Tại một hội thảo về dòng tiền năm 2026, một quan điểm đáng chú ý được nêu ra: không phải vàng, mà bất động sản mới là kênh được đánh giá “chưa từng sụp đổ hoàn toàn”, dù có thể chững lại theo từng giai đoạn.
Bức tranh dòng tiền 2026
Mới đây, Labandautu.vn phối hợp cùng Diaocnet.vn tổ chức hội thảo “La bàn đầu tư 2026: Tâm điểm dòng tiền”. Tại sự kiện, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định rằng trong khi hoạt động đầu tư cho sản xuất kinh doanh còn thấp, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang các thị trường đầu tư.
Góc nhìn tài chính: khi biên lợi nhuận kinh doanh bị bào mòn bởi chi phí vốn, sức mua và rủi ro vận hành, nhà đầu tư thường tìm đến các kênh có khả năng “định giá lại” tài sản, nơi kỳ vọng tăng giá có thể bù cho chi phí cơ hội.
Ba kênh phổ biến: Vàng, chứng khoán, bất động sản và “trạng thái” khác nhau
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, thị trường có 3 kênh đầu tư phổ biến gồm vàng, chứng khoán và bất động sản. Điểm chung là ở đâu có hàng, ở đó thu hút nhà đầu tư. Khi dòng tiền đổ vào, thanh khoản tăng, kỳ vọng lợi nhuận kéo giá đi lên, đó là cơ chế bình thường của thị trường.
Tuy nhiên, sự khác biệt nằm ở “cửa vào” và cách tạo lợi nhuận:
- Vàng và chứng khoán: vốn nhỏ vẫn tham gia được, thanh khoản thường linh hoạt hơn, phù hợp đa dạng khẩu vị rủi ro.
- Bất động sản: yêu cầu vốn lớn hoặc nền tảng tài chính phía sau, thường gắn với đòn bẩy nên nhạy cảm hơn với lãi suất, pháp lý và chu kỳ tín dụng.
Vì sao bất động sản được đánh giá lợi thế hơn
Luận điểm trung tâm của chuyên gia nằm ở chỗ: bất động sản có 2 khả năng sinh tiền.
- Sinh giá trị tài sản: tăng giá theo thời gian, theo hạ tầng, quy hoạch, khan hiếm và mức độ phát triển đô thị.
- Tạo dòng tiền khai thác: cho thuê, kinh doanh, vận hành mặt bằng, dịch vụ… tùy loại hình.
Trong khi đó, vàng chủ yếu dựa vào tăng giá. Nếu không tăng, hiệu quả đầu tư khó đạt kỳ vọng. Chứng khoán có thể có cổ tức hoặc lãi trái phiếu, nhưng phần này đôi khi không đủ hấp dẫn nếu đặt cạnh chi phí vốn hoặc kỳ vọng lợi nhuận.
“Chưa từng sụp đổ hoàn toàn”: Hiểu đúng để không ngộ nhận
TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng bất động sản có thể chững lại nhưng xu hướng dài hạn vẫn tăng và “chưa từng sụp đổ hoàn toàn”. Quan điểm này phản ánh niềm tin phổ biến của thị trường Việt Nam, đặc biệt khi các yếu tố như tiền sử dụng đất, chính sách, hệ số quy hoạch thường mang xu hướng đi lên theo thời gian.
Lưu ý: “Không sụp đổ hoàn toàn” không đồng nghĩa “mua là thắng”. Bất động sản có thể giảm giá theo từng khu vực, từng phân khúc; thanh khoản có thể đóng băng cục bộ; và đòn bẩy cao có thể biến một tài sản tốt thành khoản đầu tư tệ nếu dòng tiền không chịu nổi lãi suất.
Niềm tin quay lại năm 2026: Dòng tiền mạnh nhưng chọn lọc hơn
Theo phân tích của chuyên gia, thị trường bất động sản đang cho thấy niềm tin tăng lên mạnh từ cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp, kể cả trong giai đoạn khó khăn vừa qua. Đặc thù tại Việt Nam là ngay cả khi kinh tế thách thức, bất động sản vẫn có khả năng thích nghi.
Tuy nhiên, năm 2026 cũng là giai đoạn dòng tiền có xu hướng tính toán kỹ hơn, ưu tiên:
- sản phẩm pháp lý rõ ràng
- khu vực có hạ tầng thật, nhu cầu ở thật, khả năng khai thác thật
- hạn chế “ôm” tài sản chỉ dựa vào tăng giá, nhất là khi chi phí vốn còn là biến số lớn
Gợi ý chiến lược cho nhà đầu tư: Đi chậm để đi xa
Nếu xem bất động sản là kênh “chưa từng sụp đổ hoàn toàn”, cách tiếp cận hợp lý là đầu tư theo chuẩn quản trị rủi ro, không theo cảm xúc.
- Ưu tiên dòng tiền hơn câu chuyện: tài sản có thể cho thuê, dễ khai thác giúp trụ qua chu kỳ.
- Đòn bẩy vừa sức: giả lập kịch bản lãi suất tăng và thanh khoản giảm, nếu vẫn chịu được mới dùng vay.
- Không mua bằng kỳ vọng chung chung: phải có luận điểm cụ thể về hạ tầng, nhu cầu, nguồn cung, pháp lý.
- Kỷ luật giá mua: biên an toàn càng cao, càng ít rủi ro “đu đỉnh”.
- Đa dạng hóa: bất động sản có thể là trụ cột, vẫn nên có phần linh hoạt như tiền mặt, chứng khoán chất lượng hoặc vàng tùy mục tiêu.
Trong khi vàng và chứng khoán hấp dẫn nhờ tính linh hoạt và dễ tham gia, bất động sản vẫn được nhiều chuyên gia nhìn nhận là kênh có lợi thế dài hạn vì vừa có khả năng tăng giá trị tài sản, vừa có thể tạo dòng tiền khai thác. Quan điểm “chưa từng sụp đổ hoàn toàn” phản ánh sức bền của tài sản hữu hình, nhưng không phải “lá bùa” đảm bảo lợi nhuận.
Năm 2026, khi niềm tin thị trường tăng lên, cơ hội sẽ đi kèm chọn lọc mạnh hơn. Nhà đầu tư muốn đi đường dài cần tập trung vào pháp lý, dòng tiền và kỷ luật đòn bẩy. Trong tài chính, điều quan trọng không phải là thắng một nhịp, mà là trụ qua nhiều nhịp.
TRƯƠNG MINH
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
