Gần đây, nhiều dự án nhà ở tại các thành phố lớn bị đóng băng do chính quyền địa phương chưa đưa ra quyết định nào về tính pháp lý có thể xây dựng kèm theo đất hỗn hợp.
Đất hỗn hợp là gì?
Đất hỗn hợp là quỹ đất được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau như ở, sản xuất hay kinh doanh. Quy hoạch xây dựng trên đất hỗn hợp liên quan đến việc định hướng hoặc tổ chức không gian đô thị, hạ tầng xã hộ, không gian vùng, điểm dân cư, công trình hạ tầng kỹ thuật.
Quy hoạch đất hỗn hợp là gì?
Quy hoạch sử dụng đất hỗn hợp là việc phân bổ, khoanh vùng đất đai nhằm đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội trên cơ sở tiềm năng và nhu cầu sử dụng của các loại hình sử dụng.
Quy hoạch đất đai giúp tạo ra môi trường thoải mái, lành mạnh cho con người. Nó tính đến nhu cầu của cộng đồng và đất nước nói chung, để đảm bảo sự phát triển tiến lên một cách linh hoạt và đáp ứng nhu cầu của mọi người.
Thực trạng sử dụng đất hỗn hợp hiện nay
Theo quy định của pháp luật đất đai ở Việt Nam thì đất được phân loại thành 3 nhóm. Cụ thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng.
Đất hỗn hợp không thuộc bất kỳ loại đất cụ thể nào trong Luật Đất đai 2013. Điều đó có nghĩa là không có quy định cụ thể nào quản lý những gì có thể xảy ra với loại đất này. Để giải quyết những vướng mắc liên quan, người dân chỉ biết trông chờ vào quy hoạch nói chung dẫn đến nhiều trường hợp đất hỗn hợp không được cấp phép khiến nhiều cư dân đô thị bức xúc.
Một số nơi cho phép xây dựng trong khi những nơi khác thì không, điều này có thể gây nhầm lẫn cho những người đang cố gắng bắt đầu xây dựng. Có nhiều cách khác nhau để xin giấy phép ở những nơi khác nhau và điều này đôi khi có thể là một vấn đề.
Quy định về cấp phép xây dựng đất hỗn hợp
Nhiều người hoang mang về đất hỗn hợp do quy định lâu nay chưa được cập nhật, khiến người xây dựng không xin được giấy phép xây dựng. Điều này đã gây rất nhiều bức xúc cho người dân ở các thành phố.
Nếu đất không được sử dụng vào mục đích ở thì hộ gia đình sẽ không được cấp phép xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, không được chuyển mục đích sử dụng đất sang thổ cư và tách thửa thành nhiều lô riêng lẻ. Đối với các khu vực có quy hoạch hỗn hợp, sẽ rất khó để xin phép và phê duyệt cần thiết cho việc xây dựng trên loại đất này.
Công việc xây dựng sẽ được tính là giấy phép tạm thời. Nếu đã thi công xong thì không giải quyết hồ sơ hoàn công. Sở Xây dựng thống nhất đề xuất về cách phân loại giấy phép của người dân trong tháng 11/2018. Cụ thể:
Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 50% diện tích
Nếu diện tích chiếm trên 50% diện tích đất hỗn hợp thì có cơ cấu chức năng chính là chung cư kết hợp văn phòng thương mại. Ngoài ra, tình trạng khu vực có nhiều đất ở, nhà ở sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân được cấp phép xây dựng chính chủ.
Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 30% diện tích
Đối với diện tích chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp, đặc điểm kết cấu chính là kinh doanh như văn phòng, nhà xưởng hơn là nhà ở. Các cơ sở kinh doanh này cần phải được di dời đến các khu vực khác, nơi họ sẽ không gây ô nhiễm.
Giấy phép sẽ chỉ được trao cho những người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa là những người sống trong ngôi nhà có quyền sử dụng mảnh đất mà ngôi nhà đang ở.
Khu vực có đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích
Tại những khu vực có 20% diện tích đất hỗn hợp (thổ cư và đất sử dụng vào mục đích khác), đô thị cần thu hút các nhà đầu tư thực hiện các dự án xây dựng KĐTM. Tuy nhiên, cho đến khi điều này xảy ra, giấy phép xây dựng cho các tòa nhà mới không có sẵn. Sau khi thành phố đã điều chỉnh đất đai cho phù hợp với cư dân mới, họ sẽ được cấp giấy phép xây dựng chính thức.
