Đến nay Quyết định 60 về tách thửa trên địa bàn TP.HCM vẫn đang tạm dừng để chờ lấy ý kiến của các cơ quan chức năng trước khi hoàn thiện trình UBND TP.HCM thông qua.
Các quận huyện không giải quyết tách thửa cho dân
Từ năm 2017, Quyết định 60 được UBND TP.HCM ban hành để thay thế cho Quyết định 33/2014 nhằm khắc phục những kẽ hở trong quá trình tách thửa, phân lô bán nền, hạn chế việc kinh doanh bất động sản trái với quy định.
Thế nhưng, sau khi Quyết định 60 có hiệu lực đã bộc lộ nhiều bất cập, khiến việc tách thửa của người dân gặp nhiều khó khăn. Trong đó các khái niệm do thành phố tự nghĩ ra trong Quyết định 60 như khu dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp, đất chỉnh trang đô thị… trong khi luật Đất đai không quy định những loại đất này, khiến các địa phương khó thực hiện.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng Quyết định 60 quy định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) là không có căn cứ pháp luật, vì các khái niệm này đều không có quy định trong pháp luật về quy hoạch mà chỉ có các quy định về quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, quy hoạch xây dựng vùng huyện, quy hoạch chung xây dựng khu chức năng, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng theo luật Quy hoạch, luật Xây dựng, luật Quy hoạch đô thị.
Nhưng do TP.HCM quy định về quy hoạch đất ở xây dựng mới, quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) nên các quận, huyện đã không giải quyết tách thửa đối với các trường hợp thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) của các cá nhân, hộ gia đình gây bức xúc trong dân.
Trong khi đó quy định cho phép tách thửa đối với các trường hợp diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ với đất ở trong đất đô thị hoặc trong điểm dân cư nông thôn đồng thời với quy định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và yêu cầu thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất là đúng pháp luật và phù hợp với thực tiễn. Tuy nhiên, việc Quyết định 60 hiện tạm dừng để sửa đổi đã khiến nhiều địa phương cũng tạm dừng tách thửa đất cho người dân trong các trường hợp này.
Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, quy định cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở phù hợp với Điều 43d Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bổ sung tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), nhưng không phù hợp với Điều 143 và Điều 144 luật Đất đai 2013 và đã bị đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng phân lô, bán nền tràn lan, gây ra các cơn sốt ảo giá đất, làm phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng như đã nêu trên đây.
“Đẻ” thêm thủ tục hành dân
Trong văn bản gửi UBND TP.HCM góp ý sửa đổi Quyết định 60, Sở Tư pháp TP.HCM cho rằng quyết định này có quy định đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới và quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) thì không được tách thửa.
Tuy nhiên, luật Đất đai 2013, luật Quy hoạch đô thị 2009, luật Xây dựng 2013, luật Quy hoạch 2017 và các Nghị định của Chính phủ liên quan đến quy hoạch, được quy định tại quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị chung của TP.HCM đều không có sử dụng các thuật ngữ này.
Như vậy, với việc thành phố “đẻ” ra các khái niệm trên trong Quyết định 60 đã hạn chế quyền tách thửa của người sử dụng đất. Nội dung quy định không phù hợp với luật Đất đai 2013 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP khi quy định các trường hợp không được tách thửa.
Riêng trường hợp tách thửa đất có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, theo Quyết định 60 thì giao UBND quận, huyện căn cứ quy định về quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn của các sở, ngành để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp theo quy hoạch. Thế nhưng, việc quy định trên và thực tiễn hướng dẫn của các sở, ngành dẫn đến sự chưa thống nhất đồng bộ, có dấu hiệu phát sinh thêm thủ tục hành chính.
Chưa kể, căn cứ luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh chỉ có thẩm quyền quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với 2 loại đất: đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Luật Đất đai 2013 cũng không giao cho Chính phủ mở rộng thẩm quyền của UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất khác. Do đó, Quyết định 60 chưa phù hợp với quy định của luật Đất đai 2013, chưa đảm bảo nguyên tắc thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật.
