Việc bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất sát giá thị trường là một trong những bước đột phá lớn về quản lý đất đai.
LTS: Theo tinh thần Nghị quyết 18/2022 của Ban chấp hành Trung ương, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ bỏ khung giá đất và xây dựng giá đất sát giá thị trường. Đây là bước đột phá lớn tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai. Pháp Luật TP.HCM xin đóng góp ý kiến xung quanh vấn đề này.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến nhân dân với nhiều nội dung đổi mới, theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương đề ra.
Trong đó, cơ chế, chính sách tài chính, giá đất là một trong chín nội dung trọng tâm được Chính phủ đưa ra và đề nghị người dân cho ý kiến. Cụ thể là nguyên tắc, phương pháp định giá đất, thời kỳ ban hành bảng giá đất, các trường hợp áp dụng bảng giá đất…
Chính phủ sẽ quy định về phương pháp xác định giá đất
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dành một chương để quy định về tài chính đất đai và giá đất, cụ thể là từ Điều 147 đến Điều 158.
Liên quan đến giá đất, Điều 153 quy định việc định giá đất phải bảo đảm năm nguyên tắc: Theo mục đích sử dụng đất (SDĐ) định giá; theo thời hạn SDĐ và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền SDĐ trong điều kiện bình thường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất theo quy định của pháp luật; bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.
Trong đó, “giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường” được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất, thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định. Mức giá này không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.
Về phương pháp định giá đất; quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất, Chính phủ sẽ quy định chi tiết thông qua nghị định. Đồng thời, Chính phủ cũng sẽ quy định việc kiểm tra, giám sát tổ chức thực hiện.
Bổ sung nhiều trường hợp áp dụng bảng giá đất
Theo Điều 154 của dự thảo, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm, công bố công khai và áp dụng từ ngày 1-1 của năm. Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
So với Luật Đất đai hiện hành, dự thảo luật bổ sung nhiều trường hợp áp dụng bảng giá đất. Trong đó có những vấn đề xuất phát từ vướng mắc trong thực tiễn áp dụng mà báo chí cũng đã tốn không ít giấy mực.
Chẳng hạn như trường hợp khi chuyển nhượng bất động sản, người dân thường khai thấp giá bán khi ghi trên hợp đồng để né thuế. Trên khắp cả nước như Hà Nội, Tp.HCM, Vũng Tàu, Long An… đã từng có chuyện hàng ngàn hồ sơ nhà đất của hộ gia đình, cá nhân bị cơ quan thuế trả về vì khai giá quá thấp. Để giải quyết tình trạng này, dự thảo luật đã quy định dùng bảng giá đất để tính thuế thu nhập từ việc chuyển quyền SDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân.
Ngoài ra, bảng giá đất lần này còn được dùng làm căn cứ để tính thuế đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa vào sử dụng. Bảng giá đất cũng để tính tiền SDĐ tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng; tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền SDĐ để giao đất, cho thuê đất; làm căn cứ để tính giá thuê đất xây dựng công trình ngầm, xây dựng công trình trên không…
Về giá đất cụ thể theo dự thảo luật thì chủ yếu áp dụng để tính tiền SDĐ, tiền thuê đất đối với các tổ chức, nhà đầu tư trong các trường hợp cụ thể. Chẳng hạn như khi Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ không thông qua hình thức đấu giá quyền SDĐ; khi Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu dự án có SDĐ, công nhận quyền SDĐ, cho phép chuyển mục đích SDĐ đối với tổ chức mà phải nộp tiền SDĐ… Giá đất cụ thể cũng được dùng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá.
11 trường hợp áp dụng bảng giá đất trong dự thảo luật
1. Tính tiền SDĐ khi Nhà nước công nhận quyền SDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích SDĐ của hộ gia đình, cá nhân.
2. Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.
3. Tính thuế SDĐ, thuế đối với các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất vào sử dụng.
4. Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân.
5. Tính tiền SDĐ tăng thêm đối với những trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, không đưa đất vào sử dụng.
6. Tính phí và lệ phí trong quản lý, SDĐ.
7. Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
8. Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và SDĐ.
9. Tính giá trị quyền SDĐ để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, công nhận quyền SDĐ có thu tiền SDĐ, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
10. Tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền SDĐ để giao đất, cho thuê đất.
11. Làm căn cứ để tính giá thuê đất xây dựng công trình ngầm, xây dựng công trình trên không.
Theo PLO
