Cùng một thị trường, có nghịch lý đang diễn ra khá rõ: “chung cư vẫn sốt giá”, nhưng nhiều chủ nhà lại rao bán ròng rã hàng tháng mà không ra được giao dịch.
Những câu chuyện kiểu “rao gần 3 tháng chưa có người chốt” phản ánh một thực tế quan trọng của bất động sản giai đoạn này: giá rao và giá chốt đang tách nhau ra, thanh khoản không còn chạy theo kỳ vọng như thời tăng nóng.
Sốt giá trên mặt tin rao, nhưng giao dịch không chạy theo
Thực tế “cò hô sốt” trong khi chủ nhà rao bán nhiều tháng vẫn không có khách mua đang xuất hiện rõ hơn: mức giá được định cao, khách đến xem rồi “im lặng”, thị trường bắt đầu hạ nhiệt ở khâu giao dịch.
Điều này không đồng nghĩa “không có người mua”. Nhu cầu ở thực vẫn lớn, nhưng người mua đang chuyển sang trạng thái so đo kỹ hơn: so sánh giá theo khu vực, theo chất lượng dự án, theo tổng chi phí vay, theo khả năng cho thuê… Chỉ cần một yếu tố “lệch chuẩn”, giao dịch có thể tắc.
Vì sao rao lâu vẫn “ế” ?
- Giá neo quá cao so với sức chịu đựng của người mua: mặt bằng giá tăng nhanh khiến tệp khách đủ lực thu hẹp, kéo theo thời gian bán kéo dài.
- Lệch pha nguồn cung: nguồn cung mới thiên về phân khúc cao cấp, trong khi sản phẩm vừa túi tiền khan hiếm, làm thị trường “đắt lên” nhưng không tăng tương ứng về lượng người mua đủ khả năng.
- Người mua nhạy cảm với chi phí vốn: khi lãi vay và điều kiện tín dụng thay đổi theo chu kỳ, nhóm vay mua nhà thường có xu hướng trì hoãn, chờ ưu đãi tốt hơn hoặc tín hiệu rõ ràng hơn.
- Kỳ vọng “mua nhanh bán nhanh” giảm hiệu quả: sau giai đoạn tăng nóng, biên lợi nhuận kỳ vọng co lại.
Nếu vẫn giữ “giá mơ ước” trong khi thị trường chuyển pha, thanh khoản sẽ chậm.
Mẹo dành cho người bán : Nếu rao 4–6 tuần không có khách đặt cọc, hãy xem lại 3 điểm: (1) giá có “cao hơn mặt bằng” không, (2) nội thất và tình trạng căn hộ có tạo lợi thế không, (3) hồ sơ pháp lý và phí vận hành đã minh bạch chưa.
Thanh khoản chững lại không có nghĩa giá sẽ giảm sâu ngay
Thị trường có thể “đứng hình” về giao dịch nhưng giá vẫn khó giảm mạnh trong ngắn hạn, vì còn lực neo từ chi phí đất, chi phí xây dựng và cấu trúc nguồn cung.
Nói cách khác, thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh:
- Căn “đúng giá, đúng nhu cầu, pháp lý rõ, tiện ích ổn” vẫn có thể bán.
- Căn bị “đội giá”, vị trí kém, phí vận hành cao, hoặc kỳ vọng chênh quá lớn sẽ mắc kẹt.
Tăng nhẹ hoặc đi ngang, không còn “tăng nóng đại trà” ?
Khảo sát xu hướng thị trường cho thấy phần lớn người tham gia dự đoán giá chung cư năm 2026 tăng nhẹ hoặc ổn định, tỷ lệ kỳ vọng giảm mạnh thấp. Điều này phù hợp với bối cảnh hiện tại: nhu cầu ở thực vẫn là nền, nhưng người mua ngày càng lý trí.
“Sốt” nếu có sẽ mang tính cục bộ theo dự án, theo khu vực hạ tầng, theo sản phẩm khan hiếm, chứ khó lan rộng như trước.
Kỳ vọng tăng minh bạch, nhưng chưa phải “đũa thần” cho thanh khoản
Việc các luật liên quan bất động sản được triển khai theo lộ trình mới tạo kỳ vọng tháo gỡ vướng mắc thủ tục,
tăng minh bạch và chuẩn hóa thị trường. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, giao dịch vẫn phụ thuộc mạnh vào 3 yếu tố: giá hợp lý, dòng tiền người mua, và mức độ khan hiếm đúng phân khúc.
Câu chuyện “sốt giá chung cư nhưng rao bán gần 3 tháng chưa có người chốt” không phải ngoại lệ, mà là dấu hiệu thị trường đã chuyển từ “tăng nóng đại trà” sang giai đoạn thanh lọc và phân hóa. Giá có thể vẫn neo cao, nhưng thanh khoản sẽ chỉ quay lại khi mức giá phản ánh đúng sức mua thực và đúng chất lượng sản phẩm.
Nếu bạn là người bán, chiến lược quan trọng nhất lúc này không phải “rao cao để có đường lui”, mà là định giá sát giao dịch thực, tối ưu hồ sơ pháp lý và làm rõ lợi thế cạnh tranh của căn hộ.
Còn nếu bạn là người mua, đây là giai đoạn phù hợp để đàm phán, so sánh kỹ và ưu tiên bài toán tài chính bền vững thay vì chạy theo tâm lý FOMO.
