Từ nửa cuối năm 2024 đến nay, thị trường BĐS Hà Nội dù bắt đầu ghi nhận tín hiệu khởi sắc nhưng có sự phân hóa rõ nét ở các khu vực và phân khúc. Điều đó thể hiện cụ thể ra sao? Cùng phân tích những điểm nhấn nổi bật của thị trường BĐS Hà Nội nửa đầu năm để thấy rõ những thay đổi này.
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ cuối 2022 đến giữa 2024, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức. Tuy nhiên, thị trường Hà Nội đang cho thấy những tín hiệu khởi sắc và ổn định hơn so với mặt bằng chung.
Trong bối cảnh các chính sách tài khóa – tín dụng dần nới lỏng, lãi suất có xu hướng giảm và tâm lý người mua đang cải thiện, bất động sản Hà Nội ghi nhận nhiều chuyển động đáng chú ý. Không còn các cơn “sốt ảo” hay giao dịch ồ ạt, thay vào đó là sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, khu vực và dòng sản phẩm.
Bốn diễn biến dáng chú ý của thị trường bất động sản đầu năm
1. Giao dịch chững, người mua thận trọng khi xuống tiền
Theo dữ liệu của One Mount Group, trong quý 1/2025, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận tổng cộng 18.300 giao dịch, trong đó bao gồm 8.300 giao dịch sơ cấp (mua trực tiếp từ chủ đầu tư) và 10.100 giao dịch thứ cấp (chuyển nhượng lại trên thị trường). Con số này giảm 14% so với cùng kỳ năm 2024.
Sự sụt giảm nhẹ về lượng giao dịch phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và người mua ở thực, trong bối cảnh các yếu tố vĩ mô như siết tín dụng, thủ tục pháp lý và quá trình thanh lọc các dự án kém minh bạch vẫn đang tiếp diễn.
Bên cạnh đó, giá bất động sản Hà Nội đặc biệt là phân khúc chung cư tăng mạnh trong thời gian dài cũng khiến người mua nhà gặp nhiều khó khăn hơn khi muốn tiếp cận sản phẩm.
2. Thanh khoản phân hóa theo khu vực
Giao dịch tại khu vực trung tâm Hà Nội như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa giảm rõ rệt – chủ yếu do giá bán quá cao và quỹ đất hạn chế. Ngược lại, các khu vực ngoại thành như Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm lại ghi nhận mức độ quan tâm và thanh khoản tích cực hơn, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở gắn liền với đất và căn hộ trung cấp.
Theo One Mount Group, lượng tiêu thụ căn hộ mở mới trong quý 1/2025 giảm khoảng 3.200 căn, tương ứng 71% theo quý và 23% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ lũy kế trong quý chỉ đạt 80%.
Ngoài ra, tình trạng trầm lắng cục bộ cũng diễn ra, khi phân khúc đất nền và nhà phố tại nội đô giảm nhiệt rõ rệt, trong khi một số khu vực vùng ven lại giữ được sức hút nhờ giá mềm và quy hoạch hạ tầng thuận lợi.
3. Nguồn cung dự án mới cải thiện nhưng chưa bùng nổ
Tình trạng khan hiếm dự án mở bán mới vẫn tiếp tục diễn ra với thị trường Hà Nội. Tuy nhiên, từ đầu năm 2025, tình hình đã bắt đầu có dấu hiệu cải thiện nhẹ khi một số chủ đầu tư giới thiệu dự án ra thị trường.
Các dự án mới tập trung ở một số dự án lớn tại Gia Lâm, Đông Anh và Thạch Thất, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang. Nhiều chủ đầu tư đang đẩy nhanh tiến độ pháp lý để kịp giới thiệu sản phẩm ra thị trường trong nửa cuối năm 2025 – đặc biệt trong bối cảnh tâm lý người mua đang dần khởi sắc trở lại.
4. Tín hiệu phục hồi từ nhu cầu thực
Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, từ đầu tháng 3, lượt tìm kiếm BĐS Hà Nội hồi phục trở lại khi ghi nhận mức tăng 27% so với tháng 2.
