Theo một số đơn vị nghiên cứu thị trường, các phân khúc bất động sản như đất nền hay nghỉ dưỡng đã giảm về mức tương đương hồi cuối năm 2021, giai đoạn chưa xảy ra cơn sốt đất.
Tuy vậy, riêng với phân khúc căn hộ dường như đang có xu hướng ngược lại khi giá không giảm mà còn tăng lên dù tính thanh khoản thấp, tình hình bán hàng rất chậm.
Căn hộ chung cư đi ngược làn sóng giảm
Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, thanh khoản sụt giảm nhanh chóng. Theo đó, nhiều phân khúc đã phải giảm giá, thậm chí cắt lỗ sau để bán được hàng. Có những sản phẩm đã thực hiện chính sách chiết khấu lên tới 50% nhưng vẫn khó bán. Trước làn sóng bán cắt lỗ của thị trường, nhiều người mua nhà đang ráo riết săn tìm với hy vọng sẽ sở hữu được với mức giá tốt. Tuy nhiên, ở phân khúc chung cư giường như đang đứng ngoài xu hướng giảm giá.
Báo cáo thị trường bất động sản 2022 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường bất động sản năm qua khá ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch.
Cụ thể, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021 – thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm). Đáng nói, cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, đầu tư; thiếu vắng các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân.
Về tỷ lệ tiêu thụ, VARS thống kê, toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quí 4, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14%.
Dữ liệu của VARS cũng cho thấy, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Một phần do nhu cầu đối với loại nhà ở này luôn có và tăng không ngừng cùng quá trình đô thị hóa.
Kỳ vọng vào giá căn hộ giảm gần như khó thành hiện thực khi gần một năm qua, giá chung cư vẫn chưa có bất kỳ dấu hiệu giảm giá đồng loạt. Thậm chí, ngay cả thời điểm thị trường khó khăn, trầm lắng, giá chung cư tiếp tục neo ở mức cao. Ở thời điểm cuối năm 2022, nhiều dự án bung hàng ghi nhận mức giá neo ở ngưỡng trên 50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, thanh khoản các giỏ hàng chung cư cung ứng ra thị trường chậm lại khi người mua nhà vẫn khó tiếp cận với vốn vay từ ngân hàng.
Báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quí 4-2022 tỷ lệ tiêu thụ căn hộ tại TPHCM ghi nhận mức thấp kỷ lục, chưa đến 25% (trên tổng số 470 căn hộ chào bán). Dù thanh khoản giảm mạnh, giá bán vẫn giữ thế đi ngang trong 3 tháng cuối năm, thậm chí vẫn tăng 3-4% nếu so với quí 1-2022.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều đang tăng. Với thị trường hiện tại, vấn đề lớn nhất lại là thiếu hụt sản phẩm chào bán, không có chuyện thừa cung, thiếu cầu mà ngược lại, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn nhưng nguồn cung thì khan hiếm. Vậy nên dù thanh khoản kém thì giá sơ cấp vẫn sẽ khó giảm.
Bên cạnh đó, các yếu tố quyết định giá bán như chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, tiền sử dụng đất, thuế phí… đều đang tăng. Sắp tới đây, Luật Đất đai sẽ đưa giá đất sát giá thị trường, giá nhà cũng vì vậy sẽ phải điều chỉnh theo nên rất khó để chủ đầu tư giảm giá bán.
Giá không giảm vì quy luật cung cầu
Trong những năm gần đây, nguồn cung chung cư tại các thành phố lớn liên tục giảm sút, kéo theo đó là mức giá tăng cao, vượt qua khả năng của người có nhu cầu thực. Mặc dù thị trường đang kém thanh khoản nhưng phân khúc này vẫn được dự báo khó giảm giá.
Nếu so sánh với chu kỳ khủng hoảng 10 năm trước, thị trường bất động sản năm 2022 – 2023 rất khác. Giai đoạn 2012 – 2013 là giai đoạn khủng hoảng thừa khi nhà nhà làm bất động sản, công ty nào cũng đầu tư bất động sản. Từ đó tạo nên một nguồn cung lớn trong khi sức mua kém, dẫn đến hiện tượng giảm giá bán.
