Dưới sức ép của tín dụng, các chuyên gia cho rằng thanh khoản yếu ớt của thị trường sẽ chỉ còn tập trung vào đất nền và chung cư trung cấp, bình dân để cho thuê.
Những ngày này, anh Nguyễn Phương (28 tuổi, nhân viên văn phòng) đang tích cực rao bán căn hộ 1 phòng ngủ sắp bàn giao ở Bình Dương. Anh dự tính khi bán được sẽ dồn tiền để đầu tư đất nền ở quê.
“Với 1,9 tỷ đồng dự kiến bán được, tôi có thể thoải mái lựa chọn một lô đất nền đắc địa ở quê. Tôi nghĩ mức tăng giá sẽ tốt hơn chung cư rất nhiều, nhất là khi chung cư khu vực Bình Dương không còn thanh khoản tốt như trước”, anh Phương chia sẻ.
Chờ tài sản tăng giá hoặc cho thuê tạo dòng tiền
Trao đổi với Zing, bà Lê Thị Huyền Trang – Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn tại JLL Việt Nam – cho rằng trong bối cảnh thị trường còn nhiều rủi ro về tín dụng, pháp lý và khả năng phát triển dự án, đất nền là phân khúc hiếm hoi còn duy trì được thanh khoản.
Đặc biệt, với đà tăng giá nhà hiện tại, mặt bằng giá hấp dẫn của đất nền sẽ dễ thu hút nhiều đối tượng nhà đầu tư hơn, chưa kể dư địa để sinh lời ở loại hình bất động sản này còn cao.
Chung quan điểm này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, cho biết chỉ tính riêng TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu đã có gần 20 triệu dân, nhưng hơn 40% chưa có nhà ở. Trong khi đó, tỷ lệ tăng dân số bình quân hàng năm ở Bình Dương là 7%, Đồng Nai 2-3%… Sự phát triển của công nghiệp còn kéo theo chuyên gia và lực lượng lao động đến sinh sống.
Sau này khi sân bay Long Thành và các tuyến cao tốc, vành đai hoàn thành kết nối các tỉnh thành, giá đất nền khu vực Đông Nam Bộ sẽ được nâng lên một mức mới.
“Tuy nhiên, dù có phần tươi sáng hơn các phân khúc khác nhưng thanh khoản đất nền từ nay đến cuối năm vẫn sẽ rất yếu dưới sức ép của tín dụng, do đó chỉ phù hợp với nhà đầu tư muốn chờ tài sản tăng giá trong dài hạn”, ông Tuấn nói với Zing.
Nếu quan tâm đến dòng tiền, nhà đầu tư sẽ tập trung vào các dòng sản phẩm cho thuê như nhà phố làm mặt bằng kinh doanh, căn hộ để ở hoặc bất động sản nghỉ dưỡng. Nhóm này được hưởng lợi nhờ sự hồi phục kinh tế và du lịch.
Trong đó, nhà phố cho thuê không hấp dẫn bằng vì tỷ suất lợi nhuận dưới 3,5%/năm, chủ yếu nhà đầu tư tranh thủ kiếm thêm thu nhập thụ động trong lúc chờ tăng giá, với mức tăng khoảng 8-15%/năm.
Tỷ suất lợi nhuận hấp dẫn nhất phải kể đến condotel, biệt thự ven biển. Các dự án mở bán thời gian tới sẽ đi vào vận hành trong vòng 2-3 năm sau. Khi đó, du lịch có thể đã phục hồi hoàn toàn, nếu chọn đúng dự án có khả năng đạt tỷ lệ lấp đầy cao ở thị trường có tiềm năng du lịch tốt, nhà đầu tư có thể đạt tỷ suất sinh lời lên đến 10-12%/năm.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan : Không nên để khoản tiền trả ngân hàng vượt quá 50% thu nhập hàng tháng.
Tuy nhiên, theo ông Đinh Minh Tuấn, bất lợi của dòng sản phẩm này là khó bán lại, vì nhà đầu tư thứ cấp không còn được hưởng các ưu đãi từ chủ đầu tư trong khi giá bán đã tăng lên, thời hạn sở hữu bị rút ngắn.