Số liệu từ Savills và các sàn giao dịch lớn cho thấy mức độ quan tâm tới căn hộ trung cấp và nhà thấp tầng đang tăng lên, nhất là ở nhóm khách hàng mua để ở, thay vì đầu cơ. Đây là chỉ dấu tích cực cho thấy thị trường đang trở lại nền tảng thực – thay vì các cơn “sốt ảo” như giai đoạn 2020–2021.
Giá nhà đất, đặc biệt là căn hộ tăng cao trong khi nguồn cung khan hiếm và tâm lý thận trọng của người mua khiến nhu cầu mua trong giai đoạn này không còn nặng tính đầu cơ, chủ yếu là người có nhu cầu thực mua để an cư.
Nhìn chung, thị trường bất động sản Hà Nội đầu năm 2025 đang vận động trong trạng thái ổn định – thanh lọc – tích lũy, với thanh khoản tập trung tại các phân khúc có giá hợp lý và pháp lý rõ ràng. Tâm lý người mua cải thiện, nhưng vẫn chọn lọc và thận trọng trước khi xuống tiền.
Những phân khúc nổi bật của thị trường
1. Chung cư: Đà tăng giá chững, giao dịch tập trung ở khu vực vệ tinh
Thị trường căn hộ tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn ổn định sau chu kỳ tăng giá kéo dài từ 2021 đến đầu 2024. Trong quý 1/2025, giá căn hộ không có nhiều biến động mạnh, mức tăng trung bình chỉ từ 1,5–2% so với quý trước – thấp hơn nhiều so với các giai đoạn tăng nóng trước đó.
Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, giá căn hộ chung cư Hà Nội trong quý 1/2025 đạt mức trung bình 63 triệu/m2, tăng khoảng 61,5% so với đầu năm 2023 (39 triệu/m2). Hiện tại giá chung cư Hà Nội đang có xu hướng chững nhưng vẫn neo cao.
Nguồn cung dự án mới chủ yếu đến từ các khu vực ven đô như Gia Lâm, Đông Anh, Thạch Thất, Thanh Trì, nơi đang hưởng lợi từ quy hoạch đồng bộ và hạ tầng kết nối với vành đai 3 và tuyến metro số 1. Trong đó, Đông Anh có hai dự án Imperia Signature Cổ Loa và Masteri Grand Avenue đều thuộc phân khúc cao cấp với giá từ 90-120 triệu/m2.
Đáng chú ý, phân khúc bình dân tiếp tục rơi vào tình trạng “trắng nguồn cung” – khi không có dự án mới nào thuộc nhóm giá dưới 30 triệu đồng/m² được mở bán kể từ năm 2022 đến nay. Điều này tạo ra áp lực lớn cho người mua ở thực có thu nhập thấp.
Trong khi đó, căn hộ trung và cao cấp với mức giá từ 45–70 triệu đồng/m² vẫn có thanh khoản khá, nhất là những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ xây dựng tốt và chính sách bán hàng linh hoạt (ưu đãi lãi suất, hỗ trợ thanh toán giãn tiến độ…).
