Bảng giá đất sau khi Luật Đất đai 2023 được thông qua và có hiệu lực dự kiến sẽ cao hơn bảng giá đất hiện nay.
Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2023 là sẽ bỏ quy định về khung giá đất. Theo đó, bảng giá đất sẽ được xây dựng sát với giá phổ biến thị trường. Hiện nay, dự thảo luật chưa quy định chi tiết về việc xây dựng bảng giá đất nhưng với định hướng này thì bảng giá đất trong tương lai sẽ cao hơn bảng giá đất hiện hành. Theo các chuyên gia, người dân có nhu cầu nên thực hiện sớm các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận (GCN) cũng như chuyển mục đích sử dụng đất.
Càng sớm càng có lợi
Theo Nghị quyết 18/2022 của Ban chấp hành Trung ương đã định hướng bãi bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường. Dự thảo Luật Đất đai đã cụ thể hóa nội dung bỏ khung giá đất và có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
Cùng với đó là quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất, thẩm định giá đất. Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt và xử lý nghiêm các vi phạm.
TS Phạm Văn Võ, Phó Trưởng khoa Luật thương mại – ĐH Luật TP.HCM, cho rằng việc xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường sau khi Luật Đất đai được thông qua còn phải được quy định chi tiết tại các nghị định hướng dẫn. Nghĩa là còn một khoảng thời gian để xây dựng nghị định và ban hành.
Tuy nhiên, ông Võ cho rằng người dân có đất chưa được hợp thức hóa thì nên sớm làm thủ tục để được công nhận. “Hộ gia đình, cá nhân làm càng sớm càng tốt để được áp dụng giá đất trong bảng giá đất hiện hành thì số tiền sử dụng đất sẽ thấp hơn. Sau này, bảng giá đất không phải chịu sự ràng buộc của khung giá đất thì hộ gia đình, cá nhân sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cao hơn khi chuyển mục đích sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất” – ông Võ nói.
Ông Võ khẳng định khi bỏ khung giá đất, giá đất trong bảng giá sẽ tăng lên. Tuy nhiên, mức tăng này theo ông Võ không thể bằng với giá thị trường bởi đặc điểm của giá đất là luôn cá biệt hóa cho từng thửa đất và biến động hằng ngày, hằng giờ. Trong khi bảng giá áp dụng cho cả một đoạn đường, tuyến phố và ổn định trong một khoảng thời gian.
Do đó, dù so với hiện hành thì mức giá sẽ tăng lên nhưng so với giao dịch trên thị trường thì luôn có một khoảng cách nhất định. Tuy nhiên, TS Võ cũng khuyên người dân vẫn nên sớm làm thủ tục để được công nhận quyền sử dụng đất sớm nhất thì sẽ có lợi hơn. Nhất là đối với hộ gia đình, cá nhân hợp thức hóa nhà đất không vì mục đích kinh doanh.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, cũng khuyến cáo người dân nên sớm làm thủ tục để được hợp thức hóa nhà đất. Ông Châu cho rằng bảng giá đất hiện nay chỉ bằng 10% giá thị trường. Nếu áp dụng cả hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) cho trường hợp công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất ngoài hạn mức thì cũng mới chỉ bằng hơn 30% giá thị trường.
Mới đây, UBND Tp.HCM cũng đã tăng hệ số K năm 2023 lên 1 lần so với năm 2022. Theo tính toán của TP, khi tăng hệ số K như vậy cũng chỉ mới bằng 35%-50% giá giao dịch trên thị trường. “Vì vậy, dù có tăng hệ số K năm 2023 thì hộ gia đình, cá nhân đóng tiền sử dụng đất tại thời điểm này vẫn có lợi hơn khi Luật Đất đai mới có hiệu lực thi hành vào năm 2024” – ông Châu nói.
TP.HCM còn khoảng 2% trường hợp chưa cấp sổ hồng lần đầu
Mới đây, lý giải cho việc tăng hệ số K của năm 2023, lãnh đạo UBND Tp.HCM cho rằng việc tăng hệ số K lên 1 lần cũng là bước chuẩn bị tâm lý để người dân không bị “sốc” khi Luật Đất đai 2023 có hiệu lực, bảng giá đất sẽ tăng lên so với mức hiện hành.
Tại kỳ họp HĐND TP.HCM đầu tháng 12 vừa qua, báo cáo về tiến độ cấp GCN, Giám đốc Sở TN&MT Nguyễn Toàn Thắng thông tin hiện nay TP.HCM đã cấp được 1,6 triệu GCN, chiếm tỉ lệ hơn 98%. Tính từ tháng 12-2018 đến nay, TP đã cấp được thêm 27.000 giấy.
Ngoài ra, TP đã có các giải pháp tháo gỡ và cấp được thêm 2.000 hồ sơ xin cấp GCN có nhiều vướng mắc. Theo ông Thắng, toàn TP hiện nay vẫn còn hơn 14.000 hồ sơ cấp GCN chưa được giải quyết. Đây chủ yếu là rơi vào các trường hợp người dân chưa chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở khi xây dựng công trình nhà ở; xây dựng sai phép; tranh chấp khiếu nại về ranh; mua bán giấy tay sau ngày 1-1-2008.
Theo ông Lê Hoàng Châu, số lượng người dân chưa được cấp GCN lần đầu trên toàn TP chỉ còn lại 2% trên tổng số hàng triệu GCN thì cũng không phải còn quá nhiều. “Tuy nhiên, bà con cũng nên tranh thủ làm thủ tục cấp GCN, một phần là để bảo vệ tài sản của mình, phần nữa là để được thực hiện nghĩa vụ tài chính thấp hơn sau này” – ông Châu nói.•
