Tài chính bất động sản : Giải đáp những câu hỏi trước khi vay mua nhà đất

Nếu có nhu cầu vay tiền để mua nhà, hẳn là những câu hỏi bên dưới sẽ rất có ích cho quý vị.

Hãy cùng tham khảo bài viết dưới đây!

Tiền lời vay mua nhà được xác định bằng các yếu tố nào?

• Số tiền vay – Loan amount
• Tỷ lệ Loan – to – Value : tức tỉ lệ giữa số tiền vay và giá mua của căn nhà
• Điểm tín dụng – Credit score ;
• Mục đích vay : mua để ở, cho thuê, refinance tái tài trợ tiền từ căn nhà
• Chương trình : FHA, conventional, home ready,…
• Thời hạn vay : 10 năm, 15 năm, 20 năm, 30 năm

Rút tiền từ credit card để làm tiền down payment có được không?

Nếu không phân tích về hiệu quả tài chính của việc này, thì lấy tiền từ credit card cho down payment vẫn khả thi với điều kiện:

• Chuyển sẵn tiền vô checking account để lender có thể source được proof of fund
• Khi credit card có nợ, lender sẽ tính minimum payment amount trên credit card statement vào “DEBT – TO
• INCOME” ratio. Thông thường với món nợ credit card $35,000 thì monthly payment ước tính khoảng $600 (tương đương với món nợ nhà $125,000 term 30 năm)

➡️ Nếu thu nhập đủ cao để đảm bảo Debt-to-Income ratio thấp hơn 50% thì vẫn qualified mua nhà được!

Down bao nhiêu % thì tiền lời thấp nhất?

Về down payment, có vài điểm tham khảo như sau :

• Down dưới 20% thì phải trả bảo hiểm món vay, nên tiền lời có thể thấp hơn down 20% chút xíu, nhưng cộng tiền bảo hiểm món vay hàng tháng vô thì APR rất cao.
• Nếu điểm tín dụng tốt, Down 30% thì tiền lời thấp hơn down 20%, nhưng từ 30% trở lên thì tiền lời ko thay đổi nhiều.
• Thường thì down càng nhiều tiền lời càng thấp, nhưng nếu down nhiều quá làm cho loan amount quá nhỏ thì tiền lời lại cao. Cho nên, tuỳ theo giá trị căn nhà nữa.

Rủi ro khi co-sign là gì?

Câu trả lời đó là:

• Người ta ko trả nợ thì mình bị bad credit theo
• Khi mình vay tiền mua nhà của chính mình thì bị cộng debt vô để tính debt-to-income ratio.=> có nguy cơ bị dis-qualified nếu thu nhập ko đủ cao để “cõng” nợ. Cái này có thể tránh được bằng cách hàng tháng trả nợ từ tài khoản bank của người kia, rồi chứng minh cho lender thấy 12 tháng liên tục proof of payment như vậy

Điều kiện để mượn tiền mua nhà là gì?

Có 3 điều kiện chính :

1. Có thu nhập đảm bảo sao cho tỷ lệ giữa các món nợ phải trả hàng tháng (bao gồm khoản nợ tiền nhà sẽ mượn) chia cho tổng thu nhập hàng tháng không được vượt quá 50%. (Detb to Income ratio).
   ➡️ Lưu ý: thu nhập phải là thu nhập được khai thuế và có giấy tờ chứng minh.
2. Có điểm tín dụng: điểm tín dụng phải từ mức 580 (FHA) hoặc 620 ( conventional) điểm trở lên. Lưu ý: đây là điểm được lấy chính thức từ 3 tổ chức báo cáo tín dụng chính thức là Trans Union, Equifax và Experian.
3. Có tiền down: tuỳ theo chương cụ thể mà tiền down tối thiểu là 0%, 3% hay 5% giá trị căn nhà sẽ mua. Để có thể down càng thấp thì thu nhập phải càng cao để đảm bảo điều kiện về debt-to-income ratio nói trên. Lưu ý: người ta thường nói tiền phải có sẵn trong bank từ 2-3 tháng. Điều này không phải lúc nào cũng bắt buộc 100%, vì có những trường hợp cụ thể khác nhau. Nên hỏi người làm loan để được hướng dẫn chi tiết.

Mình có một số tiền trong IRA muốn rút ra để mua nhà lần đầu, mình có được khấu trừ thuế không?

Nếu bạn rút tiền từ IRA trước 59.5 tuổi thì bạn bị 10% tiền phạt và phải khai phần tiền rút ra như là regular income và chịu thuế. Tuy nhiên, bạn có thể được miễn phần tiền phạt 10% nếu rút ra để mua nhà lần đầu, số tiền rút được miễn phạt up to $10,000 thôi.

Để tránh phạt và thuế, bạn có thể dùng cách mượn loan từ IRA, tiền lời bạn trả chính là trả cho chính bạn.

Income (thu nhập) bao nhiêu thì đủ điều kiện mượn tiền mua nhà?

Nguyên tắc tính của bank là Nợ trên Thu Nhập (Debt/Income ratio) nhỏ hơn 50%

Tuỳ theo nợ của bạn là bao nhiêu thì mới biết yêu cầu thu nhập tối thiểu cụ thể là bao nhiêu.

Nợ (Debt) ở đây bao gồm :

• Tiền gốc và tiền lời hàng tháng sẽ trả của món nợ mua nhà;
• Tuền thuế, bảo hiểm nhà, bảo hiểm món vay (nếu down dưới 20%) và tiền HOA hàng tháng;
• Số tiền phải trả hàng tháng cho tất cả các món nợ hiện nay như: student loan, nợ xe, credit card, mua sắm trả góp,….
• Các khoảng child support cũng được tính vào debt này;

➡️ Thu nhập tối thiểu (minimum income) để đủ điều kiện mua nhà là lấy cộng các món nợ ở trên nhân 2.

Lưu ý : Nếu không đủ thu nhập thì có thể người co-sign (người đồng ký) để cộng thêm thu nhập. Nhưng nếu cộng thu nhập thì các khoản nợ của người co-sign cũng phải được cộng vô để tính.

Theo Sương Uyên