Bất động sản TP.HCM 2025: Hạ tầng kéo thị trường hồi phục, nhưng nhà ở vừa túi tiền vẫn “khát”

Hạ tầng giao thông tiếp tục là “đầu kéo” của thị trường

Nếu nhìn theo nhịp phát triển đô thị, hạ tầng vẫn là yếu tố tạo lực bật mạnh nhất cho bất động sản TP.HCM năm 2025.
Việc đưa vào khai thác metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên; các dự án mở rộng và kết nối liên vùng như cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, khởi công TP.HCM – Mộc Bài; cùng tiến độ triển khai Vành đai 2 và Vành đai 3… đã tác động rõ tới nhu cầu và mặt bằng giá tại nhiều khu vực.

Những điểm hưởng lợi từ hạ tầng như TP Thủ Đức, khu Tây Bắc và khu Nam ghi nhận mức quan tâm cao hơn, thanh khoản cải thiện, đồng thời thúc đẩy xu hướng giãn dân khỏi trung tâm. Dòng tiền cũng có xu hướng chọn dự án “sạch pháp lý”, tiến độ rõ, bám theo hạ tầng thật thay vì chạy theo sóng ngắn.

Giá nhà tăng mạnh, chững lại cuối năm nhưng chưa có dấu hiệu giảm

Dù nguồn cung có tín hiệu khơi thông, giá bất động sản TP.HCM năm 2025 vẫn đi theo xu hướng tăng. Thống kê từ VARS IRE cho thấy giá căn hộ tại TP.HCM tăng gần 57% so với năm 2019; nhiều phân khúc khác như đất nền, biệt thự, nhà liền kề, nhà ở riêng lẻ… ghi nhận mức tăng khoảng 30%. Sang quý IV/2025, mặt bằng giá có dấu hiệu đi ngang, nhưng chưa xuất hiện nhịp giảm rõ rệt.

Theo CBRE Việt Nam, giá chung cư tại TP.HCM năm 2025 dao động bình quân 91–95 triệu đồng/m², tăng khoảng 21–23% so với cùng kỳ. Tại các địa phương lân cận TP.HCM, dù nguồn cung cải thiện, giá nhà vẫn tăng 15–30% so với năm trước.

Lý do khiến giá khó hạ nằm ở “giá đầu vào”: chi phí đất đai, chi phí xây dựng, vốn và thời gian thủ tục. Khi chi phí phát triển dự án chưa giảm, kỳ vọng giảm giá diện rộng trong trung hạn là không dễ, trừ khi có đột phá chính sách dành cho phân khúc giá thấp.

Nguồn cung tăng nhưng lệch pha: nhà dưới 40 triệu đồng/m² gần như biến mất

Điểm đáng lưu ý của thị trường TP.HCM năm 2025 là cơ cấu nguồn cung nghiêng mạnh về trung – cao cấp và cao cấp. Căn hộ dưới 40 triệu đồng/m² gần như vắng bóng trong rổ hàng mở bán mới, trong khi nhóm cao cấp chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết đây là năm thứ hai liên tiếp thành phố không có dự án nhà ở thương mại thuộc phân khúc bình dân (giá dưới 40 triệu đồng/m²). Thị trường vì vậy tiếp tục rơi vào tình trạng lệch pha cung – cầu, giống mô hình “kim tự tháp đảo ngược”: sản phẩm ra hàng chủ yếu ở mức giá cao, trong khi nhu cầu thật lại nằm ở nhà ở vừa túi tiền.

Nhu cầu nhà ở lớn nhưng nguồn cung “nhỏ giọt”

Thiếu nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội là vấn đề được nhắc nhiều nhất khi đánh giá tính bền vững của thị trường. Thành phố đã có nhiều chương trình phát triển nhà ở xã hội, nhưng tiến độ vẫn chậm do vướng quỹ đất, thủ tục đầu tư và bài toán hiệu quả tài chính đối với doanh nghiệp.

Hệ quả là nhóm thu nhập trung bình — công chức, người trẻ, lao động có tay nghề — ngày càng khó tiếp cận nhà ở tại TP.HCM. “Giấc mơ an cư” bị kéo xa, đồng thời tạo áp lực lên chiến lược phát triển đô thị và an sinh.

Cầu ở thực vẫn còn, người mua dịch chuyển ra ven đô và tỉnh giáp ranh

Theo chuyên gia Trần Thăng Long, năm 2025 TP.HCM và các tỉnh vệ tinh có gần 30.000 sản phẩm nhà ở được triển khai, nhưng phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo, trong khi nhà ở vừa túi tiền vẫn thiếu. Khi nguồn cung không khớp nhu cầu, giá nhà khó giảm là điều dễ hiểu.

Đáng chú ý, sức cầu vẫn duy trì khá tốt ở các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng đảm bảo và vị trí gắn với hạ tầng. Nhiều dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ 60–80%, cho thấy nhu cầu mua nhà không suy giảm — chỉ là người mua chọn lọc kỹ hơn.

Phần lớn giao dịch tại TP.HCM trong năm 2025 đến từ nhu cầu ở thực và tích lũy dài hạn. Tuy nhiên, giá nhà tăng cao khiến nhóm thu nhập trung bình buộc phải dịch chuyển ra các khu ven đô như Hóc Môn, Củ Chi hoặc sang các tỉnh giáp ranh như Đồng Nai, Long An (cũ)… để tìm sản phẩm phù hợp hơn.

Muốn phát triển bền vững, TP.HCM cần làm gì ?

Thị trường bất động sản TP.HCM năm 2025 đang đi theo hướng hồi phục tương đối rõ nét: nguồn cung và giao dịch cải thiện, niềm tin dần trở lại, đặc biệt ở nhóm dự án “sạch pháp lý”. Dẫu vậy, sự hồi phục này chưa thật sự bền vững nếu bài toán nhà ở cho số đông vẫn bị bỏ ngỏ.

Để thị trường phát triển lành mạnh và dài hạn, TP.HCM cần đẩy mạnh chính sách phát triển nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, song song với việc hoàn thiện hạ tầng và cải cách thủ tục pháp lý. Khi người có nhu cầu ở thực tiếp cận được sản phẩm phù hợp, thị trường mới có nền tảng tăng trưởng dài hạn — thay vì phụ thuộc chủ yếu vào phân khúc giá cao.