Lãi suất tăng, dòng vốn suy giảm, giá nhà giảm, doanh số giảm nhưng khả năng chi trả lại kém hơn trước là những xu hướng chính trong những tháng còn lại của năm 2022 và có thể kéo dài sang năm 2023. Một vài trong số đó có thể khá mâu thuẫn so với những gì chúng ta từng biết.
Chúng ta đang chứng kiến những nghịch lý của thị trường bất động sản toàn cầu cũng như Việt Nam. Lạm phát tăng ở mức kỷ lục trong nhiều thập kỷ tại các nền kinh tế lớn đã kéo theo việc điều chỉnh lãi suất tăng. Trong bối cảnh này, nguồn cung bất động sản không lớn nhưng tổng số lượng giao dịch vẫn thấp do khả năng chi trả của người dân suy yếu và nhà ở giá rẻ chiếm tỷ lệ quá ít ỏi trong tổng nguồn cung.
Giá nhà trồi sụt
Giá nhà tăng phi mã do đại dịch, thậm chí mạnh hơn so với mức đỉnh đạt được trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Tại Mỹ, giá nhà đạt kỷ lục về tốc độ tăng trưởng theo năm nếu so sánh với năm 2004 và 2005. Khi lãi suất tăng hơn 300 điểm cơ bản kể từ đầu năm 2022, việc thanh toán thế chấp hàng tháng cho một căn nhà trung bình tại Mỹ đã tăng hơn 50% so với năm 2021.
Nhưng việc tăng giá này không bền vững. Chỉ trong nửa cuối năm 2022, lãi suất tăng và việc siết chặt tín dụng của nhiều quốc gia trên thế giới đã đẩy giá nhà hạ nhiệt nhanh chóng.
Cú sốc mang tên lãi suất
Triển vọng kinh tế không chắc chắn, thị trường chứng khoán biến động cùng việc các ngân hàng trung ương tăng lãi suất đã khiến nhiều nhà đầu tư phải đối mặt với chi phí vay mua nhà cao. Nhiều người mua nhà cho nhu cầu ở thực bị đẩy ra khỏi thị trường vì không thể gom đủ khoản tiền đặt trước (tương ứng với 20-30% giá trị căn nhà) hoặc trả khoản vay hàng tháng đã tăng lên do lãi suất tăng.
Khả năng chi trả cho nhà ở suy giảm
Giá nhà tăng vọt kết hợp với lãi suất vay thế chấp ngày càng cao đồng nghĩa với việc khả năng chi trả cho nhà ở đang suy giảm với tốc độ chưa từng có, đặc biệt là khi so sánh với mức thu nhập trung bình tại từng quốc gia.
Đáng chú ý là khả năng chi trả này yếu đi rõ rệt đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp và trung bình, làm sâu sắc thêm sự phân hóa giàu nghèo và có thể dẫn tới những bất ổn về xã hội.
Người mua nhà lần đầu gặp nhiều thách thức nhất
Nhiều người mua nhà đang vay thế chấp với lãi suất cố định trong thời gian dài được cho là sẽ không bị ảnh hưởng bởi việc tăng lãi suất. Trong khi đó, những người mua nhà lần đầu (ngoại trừ những người đã tích lũy được một khoản tiền mặt tương đối, hoặc thanh toán hoàn toàn bằng tiền mặt) sẽ phải đối mặt với lãi suất tăng, nguồn thu nhập giảm trong khi các cơ hội việc làm bị thu hẹp. Họ sẽ phải trì hoãn việc mua nhà, hoặc thậm chí bị đẩy ra khỏi thị trường nhà ở.
Ít nhà rao bán
Những người sở hữu nhà được hưởng lãi suất tốt hơn trong giai đoạn trước sẽ trì hoãn việc bán nhà trong một thị trường mà lãi suất cao hơn và giá giảm. Hệ quả là, nguồn cung nhà ở trên toàn thị trường xuống thấp, kéo theo một vòng xoáy với của việc tăng giá nhà “ảo” nhưng tính thanh khoản thực lại thấp.
Doanh số bán nhà giảm mạnh
Bức tranh nhiều nghịch lý của thị trường hiện tại đang tác động rất lớn đến doanh số bán nhà và là một tin xấu với các nhà môi giới. Doanh số bán đã giảm với tốc độ nhanh hơn so với thời kỳ khủng hoảng tài chính toàn cầu do khả năng chi trả yếu và ít nguồn cung nhà mới tung ra thị trường.
Một chuyên gia cho biết: “Nếu chủ sở hữu không bán nhà với giá thấp hơn giá đã mua, thì giá cả trung bình trên thị trường sẽ được duy trì. Nhưng điều này cũng có nghĩa là, họ không thể mua được căn nhà khác (do họ thường lựa chọn một căn nhà lớn hơn và tốt hơn) sau khi bán căn nhà cũ. Hệ quả là, các giao dịch bị tắc nghẽn do chủ nhà trì hoãn ra quyết định”.
Điều kiện tín dụng thắt chặt
Trước năm 2008, mọi người đều có thể vay rất nhiều tiền để mua thế chấp bất động sản. Nhưng các tiêu chuẩn cho vay được thắt chặt đáng kể sau cuộc khủng hoảng tài chính, và hiện đang được siết chặt hơn nữa do các lo ngại suy thoái sau Covid-19.
Một mặt, việc kiểm soát tín dụng chặt chẽ khiến quyền lợi của các chủ nhà và sức khỏe của nền kinh tế được đảm bảo. Chủ nhà sẽ không rơi vào tình trạng vỡ nợ và bị tịch thu nhà. Nhưng mặt khác, đây lại là áp lực lớn với các chủ đầu tư và nhà phát triển, bởi họ khó có thể huy động dòng vốn quen thuộc từ ngân hàng hoặc thậm chí là qua kênh trái phiếu một cách dễ dàng như trước.
