Một trong những câu hỏi được nhiều người trẻ đặt ra khi tìm mua bất động sản, đặc biệt là căn hộ chung cư, là làm sao xác định được giá trị thực.
Xu hướng hiện nay cho thấy, thay vì tìm kiếm những ngôi nhà trong ngõ nhỏ như trước đây ở Hà Nội hay TPHCM, nhiều bạn trẻ đã ưu tiên lựa chọn căn hộ. Lý do là bởi nhu cầu sống thay đổi: căn hộ không còn đơn thuần là nơi trở về để nghỉ ngơi vào buổi tối, mà phải đáp ứng đầy đủ các yếu tố phục vụ cuộc sống như tiện ích nội – ngoại khu, môi trường sống, cộng đồng và hạ tầng dịch vụ đi kèm.
Theo chia sẻ của ông Tô Anh Hùng – Giám đốc REFI, cố vấn tài chính cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam (VWA), chính bởi sự thay đổi trên, nhu cầu của người trẻ đối với căn hộ ngày càng lớn. Từ đó, giá căn hộ tại các khu đô thị có quy hoạch đồng bộ, nhiều tiện ích tăng mạnh hơn so với các khu vực ít tiện ích. Cùng là một dạng căn hộ, nhưng mức tăng giá ở khu đô thị đồng bộ luôn tốt hơn, phản ánh rõ trên thị trường bất động sản hiện nay.
Dẫn số liệu báo cáo của Bộ Xây dựng, ông Hùng cho biết chỉ riêng trong năm 2024, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã có những mức tăng mạnh, lên tới 30-40%. Trong khi đó, Tp. HCM ghi nhận mức tăng chậm hơn. Điều này khiến nhiều người, đặc biệt là các bạn trẻ, đặt ra câu hỏi: với mức giá đã tăng nhanh như vậy, đâu mới là giá trị thực của bất động sản, và thời điểm hiện tại có nên mua hay không?
Để trả lời, có một số yếu tố cần được xem xét, ông Hùng nêu. Thứ nhất là vị trí của bất động sản. Thứ hai là chất lượng công trình, có khả năng đảm bảo các nhu cầu thực tế hay không Trên thị trường hiện nay, nhiều dự án được quảng bá là “cao cấp”, “luxury”, nhưng chưa chắc đã thực sự xứng đáng với những gì được truyền thông.
Từ năm 2016, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 31/2016/TT-BXD với những bộ tiêu chí rõ ràng để phân loại hạng chung cư. Theo đó, các dự án được chia theo hạng A, B, C dựa trên nhiều yếu tố từ tiêu chuẩn xây dựng, quản lý vận hành, cho đến khoảng cách đến các tiện ích. Tuy nhiên, hiện nay nhiều chủ đầu tư không công bố việc phân hạng này. Nguyên nhân là vì nếu áp theo tiêu chí khách quan, không ít dự án thậm chí chỉ đạt hạng C, nhưng lại được chào bán với giá của hạng A. Ví dụ, tại Hà Nội có nhiều khu đô thị được quảng bá là cao cấp, nhưng số lượng chỗ đỗ xe ô tô lại rất hạn chế, thậm chí không đáp ứng đủ nhu cầu, trong khi giá bán lại ở mức rất cao.
Chính vì vậy, để đánh giá giá trị thực, người mua có thể tham khảo các tiêu chí phân hạng theo Thông tư 31. Việc xác định căn hộ thuộc hạng nào sẽ giúp người mua biết rõ số tiền bỏ ra có xứng đáng với công sức tích lũy hay không.
Lợi suất cho thuê thể hiện giá trị bất động sản ra sao?
Một yếu tố quan trọng khác là lợi suất cho thuê. Ông Hùng nhận định, đây cũng là một trong những phương pháp định giá được sử dụng phổ biến trên thế giới. Khác với việc định giá dựa trên mức giá bán trung bình, phương pháp này dựa trên lợi suất cho thuê để xác định giá trị phù hợp của bất động sản.
Tại Hà Nội, sau một năm 2024 tăng giá mạnh, lợi suất cho thuê căn hộ đã giảm từ hơn 4% xuống chỉ còn hơn 3%. Trong khi đó, TPHCM vẫn duy trì lợi suất khoảng 4%. Trung bình 10 năm trở lại đây, mức lợi suất này được xem là hợp lý. Với lợi suất cho thuê ổn định, người mua có thể xác định chính xác hơn giá trị thực của bất động sản, bởi bất động sản xét cho cùng là một tài sản có khả năng mang lại dòng tiền.
Ngoài ra, chính sách tín dụng hiện nay cũng đang tạo điều kiện cho người trẻ tiếp cận nhà ở. Các ngân hàng đã tung ra nhiều gói vay riêng dành cho khách hàng dưới 35 tuổi, với các ưu đãi chưa từng có trước đây như ân hạn gốc, kéo dài thời gian vay lên 30, 35, thậm chí 40 năm. Với thời hạn vay dài, số tiền gốc phải trả hàng tháng giảm xuống, giúp giảm áp lực tài chính. Nhiều ngân hàng còn có chính sách cho phép người vay trả trước 100 triệu hoặc 200 triệu đồng trong vòng một tháng mà không phải chịu lãi phạt do trả nợ trước hạn. Đây là những ưu đãi rất tốt dành cho người trẻ.
Thời điểm hiện tại, với mặt bằng lãi suất được đánh giá là phù hợp so với các năm trước, cơ hội sở hữu nhà ở đã trở nên thuận lợi hơn. Điều quan trọng là người mua cần tìm được những sản phẩm bất động sản có giá trị thực. Khi làm được điều này, họ có thể sở hữu căn nhà đầu tiên trong cuộc đời, một cột mốc quan trọng, và từ đó tiếp tục hướng tới căn nhà thứ hai, thứ ba trong tương lai.
Theo FILI
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
