Theo thống kê VietstockFinance, tính đến cuối tháng 9/2025, 104 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đang “ôm” lượng hàng tồn kho gần 499.000 tỷ đồng, tăng hơn 26% so với đầu năm.
Cũng theo số liệu thống kê trên, các danh nghiệp bất động sản có lượng tồn kho cao như Novaland (NVL) dẫn đầu với khoảng 152.285 tỷ đồng tồn kho, Vinhomes (VHM) hơn 125.000 tỷ đồng, Các “ông lớn” khác như KBC, KDH, NLG, PDR, DXG… đều ghi nhận tồn kho từ vài chục đến hàng trăm nghìn tỷ đồng, nhiều doanh nghiệp có tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản.
Ở góc độ dự án, Bộ Xây dựng cho biết tồn kho bất động sản các dự án trong quý II/2025 khoảng 25.294 sản phẩm (căn/nền), gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền; đáng chú ý chung cư tồn kho tăng tới 41% so với quý trước, nhà ở riêng lẻ tăng 9%.
Như vậy, “núi hàng” tồn kho đang phình to cả trên báo cáo tài chính doanh nghiệp lẫn thống kê thị trường dự án.
Vì sao tồn kho tăng nhanh trong khi giao dịch vẫn “bật lên”?
Ở bề nổi, thị trường vẫn có những con số tích cực:
9 tháng 2025, gần 430.000 giao dịch bất động sản, tăng khoảng 1% so với cùng kỳ 2024.
Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt khoảng 68%, cao nhất 3 năm trở lại đây.
Song song đó, nguồn cung nhà ở mới 9 tháng 2025 vượt 100.000 sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024; trong đó hơn 86.000 là sản phẩm mới, phần còn lại là hàng tồn tiếp tục chào bán.
Vậy tại sao tồn kho vẫn tăng?
Thứ nhất – Cung tăng nhanh hơn cầu ở một số phân khúc : Nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào căn hộ cao cấp, hạng sang và dự án quy mô lớn, trong khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội chưa cải thiện nhiều. Người có nhu cầu ở thực bị “đuối” trước mặt bằng giá.
Thứ hai – Tồn kho là cả “hàng trên giấy” lẫn dự án dở dang : Nhiều doanh nghiệp ghi nhận tồn kho lớn ở các khoản bất động sản dở dang, chi phí xây dựng đang làm – tức là hàng chưa hoàn thiện để bán, chưa ghi nhận doanh thu nhưng đã “nuốt” rất nhiều vốn.
Thứ ba – Giao dịch nhiều nhưng chủ yếu giữa nhà đầu tư với nhau : Khảo sát của VARS cho thấy:
61% người có nhu cầu mua nhà đã hoãn kế hoạch 6–12 tháng vì áp lực tài chính
93% người chưa sở hữu nhà không tự tin vào khả năng mua ở thời điểm hiện tại.
Trong khi đó, thanh khoản tốt lại đến từ giao dịch của nhà đầu tư, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Khi người mua ở thực đứng ngoài, dòng tiền chỉ quay vòng giữa các nhà đầu tư – mảnh đất màu mỡ cho nguy cơ bong bóng giá.
Tín dụng đổ mạnh vào bất động sản: Con dao hai lưỡi
Ngân hàng Nhà nước cho biết, đến hết quý I/2025, tổng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng, tăng hơn 110.000 tỷ so với cuối năm 2024. Tín dụng BĐS năm 2024 tăng 16,11%, cao hơn mức tăng tín dụng chung toàn nền kinh tế.
Một số điểm đáng chú ý:
Nhiều ngân hàng ghi nhận tăng trưởng cho vay bất động sản hai chữ số, có đơn vị tăng trên 70–190% trong 9 tháng.
Ở chiều ngược lại, báo cáo gần đây bắt đầu cảnh báo rủi ro thanh khoản và nợ xấu khi giá nhà cao kỷ lục, lãi vay nhích lên, tồn kho phình to.
Theo tạp chí Đầu tư Chứng khoán chỉ ra:
Tổng dư nợ vay của 104 doanh nghiệp BĐS trên sàn đạt gần 390.700 tỷ đồng, tăng 37% so với đầu năm.
Một phần không nhỏ hàng tồn kho là vốn hóa lãi vay – tức lãi vay dài hạn được đưa thẳng vào giá vốn dự án.
Khi thanh khoản thị trường chậm lại, “ôm” tồn kho lớn + nợ vay cao + lãi vốn hóa là combo rủi ro đáng kể, nhất là với doanh nghiệp không bán hàng kịp để xoay vòng tiền.
Tồn kho bất động sản: “Vũ khí” cho chu kỳ mới hay “cục nợ” chờ phát nổ?
Các chuyên gia, tồn kho có tính hai mặt :
Mặt tích cực – “Kho dự trữ” cho chu kỳ 2026–2027
Nhiều doanh nghiệp tăng tồn kho do đẩy mạnh triển khai loạt dự án lớn, chuẩn bị cho giai đoạn bàn giao mạnh từ 2026 trở đi. Điển hình như Vinhomes với doanh số chưa ghi nhận lên tới ~223.900 tỷ đồng – mức cao nhất lịch sử.
NSI và một số công ty chứng khoán đánh giá:
Lượng tiền mặt cao,
Tồn kho tăng,
Khoản khách hàng trả trước tăng mạnh (62% QoQ, 67% YoY) : Cho thấy mức hấp thụ thực ra vẫn tốt tại các dự án “đúng gu” và tạo dư địa cho một chu kỳ bùng nổ mới từ 2026.
