Bộ TN&MT đang lấy ý kiến dự thảo Luật Đất đai sửa đổi về nội dung sổ đỏ hộ gia đình có thể ghi tên tất cả thành viên hộ gia đình. Điều kiện để được ghi tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là gì?
Đây không phải là điều mới bởi nó đã được Luật Đất đai hiện hành và Thông tư 23/2014 quy định liên quan đến việc, sổ đỏ cấp cho hộ gia đình chỉ ghi tên của chủ hộ gia đình hoặc người đại diện là thành viên của hộ gia đình nếu chủ hộ không có chung quyền sử dụng đất.
Tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi Bộ TN&MT đang lấy ý kiến để thay thế Luật Đất đai 2013 một lần nữa nhắc tới nguyên tắc này, trong đó quy định về nguyên tắc cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cụ thể:
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một Giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình.
Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên trên Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.
Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận do các thành viên này tự thỏa thuận bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Như vậy, trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi này, trường hợp các thành viên của hộ gia đình có nhu cầu thì sổ đỏ cấp hộ gia đình sẽ được ghi tên tất cả các thành viên của hộ gia đình đó.
Những thành viên nào đủ điều kiện để ghi tên trong sổ đỏ?
Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – Phó chủ tịch Hội đồng Trường ĐH Luật Hà Nội, việc ghi tên các thành viên trong gia đình vào GCNQSDĐ cần làm rõ ràng, minh bạch nội dung, các thành viên trong hộ gia đình trước tiên phải là quan hệ huyết thống, người được ghi tên trong GCNQSDĐ phải ở độ tuổi thành niên tại thời điểm giao đất.
Lợi ích của việc ghi tên các thành viên nhằm giúp làm rõ khi có các quan hệ pháp luật liên quan đến các quyền về sử dụng đất; khi có tranh chấp đưa ra Toà án; các thủ tục pháp lý tại Văn phòng công chứng…
Tuy nhiên, cần xem xét rõ tư cách pháp nhân của các thành viên trong hộ gia đình để được ghi tên trong bìa đỏ.
“Ví dụ, trong gia đình cho một người khác nhập vào sổ hộ khẩu để đạt các mục đích như xin việc, học đúng tuyến… thì người này có được ghi tên trong GCNQSDĐ hay không? Hay một gia đình có con cái ở nước ngoài, khi có việc liên quan đến giao dịch, chuyển nhượng, tranh chấp liên quan tới đất đai… rất khó khăn và phức tạp khi lấy đủ chữ ký của những người này” – PGS.TS Tuyến phân tích.
Theo ông, điều 6 Dự thảo Luật quy định một trong những người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình không phải là chủ thể của tất cả các quan hệ pháp luật dân sự. Hộ gia đình là chủ thể trong các quan hệ pháp luật dân sự về đất đai.
Trên thực tế việc xác định ai là thành viên trong hộ gia đình là người đồng sử dụng đối với đất giao cho hộ gia đình là điều không hề đơn giản. Có trường hợp quan niệm, hộ gia đình sử dụng đất là các thành viên của hộ, có mối quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống, quan hệ nuôi dưỡng.
Trước đây, có nhiều trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ đối với hộ gia đình sử dụng đất ghi tên các thành viên theo sổ hộ khẩu. Những quan niệm này về người sử dụng đất là hộ gia đình đều không chính xác và hợp lý.
Vì vậy, trên thực tế, khi thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình có không ít cơ quan công chứng, văn phòng công chứng yêu cầu tất cả các thành viên đã thành niên (thành viên từ đủ 18 tuổi trở nên) phải ký vào hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất (cho dù một số người này không có liên quan đến việc sử dụng đất) nhằm ngăn ngừa những tiềm ẩn, rủi ro có thể xảy ra…
Luật Đất đai năm 2013 đã giải thích khái niệm hộ gia đình sử dụng đất tại khoản 29 điều 3: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Dự thảo Luật giữ nguyên nội dung giải thích về hộ gia đình sử dụng đất tại khoản 33 điều 3. Với cách giải thích hộ gia đình sử dụng đất như trên không cho phép chúng ta xác định những thành viên nào của hộ gia đình là người đồng sử dụng đất.
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến góp ý: Cần sửa đổi, bổ sung về cách giải thích khái niệm hộ gia đình sử dụng đất như hộ gia đình sử dụng đất là những người thành niên có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” đảm bảo sự tương thích, thống nhất với quy định tại điều 20, điều 21 của Bộ luật dân sự năm 2015.
Ngoài ra, các thành viên được ghi tên trong bìa đỏ thửa đất phải đủ 18 tuổi trở lên tại thời điểm cấp bìa để tránh những phức tạp phát sinh về sau…