Còn thị trường nhà ở, căn hộ hiện nay đang khan hiếm nguồn hàng nên giá vẫn không giảm dù sức mua giảm. Chưa kể, giá vật liệu xây dựng đang tăng lên qua các năm; Luật Đất đai sắp tới cũng sẽ đưa giá đất sát với giá thị trường; từ tháng 7-2023, tiền lương cơ bản cũng được nâng lên, nên đơn giá nhân công xây dựng cũng sẽ tăng lên.
Tại hội thảo “Phát triển bền vững thị tường bất động sản 2023” mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng, giá vật liệu xây dựng hiện nay tăng lên rất cao. Suất đầu tư của nhà chung cư thông thường bây giờ chủ đầu tư đi thuê nhà thầu cũng phải 15 triệu đồng/m2 chưa tính tiền đất, chưa tính chi phí quản lý dự án, chi phí thiết kế,… Vì vậy, để chủ đầu tư làm được dự án có giá 30 triệu đồng/m2 cũng còn rất khó.
Bên cạnh nguồn hàng khan hiếm cùng chi phí đầu vào các dự án chung cư tăng mạnh, nhiều chuyên gia cũng chỉ ra, nhu cầu ở thực trên thị trường vẫn rất lớn. Dựa trên quy luật cung cầu, đây chính là nguyên nhân cốt lõi khiến giá chung cư khó hạ nhiệt dù bối cảnh thị trường trầm lắng. Các chủ đầu tư vẫn giữ giá và chờ đợi thị trường tốt hơn về chính sách lẫn dòng tiền để giới thiệu những dự án mới trên nền giá cao hơn.
Theo TS. Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường Dat Xanh Services, chỉ nhìn vào cung – cầu trên thị trường căn hộ hiện nay có thể dễ dàng nhận định được xu hướng giá của sản phẩm này. Thực tế nguồn cung rất ít nhưng nhu cầu nhiều, cầu thì luôn ổn định nhưng cung dần cạn khiến giá khó giảm. Chúng ta cứ mong rằng thị trường bán tháo để chúng ta mua được nhà giá rẻ nhưng rất khó. Vì nếu thị trường có giảm mà nguồn cung không có thì làm sao có thể mua được?
Cũng chia sẻ về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Tp. HCM ví von: “Hãy liên tưởng các sản phẩm đầu cơ là “bèo”, dòng tiền đầu cơ là “nước”, nước nổi thì bèo nổi, nước rút thì bèo chết. Đó là lý do mà hiện nay, phân khúc có tính đầu cơ mạnh như đất nền, nhà ở thấp tầng đang chứng kiến làn sóng bán “cắt lỗ” ở hầu hết địa phương khi dòng vốn trên thị trường khó khăn. Còn phân khúc căn hộ chung cư hướng đến đáp ứng mục đích ở thật thì khó có tình trạng này”.
Theo ông Bảo, phân khúc căn hộ chung cư khó có tình trạng giảm giá bán dù ở thị trường sơ cấp hay thứ cấp. Nếu có, chỉ ở những dự án có mức giá quá cao, đại bộ phận người dân không với tới, bởi nếu không giảm thì khó có người mua.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, sự giảm giá sẽ chỉ ghi nhận ở một số phân khúc từng tăng quá ảo và ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Những phân khúc như căn hộ trung cấp, bình dân vẫn có giá trị khai thác thương mại tốt nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.
Hầu hết sản phẩm tồn kho hiện nay nằm ở phân khúc cao cấp, do tính thanh khoản kém, không phù hợp với túi tiền của người mua nhà. Trong khi đó, với bất động sản đáp ứng nhu cầu thực vẫn không có sự biến động lớn dù thị trường chững lại ở những thời điểm nhất định.
Ông Đính cũng đưa ra dự báo, quỹ đất khu vực nội đô ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM ngày càng khan hiếm. Cùng với những thay đổi trong quy hoạch, các chính sách sẽ thắt chặt hơn nữa khiến nguồn cung dự án nhà ở thương mại, căn hộ tại khu vực này ngày càng ít đi. Trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn rất cao thì giá chung cư rất khó hạ.
