Từ chỗ bị “kẹp hàng” do vị trí khu đất ở xa trung tâm, pháp lý chưa hoàn thiện…, nay cơ hội “thoát hàng” mở ra nhờ sáp nhập địa giới hành chính.
Năm 2021, anh Nguyễn Văn Tam (ngụ TP.HCM) cùng 2 người bạn chung nhau mua một lô đất tại dự án Phúc An Garden (khi đó thuộc huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương – nay là xã Trừ Văn Thố, TP.HCM) với giá 800 triệu đồng.
“Chúng tôi góp mỗi người hơn 200 triệu đồng, chủ yếu là tiền nhàn rỗi nên coi như vừa tiết kiệm, vừa thử đầu tư. Thấy người người mua đất, nhà nhà đi xem dự án, nên cũng kỳ vọng lắm”, nhà đầu tư này nhớ lại.
Tuy nhiên, trong suốt 2 năm sau đó, do công việc thay đổi nên thu nhập không ổn định, cả nhóm nhiều lần tính đến chuyện bán lại lô đất để thu hồi vốn. Nhưng dù đã rao bán đúng bằng giá gốc, nhưng do đất chưa có sổ, người mua e ngại pháp lý, nên không ai chịu xuống tiền.
Đến giữa năm 2024, lô đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây lẽ ra là tín hiệu tích cực, nhưng trái ngược với kỳ vọng, việc rao bán vẫn không thuận lợi.
“Chúng tôi đăng tin trên các nền tảng môi giới, liên hệ cả môi giới cũ, nhưng vẫn không ai hỏi. Nguyên nhân chính là vị trí dự án cách trung tâm TP.HCM hơn 80 km, khó khai thác cho thuê hay ở. Nhiều người xem rồi lắc đầu, nói khó có lời trong 3-5 năm tới”, nhà đầu tư này kể.
Bẵng đi một thời gian, mới đây, nhóm anh nhận được một đề nghị mua lại lô đất với giá 1 tỷ đồng. Thế nhưng, lần này anh lại… từ chối. Lý do bởi Bình Dương đã sáp nhập vào TP.HCM, hạ tầng sẽ được đầu tư mạnh, giá đất có thể tăng nhanh trong tương lai, nên nhóm thống nhất giữ lại.
“Không biết sau này lời hay lỗ, nhưng giờ bán thì tiếc, giữ thì cũng hồi hộp”, nhà đầu tư này cho hay.
Câu chuyện của nhóm anh Tam không phải cá biệt trên thị trường. Nhiều nhà đầu tư cá nhân giai đoạn 2020-2021 đang trong trạng thái “kẹp hàng”: Mua ở đỉnh kỳ vọng, nhưng khi thị trường điều chỉnh, pháp lý chưa hoàn thiện, hạ tầng chưa phát triển… nên không bán được. Khi có tín hiệu mới từ chính sách (như sáp nhập địa giới hành chính), họ chuyển từ “cắt lỗ” sang “neo hàng chờ thời”.
Theo các chuyên gia, tâm lý này có thể giúp một số người gỡ lại vốn hoặc có lời, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro. Bởi trong giai đoạn đầu sáp nhập, chính quyền địa phương chủ yếu tập trung vào công tác quản lý hành chính. Những tác động cụ thể đến bất động sản, đặc biệt liên quan đến quy hoạch và hạ tầng, sẽ cần thêm thời gian kiểm chứng.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở, CBRE Việt Nam, giá trị thật sự của bất động sản chỉ có thể hình thành khi có định hướng rõ ràng về quy hoạch sử dụng đất, kết nối hạ tầng giao thông và các kế hoạch phát triển đô thị cụ thể được triển khai đồng bộ.
“Trong ngắn hạn, nhà đầu tư nên thận trọng, tránh đưa ra quyết định vội vàng, theo dõi sát sao các diễn biến thực tế để có hướng đi phù hợp”, ông Kiệt nói.
Cùng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương – Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam cho hay, thị trường ở thời điểm hiện tại chưa ghi nhận sự thay đổi rõ rệt về giá bán tại từng dự án sau sáp nhập. Các yếu tố nội tại bao gồm nhu cầu ở thực, kết nối hạ tầng và đặc điểm dân cư vẫn giữ vai trò chính trong việc hình thành giá bán.
Ở góc độ khác, ông Phan Vi – Giám đốc Dự án, Công ty Era Việt Nam nhận định, việc hợp nhất giữa TP.HCM và các địa phương lân cận tạo hiệu ứng lan tỏa rõ rệt. Xóa ranh giới hành chính góp phần đơn giản hóa thủ tục, mở rộng quy hoạch và kết nối hạ tầng, từ đó tạo lực đẩy cho bất động sản vùng ven, tâm lý e ngại “mua nhà ở tỉnh” cũng dần thay đổi. Tuy vậy, không phải dự án nào ở vùng ven cũng đều tăng giá.
Thực tế cho thấy, những nơi có hạ tầng kết nối tốt đều kích thích mạnh xu hướng “ly tâm”. Chẳng hạn, kể từ khi Quốc lộ 13 được đầu tư mở rộng, hàng loạt dự án bất động sản đã mọc lên. Hiện nay, không ít trường hợp người dân có nhà ở Bình Dương, Long An (cũ), nhưng làm việc tại TP.HCM.
Ở góc nhìn vĩ mô, ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nhà đầu tư cần bình tĩnh để đón nhận các thay đổi về chủ trương, quy hoạch, chiến lược phát triển tại các địa phương sau sáp nhập. Lý do là, giá trị bất động sản chỉ tăng bền vững nếu gắn liền với tăng trưởng kinh tế và môi trường đầu tư được cải thiện. Việc đầu tư theo tin đồn sẽ tiềm ẩn rủi ro lớn.
“Trong giai đoạn biến động hiện nay, nhà đầu tư nên lựa chọn hướng đi có chọn lọc, dựa trên dữ liệu thực tế và đánh giá tương thích vùng. Đó là chìa khóa để giảm thiểu rủi ro và đảm bảo hiệu quả đầu tư lâu dài”, ông Đính khuyến nghị.
Theo TNCK
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
