[CafeL.xyz] – Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn nhạy cảm khi mặt bằng lãi suất vay mua nhà có dấu hiệu nhích lên sau quãng thời gian tương đối dễ chịu trong giai đoạn 2023 đến 2024. Diễn biến này khiến không ít nhà đầu tư lo ngại, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao.
Theo dữ liệu thể hiện trên biểu đồ lãi suất kỳ hạn 12 tháng giai đoạn 2023 đến đầu 2026, lãi suất tiền gửi đã tăng trở lại lên khoảng 5,8%/năm, trong khi lãi suất cho vay ở mức khoảng 8,15%/năm. Với bất động sản, lãi suất thả nổi thực tế hiện phổ biến quanh vùng 11 đến 13%/năm. Đây là mức đủ để tạo áp lực tâm lý trong ngắn hạn, nhưng chưa hẳn là ngưỡng làm đảo chiều toàn bộ triển vọng của thị trường.
Trong bối cảnh đó, câu hỏi được nhiều người quan tâm là liệu bất động sản còn giữ được vị thế là kênh đầu tư hấp dẫn trong năm 2026 hay không.
Lãi suất tăng là diễn biến mang tính chu kỳ
Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, việc lãi suất vay mua nhà tăng trở lại là diễn biến quen thuộc của chu kỳ tài chính, nhất là vào giai đoạn cuối năm và đầu năm mới. Đây là thời điểm các ngân hàng thương mại thường đẩy mạnh huy động vốn để chuẩn bị cho nhu cầu tín dụng của nền kinh tế trong chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.
Điểm đáng chú ý của năm nay là áp lực huy động vốn không chỉ đến từ nhu cầu tín dụng thông thường mà còn đến từ hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn đang được triển khai. Từ giao thông, logistics cho tới các dự án phục vụ chiến lược phát triển quốc gia, nhiều chương trình đầu tư cần lượng vốn rất lớn trong thời gian ngắn. Khi nhu cầu vốn tăng nhanh, áp lực lên lãi suất là điều khó tránh.
Vì vậy, mặt bằng lãi suất cao trong quý I và có thể kéo dài sang quý II/2026 chủ yếu nên được nhìn nhận như một áp lực ngắn hạn, thay vì một thay đổi mang tính cấu trúc dài hạn của thị trường tài chính.
Nhóm chịu tác động mạnh nhất là nhà đầu tư dùng đòn bẩy
Lãi suất tăng không ảnh hưởng đồng đều đến tất cả người mua nhà hay nhà đầu tư. Nhóm chịu sức ép lớn nhất là những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao nhưng không có dòng tiền dự phòng đủ mạnh.
Khi lãi suất thả nổi tăng lên, chi phí vốn đội lên rõ rệt. Trong lúc đó, thanh khoản thị trường chưa phục hồi đồng đều khiến khả năng thoát hàng trong ngắn hạn trở nên khó hơn. Điều này đặc biệt bất lợi với các nhà đầu tư lướt sóng hoặc đầu tư theo kỳ vọng tăng giá nhanh.
Thực tế, trong môi trường lãi suất cao hơn, một bộ phận nhà đầu tư buộc phải điều chỉnh chiến lược. Thay vì kỳ vọng biên lợi nhuận lớn trong thời gian ngắn, họ phải chấp nhận nắm giữ dài hơn hoặc bán ra với mức lợi nhuận thấp hơn dự tính ban đầu. Đây là giai đoạn thị trường sàng lọc rất mạnh giữa nhà đầu tư có năng lực tài chính thật và nhà đầu tư phụ thuộc quá lớn vào vốn vay.
Lãi suất hiện tại chưa phải mức quá cao nếu nhìn theo lịch sử
Một điểm quan trọng cần nhìn thẳng là mặt bằng lãi suất hiện nay chưa phải mức quá cao nếu so với lịch sử thị trường bất động sản Việt Nam. Từ năm 2008 đến nay, thị trường từng vận động trong môi trường lãi suất 13%, 14%, thậm chí có giai đoạn lên tới 18%.
Nếu đặt trong tương quan đó, mức lãi suất thả nổi quanh ngưỡng 10% hiện nay vẫn là vùng có thể chấp nhận được đối với nhiều nhà đầu tư và người mua nhà có kế hoạch tài chính bài bản. Theo góc nhìn của chuyên gia, khi lãi suất vượt 12% thì áp lực mới bắt đầu trở nên rõ rệt hơn với hoạt động đầu tư bất động sản.