Với những doanh nghiệp có dự án tốt, pháp lý sạch, sức bán tốt, tồn kho lúc này là “hàng trong kho” sẵn sàng chuyển hóa thành doanh thu và lợi nhuận trong 2–3 năm tới.
Mặt tiêu cực – Áp lực tài chính và nguy cơ bong bóng
Ngược lại, nếu:
Tồn kho tăng mạnh nhưng doanh số bán chậm,
Tỷ lệ vay nợ trên tồn kho cao,
Sản phẩm tập trung vào phân khúc khó hấp thụ (cao cấp, xa trung tâm, pháp lý vướng),
Thì tồn kho rất dễ biến thành “cục nợ”:
Chi phí lãi vay tăng, nhất là khi lãi suất có dấu hiệu nhích lên.
Bảng giá đất mới từ 1/1/2026 có thể đẩy tiền sử dụng đất & chi phí đầu tư ban đầu tăng vọt; nhiều dự án phải tính lại phương án tài chính, thậm chí đình trệ nếu không kham được chi phí.
Khi định giá tài sản bảo đảm thay đổi, ngân hàng có thể siết tỷ lệ cho vay, làm khó cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà lần đầu.
Trong bối cảnh giá nhà vẫn neo cao, người mua ở thực khó tiếp cận, mà tín dụng lại chảy mạnh vào các khoản cho vay đặt cọc, lướt sóng, khả năng hình thành “bong bóng giá cục bộ” là điều không thể bỏ qua.
Nhà đầu tư cá nhân cần nhìn gì từ “núi tồn kho”?
Đọc báo cáo tài chính: đừng chỉ nhìn lợi nhuận
Một số doanh nghiệp vẫn báo lãi nghìn tỷ, nhưng tới 40% lợi nhuận đến từ thu nhập tài chính hoặc bất thường, không phải từ bán sản phẩm bất động sản cốt lõi.
Khi phân tích doanh nghiệp, nên:
Xem tỷ lệ tồn kho / tổng tài sản và tốc độ tăng tồn kho qua các quý.
So sánh doanh số bán (bán chưa ghi nhận + doanh thu) với tồn kho:
Nếu doanh số ≈ hoặc > tồn kho → vòng quay vốn tốt.
Nếu tồn kho phình nhanh, doanh số ì ạch → rủi ro.
Nhìn vào cấu trúc tồn kho
Không phải tồn kho nào cũng nguy hiểm như nhau:
Tồn kho là sản phẩm đã hoàn thiện, pháp lý rõ, ở vị trí tốt: có thể bán được khi thị trường hồi.
Tồn kho là đất sạch + dự án đang triển khai: phụ thuộc nhiều vào bảng giá đất, chi phí tài chính, tiến độ pháp lý.
Tồn kho là dự án xa, hạ tầng kém, pháp lý thiếu: dễ bị “chôn vốn” dài hạn.
Đừng quên yếu tố thanh khoản và đòn bẩy cá nhân
Trong bối cảnh:
Tín dụng BĐS vẫn ở mức cao,
Lãi suất có xu hướng nhích lên,
Thanh khoản căn hộ cao cấp có dấu hiệu chậm lại,
người mua nhà/nhà đầu tư nên hạn chế vay quá 50% giá trị tài sản, chuẩn bị phương án dòng tiền cho kịch bản bán chậm hơn dự tính.
Triển vọng thị trường 2026:
Phân hóa mạnh, thời của “bất động sản được chọn”. Nhiều tổ chức phân tích cho rằng 2026 có thể là giai đoạn bùng nổ của doanh nghiệp BĐS, khi loạt dự án lớn đồng loạt bàn giao, dòng tiền bán hàng được ghi nhận mạnh mẽ.
Tuy nhiên, đó không phải là cơn sốt “cào bằng”:
Các dự án vị trí tốt, pháp lý rõ, sản phẩm phù hợp túi tiền vẫn có thanh khoản.
Những dự án ôm tham vọng cao cấp hóa, giá xa rời thu nhập số đông sẽ chịu áp lực lớn.
Tồn kho + nợ vay sẽ là phép thử sức bền tài chính: doanh nghiệp khỏe sẽ trụ lại và “ăn quả ngọt”, doanh nghiệp yếu có thể bị đào thải hoặc buộc phải bán rẻ tài sản.
Tóm lại, Tồn kho bất động sản tăng cao chưa phải một “cú sốc” như giai đoạn 2012–2013, nhưng rõ ràng là tín hiệu cảnh báo:
Giá nhà đã đi quá nhanh so với thu nhập người dân.
Tín dụng và đòn bẩy tài chính đang bị sử dụng nhiều cho mục đích đầu cơ, lướt sóng.
Doanh nghiệp buộc phải chứng minh khả năng bán được hàng thật, chứ không chỉ “nuôi” tồn kho bằng vốn vay và lãi suất.
Với nhà đầu tư, thay vì hoảng loạn trước con số tồn kho, điều quan trọng là:
Chọn đúng doanh nghiệp – đúng phân khúc – đúng thời điểm,
Đọc kỹ cấu trúc tồn kho và dòng tiền,
Giữ kỷ luật tài chính, không “all-in” chỉ vì tin vào câu chuyện “bùng nổ 2026” một cách mù quáng.
TRƯƠNG MINH
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
