Bức tranh năm 2025 cho thấy nhiều nhà băng đẩy mạnh tín dụng bất động sản với tốc độ đáng chú ý, từ tăng trưởng hai chữ số đến những trường hợp tăng vài trăm phần trăm.
MB nổi bật về tốc độ tăng trưởng
Tại thời điểm 31/12/2025, tổng dư nợ cho vay hợp nhất của MB đạt hơn 1,084 triệu tỷ đồng, tăng gần 40% so với đầu năm. Đáng chú ý, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng tới 88,9%, từ 64.141 tỷ đồng lên 121.189 tỷ đồng. Tỷ trọng cho vay bất động sản trong tổng dư nợ cũng tăng từ 8,3% lên 11,2%.
Điểm đáng quan sát ở đây không chỉ là mức tăng tuyệt đối, mà là sự “nâng tỷ trọng”, thể hiện lựa chọn chiến lược rõ ràng trong phân bổ tín dụng.
Nhóm dẫn đầu về quy mô dư nợ bất động sản
Nếu xét theo quy mô dư nợ kinh doanh bất động sản tuyệt đối, ba cái tên nổi bật là VPBank, Techcombank và SHB:
- VPBank: 207.428 tỷ đồng, tăng 11,1% so với cuối 2024
- Techcombank: 207.027 tỷ đồng, tăng 10,7%
- SHB: 204.706 tỷ đồng, tăng tới 60,5%
Nhìn vào các mức tăng này, có thể thấy thị trường không đi theo một nhịp đồng đều. Có ngân hàng tăng chậm hơn nhưng dư nợ lớn, có ngân hàng tăng nhanh vượt trội, phản ánh sự khác biệt về chiến lược, cấu trúc khách hàng và mức chấp nhận rủi ro.
VIB gây bất ngờ
Một trường hợp “nhảy vọt” là VIB: dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng từ 5.696 tỷ đồng lên 21.088 tỷ đồng, tương đương tăng hơn 270%. Con số này thường khiến giới phân tích đặt câu hỏi về: nguồn cầu tín dụng đến từ phân khúc nào, tiêu chuẩn thẩm định ra sao, và mức độ tập trung rủi ro có tăng mạnh hay không.
Vì sao dư nợ bất động sản tăng mạnh dù rủi ro chưa hạ nhiệt?
Theo chia sẻ của ông Nguyễn Văn Đính, việc tín dụng bất động sản tăng mạnh đến từ nhiều nguyên nhân, trong đó có ba trục chính sau:
Thứ nhất, áp lực tăng trưởng tín dụng : Khi mục tiêu tăng trưởng ngày càng lớn, ngân hàng có xu hướng ưu tiên các lĩnh vực hấp thụ vốn mạnh. Bất động sản, xét về quy mô dự án và nhu cầu vốn trung dài hạn, luôn là “kênh hút vốn” quan trọng của nền kinh tế.
Thứ hai, biên lợi nhuận hấp dẫn : Cho vay bất động sản thường có biên lợi nhuận cao hơn so với một số lĩnh vực ưu tiên. Trong bối cảnh cạnh tranh lãi suất và nhu cầu cải thiện hiệu quả kinh doanh, dòng tín dụng có thể dịch chuyển đến nơi “cho lợi suất tốt hơn”, miễn là vẫn nằm trong khung quản trị rủi ro chấp nhận được.
Thứ ba, kỳ vọng chu kỳ hồi phục mới : Nhiều tổ chức tín dụng kỳ vọng thị trường địa ốc đang bước vào pha phục hồi sau giai đoạn điều chỉnh sâu. Kỳ vọng này thường tập trung vào các phân khúc được cho là có “cầu thật” hoặc có động lực vĩ mô: nhà ở vừa túi tiền, khu công nghiệp, bất động sản ăn theo dòng vốn FDI.
Tuy nhiên, như ông Đính nhấn mạnh, rủi ro vẫn hiện hữu vì thị trường hồi phục chưa đồng đều, pháp lý còn vướng, sức mua thực chịu áp lực từ thu nhập và lãi suất.
