giá. Nguyên nhân thứ hai là do nguồn cung thiếu hụt, không đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Ngoài ra, trong và sau thời kỳ dịch bệnh, các dòng tiền chọn BĐS làm nơi trú ẩn an toàn và sự kỳ vọng vào gói kích cầu cũng làm tăng nhu cầu đầu cơ BĐS đẩy giá đất lên cao.
Về tình trạng sụt giảm thanh khoản, chuyên gia của Batdongsan.com.vn chỉ ra các nguyên nhân: thứ nhất là dòng vốn đầu tư, vốn dịch chuyển sang sản xuất, kinh doanh nhiều hơn. Tỷ trọng tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 19% trong tổng dư nợ nền kinh tế; thứ hai, NHNN theo dõi sát sao và siết chặt tín dụng vào bất động sản có tính đầu cơ, các dự án lớn (Chỉ thị số 01); thứ ba là Chính phủ và chính quyền các địa phương công khai, minh bạch các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất trên địa bàn; nhiều tỉnh thành ra văn bản dừng các hoạt động phân lô, bán đất nền; thứ tư là giá BĐS đã bị đẩy lên quá cao ở nhiều địa phương. Trải qua nhiều cơn sốt đất, nhiều nhà đầu tư đã thận trọng hơn trong việc ra quyết định đầu tư.
Theo các chuyên gia, điều đáng quan ngại là, bong bóng giá sẽ càng làm suy yếu thanh khoản thị trường. Hơn nữa, nhà đất trở thành kênh đầu tư thu hút mọi nguồn lực xã hội, tước mất cơ hội phát triển của đầu tư kinh doanh sản xuất. Kịch bản “chết trên đống tài sản” sẽ thành hiện thực khi đầu cơ đất đai lên cao và các nguồn cấp vốn khóa van tín dụng.
Tuy nhiên, bong bóng giá đất chỉ hình thành cục bộ tại những nơi có sốt đất, chủ yếu là những địa bàn lân cận “ăn theo” sức nóng tăng giá ở vùng lõi, mức độ ảnh hưởng của các địa phương này không đại diện cho tổng thể. Hơn nữa, sự sụt giảm thanh khoản thị trường phần lớn do khan hiếm nguồn cung. Trong khi đó, theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn nhu cầu mua ở thực của người dân vẫn đang rất cao đặc biệt là các khu đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM, Bình Dương… nên tình trạng bong bóng giá cục bộ chưa có ảnh hưởng lớn tới thị trường chung.
Người mua, nhà đầu tư nên làm gì?
Trao đổi trên VnExpress, chuyên gia Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, cho biết bong bóng giá xuất hiện cùng với nguy cơ lạm phát tăng, người nắm giữ tài sản sẽ tính tỷ lệ trượt giá vào giá thành bất động sản bán ra thị trường, điều này càng thổi bùng lên cơn sốt giá. Do đó, trong trung hạn, thị trường nhà đất có thể chịu sức ép suy giảm, phát triển không bền vững. “Các nhà đầu tư cần thận trọng rà soát lại danh mục đầu tư và kiểm soát dòng tiền khi các dấu hiệu bong bóng bất động sản bắt đầu xuất hiện ngày càng nhiều”, ông Quang khuyến cáo.
Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cũng nhận định: “Việc tăng giá ở vùng lõi và sốt đất cục bộ dẫn đến nhiều hệ lụy trong việc phát triển các hạ tầng cũng như những dự án trọng điểm quốc gia, chi phí phát triển dự án tăng mạnh kèm theo đất dùng cho sản xuất bị thu hẹp sẽ ảnh hưởng tới sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản trong tương lại.
Đối với các nhà đầu tư thì đây là giai đoạn nhạy cảm của thị trường khi nhà nước hạn chế dòng tín dụng đi vào các tài sản đầu cơ như đất nền, nghỉ dưỡng, dòng BĐS cao cấp, do đó các nhà đầu tư nên rà soát lại danh mục đầu tư, hạ tối đa tín dụng và thanh khoản các tài sản ở các khu vực có sự tăng nhanh về giá, tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.”
Với người mua ở thực, Batdongsan.com.vn cho rằng bong bóng giá đất tuy chỉ hình thành cục bộ tại một số điểm nóng nhưng cũng góp phần kéo giá nhà, giá đất tăng theo, gây khó khăn về tài chính. Việc ngân hàng siết van tín dụng không ảnh hưởng nhiều do không hạn chế vay mua cho người ở thực nhưng lãi suất có thể được điều chỉnh tăng, làm giảm cơ hội tiếp cận vốn rẻ. Do đó, nếu có tài chính tốt, có nhu cầu cấp thiết về chỗ ở, người mua vẫn nên lựa chọn sản phẩm phù hợp để xuống tiền vì về dài hạn giá nhà khó giảm do nhu cầu cao, đặc biệt tại các thành phố lớn. Nếu có một phần tài chính, người mua nên xem xét các gói vay từ ngân hàng để tranh thủ thời điểm chưa tăng lãi suất. Với những người có tài chính hạn hẹp có thể chờ đợi gói hỗ trợ vay vốn từ Chính phủ, tìm kiếm các dự án nhà ở xã hội, nhà giá rẻ thích hợp, và nên mở rộng phạm vi tìm kiếm về các địa bàn xa trung tâm hơn.
Nguồn Batdongsan.com.vn
