Đây là một trong những nội dung quan trọng được quy định tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được thảo luận ở nghị trường và dự kiến được thông qua vào cuối tháng 11/2023.
Siết quy định cấp phép và quản lý chung cư mini
Chiều 26/10, tiếp chương trình Kỳ họp thứ 6, Quốc hội nghe Chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật của Quốc hội – ông Hoàng Thanh Tùng trình bày Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).
Tiếp theo, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự thảo Luật này; sau đó cơ quan trình và thẩm tra cùng phối hợp giải trình, làm rõ một số vấn đề đại biểu Quốc hội nêu.
Trước đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được trình và thảo luận tại Kỳ họp thứ 5 Quốc hội khoá Xv diễn ra vào tháng 5, 6/2023; được đóng góp ý kiến xây dựng nhiều lần tại nhiều diễn đàn khác nhau.
Tại phiên bản dự thảo cập nhật mới nhất, một trong những nội dung quan trọng được quan tâm là quy định mới về cấp phép cho loại hình nhà ở riêng lẻ nhiều tầng, nhiều căn hộ để bán và cho thuê của cá nhân (thường gọi là chung cư mini).
Theo đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) được Chính phủ trình Quốc hội lần này có quy định, cá nhân được xây nhà ở có từ 2 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, cho thuê mua đối với từng căn hộ. Được xây nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.
Để xây dựng loại hình nhà ở này, cá nhân phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
“Việc bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ này thực hiện theo quy định của luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Việc cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai”, dự thảo nêu.
Dự thảo Luật cũng quy định, cá nhân có quyền sử dụng đất ở xây dựng nhà ở có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê thì việc đầu tư xây dựng nhà ở này phải thực hiện theo quy định:
Đối với loại hình này, cá nhân áp dụng quy định về bán và cho thuê theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
Nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân phải được thiết kế, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để cho thuê.
Việc quản lý vận hành được thực hiện theo Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.
Không cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ trong chung cư mini
Thẩm tra dự thảo Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho biết, nhiều ý kiến đề nghị cần quy định chặt chẽ hơn việc phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân, nhất là các yêu cầu về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, phòng cháy, chữa cháy.
Trong đó, đề nghị không cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ và căn hộ loại này chỉ được cho thuê, công tác quản lý vận hành do chủ nhà ở chịu trách nhiệm.
Ông Tùng cho biết, để khắc phục các tồn tại, hạn chế trong phát triển, quản lý, sử dụng loại hình nhà ở này, thời gian qua, trên cơ sở tiếp thu ý kiến đại biểu Quốc hội, ý kiến của Chính phủ, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đề nghị chỉnh lý theo hướng chặt chẽ hơn.
Cụ thể đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân, nếu có từ 2 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê thì phải đáp ứng yêu cầu về quy chuẩn xây dựng theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; Phải được thiết kế, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy.
Trường hợp cá nhân xây dựng nhà ở từ 2 tầng trở lên để bán, cho thuê mua căn hộ, từ 2 tầng và quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê đều phải lập dự án đầu tư và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Trong một diễn biến liên quan, ngày 22/10/2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính ký ban hành Công điện giao cho Bộ Xây dựng tổ chức thanh tra toàn diện đối với hoạt động quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ có nhiều tầng, nhiều căn hộ; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm của tổ chức, cá nhân theo đúng quy định của pháp luật; báo cáo Thủ tướng Chính phủ kết quả thực hiện trong tháng 12/2023.
Ngày 23/10/2023, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã chỉ đạo Thanh tra Bộ chủ trì xây dựng kế hoạch và hướng dẫn các địa phương thanh tra toàn diện đối với hoạt động quản lý xây dựng nhà ở riêng lẻ có nhiều tầng, nhiều căn hộ.
Cụ thể, Bộ trưởng giao Thanh tra Bộ tiến hành thanh tra tại một số địa phương tập trung nhiều công trình nhà ở riêng lẻ, nhà cao tầng, cơ sở lưu trú và các loại hình nhà ở nhiều căn hộ, cơ sở cho thuê trọ tại các khu công nghiệp có mật độ người ở cao như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và tỉnh Bình Dương.
Đối với các tỉnh, thành phố còn lại, Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo cơ quan chức năng trực thuộc tiến hành thanh tra (theo đề cương hướng dẫn của Thanh tra Bộ) và báo cáo kết quả thực hiện về Bộ trong tháng 12/2023 để tổng hợp báo cáo Thủ tướng Chính phủ.
Trước đó, tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 9/2023 chiều 30/9, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng cho biết, Bộ đã đề xuất hàng loạt giải pháp xử lý chung cư mini, trong đó có tổng rà soát, chấn chỉnh hoạt động cấp phép và quản lý loại hình nhà ở này, đồng thời thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội để tạo thêm nguồn cung, giúp cân bằng thị trường…
Thứ trưởng cũng cho biết thêm, sau khi trình Quốc hội thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) vào tháng 11/2023, dự kiến Luật mới có một chương riêng dành cho nhà ở xã hội sẽ được ưu tiên áp dụng trước.
Chung cư mini cần điều chỉnh 2 vấn đề:
Thứ nhất là sửa chữa, cải tạo theo tiêu chuẩn của chung cư với những dự án đã xây dựng và bán trao tay. Cần rà soát xem đã được cấp phép, thiết kế chưa? Chúng ta đã có quy chuẩn nhà ở rồi, cần áp dụng chính sách ở đây. Nếu chung cư mini nào sau rà soát, không đảm bảo quy chuẩn, thì buộc nhà đầu tư đó phải sửa chữa để có nơi thoát hiểm, nơi vui chơi, sinh hoạt công cộng…
Thứ hai là cần xử lý chủ đầu tư và cả cán bộ quản lý nào đã vi phạm trong cấp phép xây dựng, vận hành những chung cư này. Không nên chấp nhận sửa sai mà phải nghiêm khắc xử lý và khắc phục để đảm bảo đời sống cho người dân.