“Con dao hai lưỡi”: lợi nhuận hôm nay, nợ xấu ngày mai?
Cho vay bất động sản thường hấp dẫn vì tài sản bảo đảm rõ ràng và giá trị khoản vay lớn. Nhưng đúng bản chất “chu kỳ”, nhóm tài sản này cũng nhạy nhất khi: thanh khoản thị trường suy yếu, pháp lý kéo dài, dòng tiền dự án đứt quãng, hoặc chi phí vốn tăng nhanh.
Từ góc độ quản trị rủi ro, một chu kỳ hồi phục chậm hơn kỳ vọng có thể tạo ra ba lớp áp lực:
- Áp lực chất lượng tài sản: khoản vay bị kéo dài thời gian thu nợ, tái cơ cấu tăng, nợ nhóm cao hơn có thể xuất hiện.
- Áp lực trích lập: nếu chất lượng tín dụng suy giảm, chi phí dự phòng bào mòn lợi nhuận.
- Áp lực thanh khoản và chi phí vốn: khi lãi suất huy động tăng, ngân hàng chịu bài toán biên lãi ròng và cân đối kỳ hạn.
Vì thế, tăng trưởng dư nợ bất động sản cao không tự động đồng nghĩa rủi ro tăng tương ứng, nhưng nó làm “độ nhạy” của bảng cân đối kế toán với thị trường địa ốc trở nên lớn hơn.
Kịch bản 2026: room tín dụng, lãi suất và nhịp thị trường
TS Lê Xuân Nghĩa đưa ra một lát cắt vĩ mô đáng chú ý: để hướng đến mục tiêu tăng trưởng GDP 10% trong năm 2026, Việt Nam cần tỷ lệ đầu tư khoảng 38–40% GDP, trong đó tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn chủ lực.
Trong bối cảnh nhiều dự án được gỡ khó, ông Nghĩa dự báo tín dụng bất động sản có thể tăng cao hơn nữa và khả năng có đợt điều chỉnh nới room tín dụng vào thời điểm phù hợp, với mức kỳ vọng khoảng 17–18%.
Dù vậy, thách thức lớn của 2026 nằm ở xu hướng lãi suất tăng: dữ liệu ghi nhận lãi suất huy động tăng khoảng 0,7% và lãi suất cho vay tăng khoảng 1%. Điều này thường tác động trực tiếp đến khả năng hấp thụ vốn của cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà.
Kịch bản nhịp thị trường 2026 theo phân tích:
- Nửa đầu 2026: tăng trưởng có thể chậm lại do lãi suất nhích lên, sức mua thận trọng hơn.
- Nửa cuối 2026: thị trường có thể bật tăng mạnh trở lại nếu gỡ vướng pháp lý tiến triển, room tín dụng nới phù hợp và dòng tiền quay lại các phân khúc có nhu cầu thực.
Điểm mấu chốt là “độ trễ chính sách” và tốc độ khơi thông pháp lý dự án. Thị trường có thể không đi theo đường thẳng, mà theo nhịp: chậm, tích lũy, rồi tăng tốc.
Tín dụng bất động sản tăng mạnh trong năm 2025 là tín hiệu cho thấy ngân hàng đang điều chỉnh chiến lược, vừa để đáp ứng mục tiêu tăng trưởng, vừa đặt cược vào chu kỳ hồi phục của địa ốc. Nhưng đây cũng là phép thử quản trị rủi ro, đặc biệt trong bối cảnh 2026 đối mặt xu hướng lãi suất tăng và khả năng thị trường phân hóa mạnh theo phân khúc, pháp lý và sức mua thực.
Nếu nửa đầu 2026 là giai đoạn “kiểm tra sức bền” của dòng tiền, thì nửa cuối 2026 có thể là thời điểm quyết định nhịp hồi phục, miễn là các nút thắt dự án được tháo gỡ đúng tốc độ. Với nhà đầu tư và cả hệ thống ngân hàng, câu chuyện không chỉ là tăng trưởng dư nợ, mà là tăng trưởng đi kèm chất lượng và kỷ luật rủi ro.
TRƯƠNG MINH
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