Danh sách các dự án mới đầu năm 2025 (Batdongsan.com.vn tổng hợp):
| Dự án | Giá (triệu đồng/m2) | Khu vực |
| Masteri Lakeside | 65 – 70 | Gia Lâm |
| Imperia Signature Cổ Loa | 90 – 100 | Đông Anh |
| Masteri Grand Avenue | 95 – 120 | Đông Anh |
| The Paris | 60 – 65 | Gia Lâm |
| Noble Crystal | 160 – 270 | Tây Hồ |
| The Matrix Premium | 90 – 120 | Nam Từ Liêm |
| Endless Skyline West Lake | 95 – 120 | Tây Hồ |
| The Ninety Complex | 80 – 90 | Đống Đa |
| The Nelson Private | 130 | Ba Đình |
2. Nhà thấp tầng: Nguồn cung tăng trở lại, thu hút nhóm khách mua ở thực
Bất động sản nhà thấp tầng – gồm biệt thự, nhà liền kề, shophouse – đang dần phục hồi sau giai đoạn trầm lắng 2023. Theo CBRE, nguồn cung mới trong năm 2025 dự kiến vượt 7.000 căn, đến từ các khu đô thị tại Đan Phượng; Long Biên; Tây Hồ Tây
Điểm mạnh của dòng sản phẩm này là quỹ đất rộng, thiết kế thoáng, mật độ xây dựng thấp và dễ chuyển nhượng. Tuy nhiên, áp lực về giá khiến giao dịch chủ yếu đến từ nhóm khách hàng có tài chính vững hoặc mua ở thực, ít xuất hiện nhà đầu tư lướt sóng.
Các dự án tiêu biểu có thể kể tới như Sunshine Capital Tây Thăng Long, Vinhomes Wonder Park, BRG Smart City Đông Anh… được giới thiệu ra thị trường với mức giá từ 85–150 triệu đồng/m², tùy vị trí và hạng mục.
Trong năm 2024, Hà Nội được coi là điểm sáng về nguồn cung nhà thấp tầng với hơn 6.300 căn nhà phố và biệt thự được mở bán mới trong năm qua, chủ yếu từ các đợt mở bán tiếp theo tại các khu đô thị ở Đông Anh và Hà Đông. So với năm 2023, nguồn cung mới tại Hà Nội đã tăng gấp đôi.
Trong bối cảnh nguồn cung mới vẫn tương đối dồi dào, sức hấp thụ của thị trường nhà phố/biệt thự tại Hà Nội duy trì sự ổn định. Tổng số căn bán được trong cả năm 2024 đã đạt hơn 6.100 căn, tăng hơn 43% so với cùng kỳ năm 2023.
3. Đất nền: Sức hút quay lại mạnh mẽ tại các huyện ngoại thành
Phân khúc đất nền đã có sự phục hồi rõ rệt trong đầu năm 2025, đặc biệt là tại các khu vực đang được đầu tư mạnh về hạ tầng và chuẩn bị nâng cấp hành chính.
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong tháng 3/2025, lượng tìm kiếm đất nền Hà Nội tăng khá mạnh, ở mức 52%, tại TP.HCM tăng 31% và tại các tỉnh khác tăng 54% so với tháng 2/2025. Trong khi đó, giá bán đất nền phổ biến vào tháng 3/2025 tại Hà Nội đã tăng 42%, tại TP.HCM tăng 7% và tại các tỉnh khác tăng tới 67% so với tháng 1/2023). Ba khu vực có biến động giá mạnh nhất gồm: Hoài Đức có giá tăng trung bình 81% so với đầu 2023; Đông Anh tăng 53% và Thanh Oai tăng tới 90%.
Nguyên nhân đến từ thông tin quy hoạch, nâng cấp đơn vị hành chính, cùng với xu hướng dịch chuyển dân cư ra khu vực vùng ven. Các lô đất diện tích từ 50–80m² có sổ đỏ, hạ tầng hoàn chỉnh là loại hình được săn đón nhiều nhất.
Tuy nhiên, chuyên gia cảnh báo nhà đầu tư nên tránh mua theo tin đồn, chỉ nên tập trung vào các khu vực có pháp lý rõ ràng và quy hoạch đã phê duyệt, để tránh rủi ro “mắc kẹt vốn”.
Nhìn chung, các phân khúc BĐS tại Hà Nội đầu năm 2025 đang phân hóa mạnh. Chung cư ổn định, nhà thấp tầng dần phục hồi, còn đất nền ngoại thành có dấu hiệu tăng nóng trở lại – nhưng tiềm ẩn rủi ro đầu cơ. Nhà đầu tư cần tỉnh táo lựa chọn sản phẩm phù hợp với khẩu vị và dòng vốn của mình.
Theo Batdongsan.com.vn
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
