Phân tích & đánh giá loại hình đầu tư căn hộ chung cư mini với định vị khách hàng mục tiêu, tính hiệu quả, bền vững và thanh khoản, giá trị gia tăng của bất động sản,…
Căn hộ chung cư mini
Đầu tư căn hộ chung cư mini là thị trường ngách ít được các chủ đầu tư lớn để ý. Căn hộ chung cư mini cho thuê góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân nhập cư tại các đô thị lớn.
Các sản phẩm căn hộ mini đang ngày càng được nâng cấp thêm từ nội thất cơ bản (như giường, tủ, bàn ghế, kệ, bàn tủ bếp, điều hòa, bình nóng lạnh) thì còn nâng cấp lên là đầy đủ nội thất (chăn ga, gối đệm, tủ lạnh, ti vi và cung cấp dịch vụ dọn dẹp…).
Giá thuê căn hộ mini tầm 3 – 5 triệu đồng cho căn khoảng 30 m2. Nhiều khách hàng khách có khả năng chi trả cao có thể thuê các căn hộ có mức giá từ 7 đến 8 triệu đồng/tháng.
Phân khúc khách hàng căn hộ mini
– Nếu tính theo tháp nhu cầu Maslow thì việc ở, cư trú là nhu cầu cơ bản nhất của loài người. Bất cứ ai đã duy chuyển làm ăn xa nhà đều phải thuê nhà, thuê căn hộ, thuê phòng để cư trú tại địa phương đó.
– Đối với căn hộ chung cư mini , phân khúc khách hàng tập trung cao nhất vào những người có thu nhập từ 5-12Tr đ /tháng (tùy vào thành phố) hoặc sinh viên được cha mẹ chu cấp hàng tháng từ 3-5tr đ/tháng (Sinh viên thường hay ở ghép và công việc làm thêm). Thêm vào đó, thu nhập đầu người của Việt Nam (Đặc biệt là các thành phố lớn như Tp. HCM, Hà Nội, Đà Nẵng…) ngày càng tăng cao, do vậy nhu cầu ở tại các khu dân cư đảm bảo các yếu tố: An ninh trật tự và đảm bảo vệ sinh…cũng tăng theo.
Có thể nói trong tương lai gần, Các mô hình chung cư mini sẽ dần thay thế các nhà trọ, phòng trọ nhếch nhác theo kiểu cũ hoặc các khách sạn cũ cải tạo cho thuê dài hạn ( không đảm bảo công năng).
– Ngoài ra, Mô phỏng theo tháp nhu cầu Maslow, Nhu cầu ở, cư ngụ sẽ có 5 tầng theo các phân khúc giá khác nhau : Phòng trọ/ nhà trọ – Chung cư Mini – căn hộ mini dài hạn – căn hộ dich vụ tầm trung – căn hộ dịch vụ/NCC cao cấp.
Nhìn vào tháp nhu cầu ở, chúng ta dể dàng nhìn thấy: Chung cư mini nằm khá sát đáy tháp đó là nhu cầu gần như là thiết yếu nhất.
Hiệu quả đầu tư căn hộ chung cư mini
– Nhiều nhà đầu tư đã đầu tư qua mô hình căn hộ chung cư mini than vãn rằng: Tỉ suất lợi nhuận kém hơn cả gởi ngân hàng ( chỉ dùng giữ đất là chủ yếu), vất vả quá vì khách hàng gọi liên tục… Nhưng đó là vì NĐT chưa hiểu sâu về bức tranh tổng thể tài chính của mô hình này.
Bất cứ mô hình nào đều có điểm hòa vốn (BEP), đối với mô hình căn hộ mini phải vượt qua ngưỡng số lượng phòng là trên 24 phòng, giá cho thuê bình quân là trên 3triệu thì mới đạt ngưỡng hòa vốn.
– Giá cho thuê căn hộ chung cư mini có giảm từ 20% so với trước dịch. Tuy nhiên công suất cho thuê không giảm nhiều từ Công suất 95% còn 75% – 80%. ( Bảng mô tả giá cho thuê theo tháp nhu cầu ở).
– Trước dịch, tỷ suất lợi nhuận của loại hình đầu tư căn hộ mini đạt: 19 – 21%/năm, thời gian thu hồi vốn: 5 – 6 năm.
– Mô hình đầu tư căn hộ mini có sức đề kháng rất cao, hầu như các đợt giãn cách và khi mở cửa trở lại, các chung cư căn hộ mini nhìn chung đều được lắp đầy với giá khá tốt.
Thanh khoản và gia tăng giá trị
– Mô hình đầu tư căn hộ mini có tính thanh khoản tốt vì giá trị đầu tư dưới 10-15-20 tỷ (tùy thành phố). Đây là phân khúc giá đầu tư tầm phổ thông đối với dự án BĐS dòng tiền. Tệp NĐT phân khúc này đa dạng: Mua để vừa ở vừa kinh doanh, Mua để dành, mua đầu cơ, mua khai thác vận hành.
– Gia tăng giá trị bất động sản : Vì có dòng tiền sẵn hàng tháng và khai thác hiệu quả ổn định (Phải chứng minh được: Sao kê sổ phụ, công suất tốt..)
Sức đề kháng tốt giúp cân bằng danh mục đầu tư của các NĐT.
Kết luận
Trên đây là một số đánh giá và phân tích loại hình đầu tư căn hộ chung cư mini về những ưu điểm. Tuy nhiên cũng có một số lưu ý về rủi ro pháp lý do đây là loại hình chưa được công nhận, pháp lý chưa rõ ràng hoặc nếu có thì thường là các dự án có sở hữu 50 năm…
Theo Alo Căn hộ Sài gòn
