Mọi người thường muốn chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (hoặc đất phi nông nghiệp) để có giá trị cao hơn.
Tuy nhiên không phải loại đất nông nghiệp nào cũng được cho phép chuyển mục đích sử dụng (thường là chuyển sang thổ).
Tôi dự định mua đất nông nghiệp để chuyển lên đất thổ để xây dựng nhà hoặc bán kiếm lời. Vậy loại đất nông nghiệp nào không được chuyển đổi?
Dưới đây là gợi ý trả lời cho câu hỏi trên :
Loại đất nông nghiệp nào không được phép chuyển đổi?
Hiện nay, pháp luật về đất đai không hề có quy định loại đất nông nghiệp nào không được phép chuyển đổi lên đất thổ cư hay danh sách các loại đất dễ chuyển đổi sang đất thổ cư. Pháp luật chỉ quy định chung chung rằng, có 02 căn cứ để cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng gồm:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Tuy nhiên, dựa vào mục đích sử dụng, có thể kể tên các loại đất rất khó xin chuyển đổi lên thổ cư gồm:
- Lọại đất khó được phép chuyển sang đất thổ cư vì đã được Nhà nước quy hoạch sử dụng theo mục đích đã định trước và còn bởi đây không phải đất của hộ gia đình, cá nhân mà được Nhà nước sử dụng vào các mục đích theo quy hoạch, gồm:
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan(TSC)
- Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp (DTS)
Đất xây dựng cơ sở văn hóa (DVH) - Đất xây dựng cơ sở y tế (DYT)
Đất xây dựng cơ sở giáo dục và đào tạo (DGD) - Đất xây dựng cơ sở thể dục thể thao (DTT)
Đất khu công nghiệp (SKK) - Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm (SKX)
Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản (SKS) - Đất công trình năng lượng (DNL)
Đất có di tích lịch sử – văn hóa (DDT) - Đất khu vui chơi, giải trí công cộng (DKV)
Đất cụm công nghiệp (SKN) - Đất xây dựng cơ sở khoa học và công nghệ (DKH)
Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (SKC) - Đất xây dựng cơ sở ngoại giao (DNG)
Đất xây dựng cơ sở dịch vụ xã hội (DXH) - Đất xây dựng công trình sự nghiệp khác (DSK)
Đất quốc phòng (CQP) - Đất an ninh (CAN)
Đất khu chế xuất (SKT) - Đất giao thông (DGT)
Đất công trình bưu chính, viễn thông (DBV) - Đất thủy lợi (DTL)
Đất sinh hoạt cộng đồng (DSH) - Đất có mặt nước chuyên dùng (MNC)
Đất danh lam thắng cảnh (DDL) - Đất bãi thải, xử lý chất thải (DRA)
Đất chợ (DCH) - Đất công trình công cộng khác (DCK)
Đất cơ sở tôn giáo (TON) - Đất cơ sở tín ngưỡng (TIN)
Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng (NTD) - Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối (SON)
- Loại đất khó được phép chuyển sang đất thổ cư vì Nhà nước có chính sách bảo vệ gồm:
- Đất chuyên trồng lúa nước; Đất lúa nương; Đất chuyên trồng lúa nước còn lại: Khó chuyển lên thổ cư vì Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Căn cứ khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai 2013, trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.
- Đất rừng phòng hộ: Đây là loại đất chủ yếu được sử dụng để bảo vệ nguồn nước, bảo vệ đất, chống xói mòn, sạt lở, lũ quét, lũ ống, chống sa mạc hóa, hạn chế thiên tai, điều hòa khí hậu, góp phần bảo vệ môi trường, quốc phòng, an ninh, kết hợp du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí; cung ứng dịch vụ môi trường rừng; được phân theo mức độ xung yếu nên Nhà nước có chính sách bảo vệ nghiêm ngặt.
- Đất rừng đặc dụng: Đây là loại đất được sử dụng chủ yếu để bảo tồn hệ sinh thái rừng tự nhiên, nguồn gen sinh vật rừng, nghiên cứu khoa học, bảo tồn di tích lịch sử – văn hóa, tín ngưỡng, danh lam thắng cảnh kết hợp du lịch sinh thái; nghỉ dưỡng, giải trí trừ phân khu bảo vệ nghiêm ngặt của rừng đặc dụng; cung ứng dịch vụ môi trường rừng nên cũng là loại đất được Nhà nước có chính sách bảo vệ.
- Đất làm muối: Loại đất này là diện tích đất trong quy hoạch phát triển sản xuất muối nên được bảo vệ, hạn chế và rất khó được chuyển đổi mục đích sử dụng.
Cách kiểm tra đất có lên thổ cư được không?
Theo Điều 52 Luật Đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp huyện là cơ quan quyết định có cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hay không, và việc cho phép chỉ diễn ra nếu có đủ 02 điều kiện sau:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho phép khu vực có thửa đất được chuyển mục đích sử dụng.
- Nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất là chính đáng, hợp pháp (đã được Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất).
Như vậy, không có cách nào kiểm tra được chính xác đất có lên được thổ cư hay không. Tuy nhiên, có 01 thông tin cần nắm để biết mảnh đất định mua có cơ hội lên thổ cư hay không là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Nếu trong kế hoạch này có cho phép khu vực có thửa đất được chuyển mục đích sử dụng thì cơ hội chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều.
Để kiểm tra thông tin này, bạn thực hiện thông qua những cách sau:
- Kiểm tra tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất liên quan đến quy hoạch sử dụng đất đó.
- Kiểm tra tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
- Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất thông qua cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
- Kiểm tra quy hoạch sử dụng đất bằng cách gửi yêu cầu đến Văn phòng đăng ký đất đai.