Khu quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và các loại đất khác
Khi các bạn tìm hiểu về đất hỗn hợp là gì, chắc hẳn cũng đã biết khu vực nằm trong quy hoạch đất ở, và đất dân cư xây dựng mới là loại đất hỗn hợp. Vì vậy, đối với khu vực này, chính quyền địa phương sẽ cấp giấy phép xây dựng riêng lẻ cho từng hộ dân.
Đất hỗn hợp có trở thành thổ cư được không?
Tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 có quy định cụ thể:
- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ chính quyền địa phương hay cơ quan Nhà nước thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền cơ bản theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện thì người sử dụng đất trong khu vực cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của mình. Tuy nhiên,không được phép xây mới nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm.
Như vậy việc bạn muốn chuyển đất hỗn hợp lên thổ cư vẫn có thể được, tuy nhiên cần phụ thuộc vào chính sách quy hoạch và tình hình thực tế của từng địa phương. Khi bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất hỗn hợp thì cần liên hệ với phòng Tài nguyên và Môi trường tại địa phương có đất để biết thông tin về kế hoạch sử dụng đất, từ đó tìm ra phương án đầu tư phù hợp.
Có nên mua đất hỗn hợp không?
Tùy vào mức tài chính bạn có và mục đích bạn muốn sử dụng mà quyết định xem có nên mua đất quy hoạch hỗn hợp hay không. Đặc điểm của đất quy hoạch là có thể dễ dàng và nhanh chóng thay đổi theo thời gian. Ngày hôm nay có thể đất hỗn hợp thuộc diện quy hoạch nhưng vài năm sau lại có thể được tháo dỡ.
Hơn thế nữa, Sở quy hoạch – Kiến trúc cũng khẳng định chắc chắn rằng đất hỗn hợp sẽ được Sở giải quyết triệt để và đảm bảo mọi quyền lợi nhà, đất cơ bản cho người dân trong các trường hợp chưa có quyết định thu hồi đất của Nhà nước, chưa xác định được dự án đầu tư và chủ đầu tư. Nếu có thu hồi thì cũng sẽ lên phương án bồi thường thỏa đáng cho người dân theo đúng quy định về Luật đền bù đất đai nếu chủ sở hữu đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý hợp lệ mà quan trọng nhất là Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
Đất hỗn hợp có một ưu điểm rất vượt trội đó chính là giá bán đất khá rẻ, rẻ hơn nhiều so với các loại đất thông thường khác. Định giá đất hỗn hợp đưa ra luôn thấp hơn nhiều so với giá thị trường, đó chính là cơ hội để người mua có thể nắm bắt cơ hội mà mua được đất với giá rẻ.
Tuy nhiên, đất hỗn hợp về cơ bản vẫn là đất quy hoạch, một số quyết định đưa ra đôi khi vẫn còn gây khó khăn, phiền hà cho người dân. Các thủ tục thực hiện pháp lý, xin giấy phép đến nay vẫn chưa thực sự rõ ràng, hiệu quả; nhiều hộ gia đình chưa được cấp giấy phép hoặc chỉ cấp dựng tạm. Đối với người có nhu cầu mua để ở lâu dài, ổn định thì nên suy nghĩ chắc chắn rằng việc có nên mua đất hỗn hợp hay không.
Cho đến nay, quy hoạch đất hỗn hợp vẫn còn gây ra nhiều khó khăn, rắc rối cho người dân, nhất là trong việc xây dựng vẫn chưa được chính quyền địa phương chính thức cấp phép mà chỉ được xem là công trình xây dựng tạm. Sau khi hoàn tất công trình xây dựng, nếu có quyết định thu hồi thì vẫn không được hoàn công.
Bên cạnh đó, công tác quy hoạch đất còn chưa có hướng xử lý thích hợp và thỏa đáng cho người dân. Vì vậy, nếu bạn đang có ý định mua đất để xây nhà ở trong nội thành, hãy suy nghĩ và xem xét thật kỹ lưỡng về quy hoạch của khu đất bạn muốn mua, xem đất có thuộc diện nào để có kế hoạch mua và sử dụng cho phù hợp với mục đích và tài chính của mình.