Ngoài ra, nhiều dự án hiện nay còn áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất trong những năm đầu. Điều này giúp người mua giảm đáng kể áp lực trả nợ ở giai đoạn đầu tiên của khoản vay, nhất là với người mua để ở hoặc người có kế hoạch nắm giữ trung và dài hạn.
Người mua ở thực vẫn có cơ hội tốt trong giai đoạn thị trường điều chỉnh
Lãi suất cao có thể làm chậm tâm lý ra quyết định của người mua, nhưng với nhu cầu ở thực, bất động sản vẫn là loại tài sản gắn với nhu cầu thiết yếu và tích lũy lâu dài. Chờ đợi một thời điểm hoàn hảo của thị trường thường không phải chiến lược tối ưu, bởi trên thực tế rất khó xác định chính xác đâu là vùng đáy tuyệt đối của giá hay lãi suất.
Trong giai đoạn thị trường điều chỉnh, người mua ở thực lại có thêm lợi thế để lựa chọn sản phẩm tốt hơn, đàm phán giá kỹ hơn và tiếp cận các chính sách bán hàng hấp dẫn hơn so với giai đoạn sốt nóng. Đây là khác biệt quan trọng giữa tư duy đầu cơ ngắn hạn và tư duy sở hữu tài sản thực phục vụ nhu cầu sống hoặc tích lũy dài hạn.
Bên cạnh đó, tại Việt Nam, bất động sản không chỉ là tài sản đầu tư mà còn là tài sản truyền đời. Trong bối cảnh đô thị hóa tiếp diễn, hạ tầng được mở rộng và thu nhập người dân có xu hướng cải thiện trong dài hạn, nhu cầu nắm giữ bất động sản vẫn còn nền tảng khá bền vững.
Dự báo lãi suất có thể hạ nhiệt từ giữa năm 2026
Triển vọng tích cực hơn nằm ở nửa cuối năm 2026. Theo đánh giá của ông Trần Quang Trung, nếu không xuất hiện biến động lớn từ bên ngoài, mặt bằng lãi suất có thể bắt đầu ổn định hơn từ khoảng giữa năm.
Kỳ vọng này đến từ việc Chính phủ đang thúc đẩy nhiều giải pháp nhằm mở rộng nguồn vốn cho nền kinh tế. Từ định hướng huy động nguồn lực trong dân, đưa vàng vào lưu thông, cho tới tham vọng xây dựng trung tâm tài chính quốc tế tại TP.HCM để hút dòng vốn ngoại, các chính sách này đều hướng tới mục tiêu giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng thương mại.
Nếu các yếu tố điều tiết vĩ mô phát huy hiệu quả, chi phí vốn trong nền kinh tế sẽ trở nên dễ chịu hơn. Khi đó, thị trường bất động sản có thể được hỗ trợ rõ hơn cả về tâm lý lẫn thanh khoản.
Bất động sản có còn là kênh đầu tư đáng chú ý?
Câu trả lời là có, nhưng không dành cho mọi chiến lược như nhau.
Trong giai đoạn hiện nay, bất động sản không còn là sân chơi dễ dàng cho tư duy dùng vốn vay lớn để đánh nhanh thắng nhanh. Ngược lại, thị trường phù hợp hơn với nhóm nhà đầu tư có dòng tiền ổn định, khẩu vị nắm giữ dài hạn và khả năng chọn lọc tài sản tốt.
Những phân khúc gắn với nhu cầu ở thực, hạ tầng rõ ràng, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác dòng tiền thực sẽ có lợi thế lớn hơn. Đây cũng là giai đoạn mà chất lượng tài sản trở nên quan trọng hơn câu chuyện tăng giá đại trà.
Nói cách khác, lãi suất tăng đang khiến bất động sản bớt hấp dẫn với đầu cơ ngắn hạn, nhưng lại làm nổi bật giá trị của các tài sản có nền tảng thật.
Mặt bằng lãi suất vay mua nhà tăng trong ngắn hạn đang là bài kiểm tra quan trọng đối với thị trường bất động sản năm 2026. Áp lực lớn nhất thuộc về nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao, trong khi người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn vẫn còn nhiều cơ hội nếu có chiến lược tài chính hợp lý.
Nhìn xa hơn, đây vẫn là một nhịp điều chỉnh mang tính chu kỳ của thị trường vốn. Nếu lãi suất ổn định trở lại từ giữa năm 2026 như kỳ vọng, bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong danh mục tài sản của người Việt, không chỉ như một kênh đầu tư mà còn là công cụ tích lũy bền vững cho tương lai.
TRƯƠNG MINH
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
