Thị trường bất động sản sẽ chuyển động như thế nào khi lạm phát gia tăng? Liệu sẽ có dòng tiền đổ mạnh vào lĩnh vực địa ốc khi tâm lý lo ngại lạm phát tăng, đồng tiền mất giá khiến nhà đầu tư tìm về kênh dự trữ an toàn? Và giá bất động sản đang đứng trước lực đẩy tăng mới?
Lạm phát tăng là một trong cơ sở ảnh hưởng tới quyết định xuống tiền của các nhà đầu tư. Nhiều chuyên gia cho rằng, lạm phát tăng thì tâm lý người dân sẽ tìm đến kênh trú tiền an toàn như bất động sản. Lúc này, dòng tiền sẽ đổ mạnh vào lĩnh vực địa ốc, kéo theo giá bất động sản tăng.
Ông Lê Quốc Kiên, nhà đầu tư cá nhân đưa ra quan điểm rằng, nếu lạm phát tăng thì giá cả các vật tư leo thang. Giá bất động sản cũng tăng. Thị trường xuất hiện diễn biến mới. Với những người không bị áp lực nợ ngân hàng thì họ cũng không có nhu cầu bán, trừ khi được giá thật tốt. Bởi lẽ, họ bán xong rồi họ lại phải đi kiếm mua chỗ khác chứ không thể giữ tiền mặt trong thời điểm lạm phát như vậy.
Thị trường sẽ đón nguồn cung đến nhiều hơn từ những người sử dụng đòn bẩy ngân hàng và không còn dòng tiền đủ đóng cho ngân hàng.
Với những người đang nắm giữ tài sản bất động sản, thì càng lạm phát, vật giá càng leo thang, thì họ lại càng tăng giá bán để chống trượt giá.
“Khi toàn thị trường ai ai cũng đẩy giá bán lên thì tự khắc sẽ lập mặt bằng giá mới.
Khi thị trường có mặt bằng giá mới thì tự khắc cơ sở định giá của các đơn vị thẩm định và ngân hàng cũng tăng lên theo”, ông Kiên nói.
Theo nhà đầu tư này, các dự án bất động sản hình thành trong tương lai khi mở bán cũng tính sẵn giá tương lai của 2-3 năm sau khi bàn giao sản phẩm, và chắc chắn họ cũng tính luôn phần lạm phát vào mức giá này. Điều này vô hình chung cũng đẩy giá hiện tại của toàn bộ khu vực lên theo.
Thế nên, ông Kiên đưa ra dự đoán trong 1-2 năm, 2 nghịch lí có thể xuất hiện: giá bất động sản sẽ tiếp tục được neo cao nhưng thanh khoản chậm, ai cũng sở hữu tài sản nhưng không ai có tiền.
Còn ở góc độ nhìn nhận khác, TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế khẳng định rằng: “Lạm phát hiện nay là từ chi phí đẩy chứ không đến từ bất ổn tài chính cung tiền mạnh của Nhà nước. Do vậy, bất động sản không thể tăng theo kiểu giá cả tăng thì giá đất cũng tăng. Trong giai đoạn chi phí đẩy từ xăng và nguyên liệu ngắn hạn thì chỉ có hàng hóa thiếu yếu tăng, còn những hàng hóa dịch vụ (trừ giao thông), hàng hóa tiêu dùng trung cao cấp, và tài sản đầu tư sẽ không tăng vì đơn giản tiền trong lưu thông không nhiều hơn.
Trong một tác động khác, lãi suất tiền gửi và tiền vay tăng sẽ tác động trực tiếp đến người vay mua nhà đất, và nhà đất đang bị áp lực lớn từ gánh nặng kiệt vốn và chi phí vốn tăng này”.
Cũng theo ông Hiển, việc mua bất động sản đến từ 2 lý do. Một là cảm nhận của các nhà đầu tư có sóng và được ngân hàng trợ vốn mạnh. Hoặc là họ đang có dòng tiền thu nhập tốt nên dư tiền để mua. Chỉ có nguyên nhân thứ nhất mới đủ lực giúp tăng giá bất động sản thực ở diện rộng còn nếu ở lý do thứ 2, lực mua chỉ ở một số vùng. Hiện nay, ở lý do thứ nhất thì khó xảy ra, còn với lý do thứ 2 thì nhóm tiền lớn chỉ thuộc về số ít là doanh nhân còn người dân đang kẹt tiền.
Theo một số chuyên gia, lạm phát và giá bất động sản chưa có dữ liệu thể hiện mối quan hệ tỷ lệ thuận. Điển hình như ở giai đoạn 2009, giá bất động sản tăng nóng, tiền từ chứng khoán đổ mạnh vào bất động sản. Chỉ số giá tiêu dùng CPI rơi xuống mức thấp nhất trong 6 năm liền trước, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính toàn cầu cuối 2008. Giá bất động sản ngược với lạm phát.
Đến giai đoạn 2011 – 2013, lạm phát tăng 2 con số, đỉnh điểm CPI năm 2011 tăng 18,75% so với năm 2010. Lãi tiền gửi huy động dao động ở mức 18,5-21,5%, lãi vay lên 25-30%. Đúng thời điểm này, giá bất động sản lao dốc mạnh. Nhiều bất động sản ghi nhận mức giá tới 50% chỉ trong vòng 1 năm.
Năm 2019, lạm phát bình quân của Việt Nam ở mức khoảng 3% nhưng giá bất động sản ghi nhận mức tăng đáng kể, và neo ở ngưỡng giá cao. Hay năm 2021, lạm phát tăng 1,47% nhưng giá bất động sản cũng tăng nóng 2021 và 2022. Dữ liệu này ghi nhận sự trái ngược của lạm phát và giá bất động sản.
