Lâu nay bất động sản giao dịch qua sàn chủ yếu là sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng đất (QSDĐ). Loại hình này vẫn được chuyển nhượng một cách tự do, thiếu kiểm soát, dẫn đến nhiều hệ luỵ gây nhiễu loạn thị trường như đầu cơ, lừa đảo, lũng đoạn về giá…
Do đó, có ý kiến cho rằng, nghiên cứu thành lập sàn giao dịch QSDĐ là chủ trương đúng đắn, có tác động tích cực tới thị trường.
Ngày 2.8, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có công văn giao Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan, nghiên cứu thành lập sàn giao dịch QSDĐ.
Đây tiếp tục là động thái thể hiện rõ sự quyết liệt của Chính phủ trong công cuộc minh bạch hoá thị trường bất động sản.
Nhìn sang câu chuyện của các nước có thị trường bất động sản phát triển, giao dịch bất động sản đều phải thực hiện qua sàn hoặc một đơn vị trung gian. Đơn cử như tại Mỹ, để giao dịch nhà đất, người bán, trao tặng và người mua, nhận trao tặng phải giao dịch và thanh toán thông qua trung gian một công ty môi giới. Kể cả khi người bán và người mua chủ động tìm kiếm nhau một cách tự do thì sau đó, mọi giao dịch vẫn bắt buộc phải qua bên thứ ba.
Quay trở lại Việt Nam, dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi (đang được trình Quốc Hội xem xét) cũng quy định các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản. Cụ thể, chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này. Các trường hợp khác, Nhà nước không bắt buộc nhưng khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản.
Giải pháp chống đầu cơ, lừa đảo trong mua bán đất nền?
Thực tế cho thấy, từ trước đến nay các bất động sản được giao dịch qua sàn giao dịch chủ yếu là các sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có QSDĐ. QSDĐ hầu hết vẫn được giao dịch một cách tự do, không kiểm soát trong dân. Trong khi, chính loại sản phẩm này mới chiếm số lượng lớn và giá trị giao dịch cao trên thị trường bất động sản. Điều này vô hình chung trở thành nguồn cơn của rất nhiều hệ lụy, gây nhiễu loạn thị trường, thất thoát nguồn thu thuế.
Bàn về câu chuyện này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đã đưa ra 4 lý do cho rằng cần thiết nghiên cứu thành lập sàn giao dịch QSDĐ.
Thứ nhất, Sàn giao dịch QSDĐ sẽ góp phần quản lý, giám sát một cách đầy đủ và trọn vẹn hơn thị trường bất động sản thay vì chỉ dừng lại ở sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và đất nền dự án như hiện tại. Về bản chất sàn giao dịch QSDĐ không phải “hoàn toàn mới”. Xét ở một góc độ nào đó, nó là sự bổ sung nhằm quy định và kiểm soát một phần lớn “sản phẩm bất động sản” bao gồm toàn bộ các phân khúc bất động sản, không chỉ riêng nhà ở đang bị bỏ ngỏ trên thị trường.
Thứ hai, các sản phẩm muốn được giao dịch qua sàn giao dịch QSDĐ phải có thông tin được niêm yết cụ thể, rõ ràng, với sự kiểm chứng chặt chẽ, đặc biệt là tính pháp lý và công khai giá. Đây là căn cứ quan trọng giúp người mua yên tâm để thực hiện giao dịch. Tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, mua bán nhà “2 giá”, lũng đoạn giá.
“Việc kiểm soát một cách chặt chẽ từ khâu “đầu vào” cùng toàn bộ quá trình giao dịch, sẽ góp phần quan trọng giúp thị trường vận hành một cách đúng đắn, an toàn và minh bạch”, ông Đính nói.
Thứ ba, khi triển khai sàn giao dịch QSDĐ, nếu được kết hợp cùng với sàn giao dịch bất động sản, sẽ là nguồn cung cấp, cập nhật dữ liệu giao dịch, là cơ sở xây dựng dữ liệu, lập bản đồ giá đất trên toàn quốc. Đây là thông tin vô cùng quan trọng cho cơ quan quản lý trong quá trình nghiên cứu, ban hành các chính sách điều tiết, định hướng tiêu dùng, thúc đẩy thị trường, kích thích nền kinh tế tăng trưởng, phát triển.
Thứ tư, việc triển khai sàn giao dịch QSDĐ sẽ tạo thêm phương thức tin cậy, giúp người dân, đặc biệt là các nhà đầu tư trong và ngoài nước thuận lợi trong việc tìm kiếm thông tin và giao dịch.
Theo ông Đính, trong tương lai gần, nếu được áp dụng những cơ chế, chính sách thuận lợi, việc giao dịch thông qua sàn giao dịch QSDĐ sẽ thu hút nhiều người tham gia, cùng lượng lớn vốn xã hội đầu tư bất động sản, cạnh tranh với sàn giao dịch chứng khoán, trái phiếu,…
Ngoài ra, ông Đính cũng cho rằng, thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch QSDĐ cũng góp phần tích cực vào việc chống thất thoát thuế cho nhà nước. Bởi lẽ QSDĐ đang được giao dịch tự do, thiếu kiểm soát. Nhà nước chỉ thu thuế trên “giá trị khai báo”, không nắm được giá trị giao dịch thực.
Cần cẩn trọng
Có nhiều vấn đề được đặt ra trong câu chuyện này. Việc giao dịch thông qua sàn giao dịch QSDĐ là khuyến khích hay bắt buộc? Nếu bắt buộc liệu có ngăn trở quyền tự do kinh doanh của người dân hay không? Nếu không bắt buộc, cần xây dựng cơ chế vận hành như thế nào để khuyến khích người dân tham gia?
Chỉ thành lập ra sàn giao dịch QSDĐ rồi để đó tự vận hành, hay có cần gắn thêm vào hoạt động của các môi giới để đảm bảo hoạt động qua sàn được sôi nổi không? Nếu có cần kiểm soát hoạt động của các đối tượng này như thế nào để đảm bảo không gây tiêu cực, đầu cơ, lũng đoạn cho thị trường?
Sàn giao dịch sẽ được thành lập ở cấp nào? Chỉ trung ương hay tại từng địa phương? Cơ quan nào sẽ quản lý, giám sát việc thành lập và hoạt động của các sàn này?
Hoạt động của sàn liệu có gì xung đột hay trùng lặp với công chứng? Sau khi giao dịch qua sàn rồi, có phải thực hiện công chứng nữa không? Hay có thể kết hợp để người dân đỡ mất thời gian đi nhiều nơi và thực hiện nhiều thủ tục?…
Có rất nhiều câu hỏi cần tìm lời giải đáp phù hợp để đảm bảo việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ là khả thi và thực sự tác động tích cực tới thị trường.
Do đó, theo ông Đính, việc thành lập sàn giao dịch QSDĐ chắc chắn không đơn giản, không thể thực hiện ngay trong một sớm, một chiều. Muốn sàn giao dịch QSDĐ thực sự phát huy được tác dụng, không chồng chéo, gây phát sinh thêm các thủ tục hành chính phức tạp cho người dân, cần phải có một quá trình nghiên cứu, phân tích kỹ lưỡng, tỉ mỉ, yêu cầu sự tham gia, phối hợp của cả các cơ quan quản lý nhà nước, các chuyên gia đầu ngành.
Theo CafeLand