Do đó, kênh an toàn phù hợp số đông nhà đầu tư nhất là nhóm chung cư tầm trung giá khoảng 50 triệu đồng/m2 trở xuống, có nhiều tiện ích nội khu và xung quanh để phục vụ nhu cầu thuê ở thực.
Ông Tuấn ước tính tỷ suất sinh lời khi cho thuê chung cư ở Hà Nội hiện khoảng 4,1%, TP.HCM 3,8%, nhưng với sự trở lại của chuyên gia, người nước ngoài thì sẽ sớm quay về mức 6-7% như trước dịch. Kèm theo mức tăng giá 4-8% hàng năm, khoản đầu tư này sẽ rất hấp dẫn.
Thực tế, dữ liệu của JLL cũng cho thấy giá thuê các căn hộ cao cấp và sang trọng ở miền bắc có xu hướng bình ổn, chỉ dao động 0,3-1,5%/năm, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân tăng mạnh, khiến bình quân giá thuê chung cư khu vực này tăng đến 6,5% so với năm ngoái, đạt 63 USD/m2/năm.
“Trước những tín hiệu tích cực của thị trường cho thuê, nhà đầu tư có thể cân nhắc hướng đến sản phẩm chung cư có lợi thế về vị trí địa lý và hạ tầng giao thông đồng bộ ở các quận ven trung tâm hoặc các tỉnh vệ tinh gần khu công nghiệp”, bà Trang khuyến nghị.
Cẩn trọng với đòn bẩy tài chính
Tuy nhiên, dù các tính toán có khả quan thế nào, đây vẫn là giai đoạn khó đoán định của thị trường bởi còn nhiều rủi ro về vĩ mô cả trong nước lẫn quốc tế. Do đó, theo các chuyên gia, nhà đầu tư cần có cái nhìn dài hạn và hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính.
“Tỷ lệ an toàn là 35% thu nhập phục vụ cuộc sống, 15% dành cho dự phòng, vì vậy không nên để khoản tiền trả ngân hàng vượt quá 50% thu nhập hàng tháng. Ví dụ những người có thu nhập 50 triệu đồng/tháng thì không nên có khoản vay cần trả cả gốc lẫn lãi quá 25 triệu đồng/tháng”, ông Tuấn nói.
Riêng với những nhà đầu tư cần dòng tiền ổn định, ông khuyến cáo mức tăng giá căn hộ những năm qua cao nhất chỉ 7%/năm, kèm tỷ suất lợi nhuận nếu khả quan nhất về mức trước dịch là 7%/năm thì sau khi trừ đi phần lãi ngân hàng, lợi nhuận thực chất chỉ còn khoảng 2-4%/năm. Do đó, nhà đầu tư không nên vay quá nhiều và chuẩn bị mức kỳ vọng hợp lý.
“Hiện tại chưa có động thái mới về tín dụng, nên ít nhất phải đến cuối quý IV thị trường mới hết ảm đạm. Thời gian tới, việc nhà đầu tư mua chung cư nhưng mới giải ngân được vài phần trăm đầu tiên đã cắt lỗ là chuyện bình thường. Nhưng dù sao các kênh đầu tư khác đều đang không tốt, nên bất động sản vẫn sẽ hấp dẫn, miễn là nhà đầu tư cẩn trọng”, vị chuyên gia tại Batdongsan nhấn mạnh.
Từ góc độ nguồn cung, bà Trang cho biết chỉ những chủ đầu tư thật sự có tiềm lực tài chính và chiến lược phát triển lâu dài mới có thể đứng vững trong bối cảnh hiện tại. Trong đó, bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình được dự báo tăng trưởng nguồn cung mạnh mẽ nhất.
Với chung cư, dự kiến trong 2 quý cuối năm sẽ có khoảng 10.600 căn hộ mở bán mới ở phía bắc, tập trung vào phân khúc trung cấp với giá bán 30-55 triệu đồng/m2. Còn phía nam vẫn phụ thuộc nguồn cung ở TP Thủ Đức, tổng cộng toàn thị trường có 25.000 căn hộ mới trong năm nay.
Trong khi đó, nhà liền thổ có xu hướng phát triển mạnh ở các tỉnh vùng ven Hà Nội và TP.HCM khi Chính phủ tập trung thúc đẩy đầu tư công kết nối các địa phương.
