Một số trường hợp chủ nhà, đất né đóng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản bằng cách làm hợp đồng ủy quyền cho người khác được toàn quyền sử dụng, định đoạt tài sản.
Mới đây, bà NTND (phường Tam Thắng, TP.HCM) đã làm văn bản gửi tới Thuế cơ sở 24 TP.HCM về việc kiến nghị không xem xét tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ giao dịch ủy quyền chuyển nhượng bất động sản.
Tính thuế thu nhập cá nhân cả bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền
Theo đơn của bà D, ngày 22-11-2022 bà có uỷ quyền cho ông PTH thay mình ký các văn bản chuyển nhượng bất động sản tại phường Phước Thắng, TP.HCM trong thời gian bà D không có mặt tại Việt Nam.
Khi ông H thực hiện giao dịch chuyển nhượng tài sản trên, cơ quan thuế đã tính thuế TNCN hai lần, tức là vừa tính thuế đối với người ủy quyền – chủ sở hữu tài sản là bà D, vừa tính thuế TNCN đối với người được ủy quyền khi thực hiện chuyển nhượng là ông H.
Nhận thấy việc tính thuế TNCN hai lần là không phù hợp nên ngày 18-7-2025, bà D đã có văn bản kiến nghị cho rằng bản thân chỉ ủy quyền cho ông H ký thay trên văn bản chuyển nhượng, không phải là ủy quyền cho ông H định đoạt/chuyển nhượng tài sản. Đến ngày 23-7, Thuế cơ sở 24 TP.HCM đã có văn bản trả lời.
Theo đó, Thuế cơ sở 24 TP.HCM đã trích dẫn các Điều 158 (quyền sở hữu), Điều 562 (hợp đồng ủy quyền) của Bộ luật Dân sự 2015; Điều 2 (đối tượng nộp thuế), Điều 4 (thu nhập được miễn thuế) của Luật Thuế thu nhập cá nhân để nhận định: Ủy quyền giao dịch bất động sản là một hình thức giao dịch dân sự được luật pháp cho phép. Tuy nhiên, việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế, được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc chuyển nhượng; đồng thời bên được ủy quyền không nhận thù lao thì thực chất đây là hoạt động mua, bán bất động sản. Do đó, người ủy quyền phải có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật thuế TNCN.
Cần làm rõ bản chất của hợp đồng ủy quyền
Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM về vấn đề này, TS Phan Phương Nam, Phó trưởng khoa Luật Thương mại – Đại học Luật TP.HCM cho biết tình huống như bà D không mới mà đã xảy ra nhiều trên thực tế.
Nhiều trường hợp người dân bán tài sản của mình nhưng không ký hợp đồng chuyển nhượng mà chỉ ký hợp đồng ủy quyền cho người được ủy quyền toàn quyền định đoạt tài sản đó (để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế TNCN), thì bản chất coi như là giao dịch mua bán.
Dự liệu được trường hợp này nên năm 2011, Tổng cục thuế đã ban hành Công văn số 1133 và Công văn số 3373 hướng dẫn tính thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền.
Theo đó, với hướng dẫn lập luận tương tự như của cơ quan thuế nêu trên, Tổng Cục thuế cho rằng bản chất của hành vi ủy quyền trong các trường hợp này là hoạt động mua bán nên cần phải tính thuế TNCN.
TS Nam cũng cho biết thêm, đối với những vụ việc như vậy cần chia làm hai trường hợp. Thứ nhất, chủ tài sản cố tình dùng hợp đồng ủy quyền để trốn đóng thuế, né thuế mà cơ quan thuế có cơ sở để chứng minh hành vi trốn thuế thì lúc này, cơ quan thuế hoàn toàn có quyền tính thuế với đối tượng chịu thuế. Bên cạnh đó, xử phạt hành chính về hành vi trốn thuế, thậm chí là chuyển hồ sơ qua cơ quan điều tra để xử lý hình sự.
Trường hợp thứ hai là mặc dù chủ tài sản có năng lực trách nhiệm dân sự đầy đủ nhưng do hoàn cảnh, kiện cư trú, đi lại khó khăn… nên không thể tự thực hiện giao dịch chuyển nhượng thì họ có thể ủy quyền cho người thân thay mặt mình tham gia vào quan hệ dân sự.
Khi ủy quyền phát sinh thêm hai trường hợp ủy quyền có thù lao và ủy quyền không có thù lao. Nếu như ủy quyền không có thù lao thì không được tính thuế; còn ủy quyền có thù lao thì được tính thuế TNCN trên phần thù lao mà người nhận ủy quyền đã nhận chứ không được tính thuế TNCN trên giá trị chuyển nhượng bất động sản.
Như vậy, điểm mấu chốt trong các trường hợp này là cần làm rõ được bản chất của các hợp đồng ủy quyền là gì.
Công văn số 3373 mà Tổng Cục thuế đã nêu rõ, cơ quan thuế có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương để tiến hành kiểm tra, điều tra xác minh làm rõ nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác định nghĩa vụ thuế TNCN cho các đối tượng. Cạnh đó, chủ tài sản phải cung cấp các tài liệu, chứng cứ để chứng minh hợp đồng ủy quyền của mình là ngay tình để đề nghị cơ quan thuế xem xét lại việc tính thuế.
Điều 562, Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền chỉ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Như vậy, mọi hành vi chuyển nhượng được thực hiện bởi người được ủy quyền đều nhân danh và vì lợi ích của người ủy quyền, người được ủy quyền không thực sự phát sinh thu nhập từ giao dịch đó.
Khoản 1, Điều 2, Luật Thuế TNCN năm 2007, xác định chỉ người có thu nhập thực tế từ chuyển nhượng bất động sản mới là đối tượng nộp thuế. Nếu người được ủy quyền không nhận tiền từ việc chuyển nhượng, không có lợi ích vật chất phát sinh từ việc chuyển nhượng bất động sản thì không thể bị coi là người có thu nhập chịu thuế.
Việc cơ quan thuế nhận định người được ủy quyền không nhận thù lao thì bản chất là việc chuyển nhượng bất động sản đang mang yếu tố cảm tính, không có cơ sở pháp lý và không phản ánh đúng bản chất các giao dịch liên quan.
Hành vi đánh thuế hai lần không chỉ gây gánh nặng tài chính cho người dân, mà còn làm phát sinh tâm lý e ngại trong việc sử dụng các quyền được pháp luật cho phép (quyền được ủy quyền), đặc biệt trong các trường hợp chính đáng như cha mẹ ủy quyền cho con cái, người già yếu ủy quyền cho người thân, người vì lý do cá nhân không có mặt tại thời điểm giao dịch.
Do đó, cơ quan thuế cần kiểm tra lại, xác minh rõ để tránh trường hợp người dân bị tính thuế hai lần.
Luật sư Hoàng Kim Minh Châu, Đoàn Luật sư TP.HCM
Theo PLO
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
