Thị trường văn phòng TP.HCM đang bước vào một chu kỳ tái định hình, không chỉ ở câu chuyện nguồn cung hay giá thuê, mà nằm ở “chất” của nhu cầu. Theo Savills, làn sóng Trung tâm Năng lực Toàn cầu (Global Capability Centres, viết tắt GCC) thế hệ mới đang nổi lên mạnh mẽ, kéo theo yêu cầu ngày càng cao về tiêu chuẩn tòa nhà, khả năng mở rộng diện tích, công nghệ vận hành và các tiêu chí xanh, ESG. Điều này khiến phân khúc hạng A và A+ trở thành tâm điểm cạnh tranh trong trung và dài hạn.
Khẩu vị nhà đầu tư và sự dịch chuyển của mô hình GCC
Savills nhận định trong bối cảnh các tập đoàn đa quốc gia tái cấu trúc mô hình vận hành toàn cầu, GCC đang chuyển vai trò từ “back-office” sang trung tâm công nghệ, đổi mới sáng tạo và vận hành chiến lược. Đây là điểm khác biệt quan trọng vì nó làm thay đổi cách doanh nghiệp lựa chọn văn phòng.
Nếu trước đây, nhiều GCC tại Việt Nam tập trung tối ưu chi phí cho các chức năng hỗ trợ, thì mô hình mới đang ưu tiên:
- Công nghệ và dữ liệu
- R&D và đổi mới sáng tạo
- Vận hành chiến lược gắn với chuỗi giá trị toàn cầu
Sự thay đổi này tác động trực tiếp đến yêu cầu mặt bằng. Theo phân tích của Savills, các GCC hiện nay thường khởi đầu với quy mô khoảng 1.000 – 3.000 m2, sau đó có thể mở rộng lên 5.000 – 20.000 m2 hoặc hơn khi hoạt động ổn định. Đi kèm là thời hạn thuê dài 5 – 10 năm, thể hiện mức độ cam kết và tính ổn định cao của nhóm khách thuê.
Dấu hiệu rõ nhất: cơ cấu giao dịch thay đổi
Trong 9 tháng đầu năm 2025, Savills ghi nhận 145 giao dịch thuê văn phòng ở tất cả các hạng tại TP.HCM. Đáng chú ý, nhóm khách thuê công nghệ thông tin dẫn đầu với 37% tổng diện tích thuê mới, quy mô trung bình lên tới 924 m2 mỗi giao dịch.
Đây là nhóm ngành có liên hệ trực tiếp với sự phát triển của GCC thế hệ mới, đồng thời tạo ra “chuẩn” mới về vị trí, chất lượng tòa nhà và hạ tầng IT.
Lợi thế cạnh tranh của TP.HCM: nhân lực, chi phí và hệ sinh thái
Theo bà Lại Thị Như Quỳnh, Phó giám đốc Dịch vụ Cho thuê Thương mại Savills TP.HCM, nguồn nhân lực chất lượng cao là nền tảng quan trọng nhất giúp TP.HCM hút GCC quy mô lớn. Thành phố có lực lượng lao động trẻ, dồi dào, nền tảng công nghệ, kỹ thuật tốt và khả năng ngoại ngữ tương đối mạnh. Đồng thời, TP.HCM tập trung nhiều trường đại học, trung tâm đào tạo và hệ sinh thái công nghệ lớn, tạo “độ sâu” nhân lực phù hợp với các trung tâm công nghệ và R&D.
Bên cạnh con người, một lợi thế không thể bỏ qua là chi phí vận hành cạnh tranh. Giá thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM vẫn thấp hơn đáng kể so với các trung tâm khu vực như Singapore, Hong Kong hay Tokyo, giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí dài hạn mà vẫn giữ tiêu chuẩn quốc tế.
Nguồn cung hạng A và xu hướng “xanh hóa”
Tính đến quý IV/2025, tổng nguồn cung văn phòng TP.HCM đạt khoảng 2,9 triệu m2. Trong đó, văn phòng hạng A chiếm khoảng 17%, tương đương hơn 490.000 m2. Đáng lưu ý, riêng phân khúc hạng A ghi nhận khoảng 76% nguồn cung có chứng chỉ xanh. Đây là chỉ dấu cho thấy thị trường đang nâng chuẩn mạnh mẽ theo hướng ESG và vận hành bền vững.
GCC “kéo chuẩn” thị trường: hạng A, chứng chỉ xanh và hạ tầng công nghệ là điều kiện tiên quyết
Savills cho biết GCC thế hệ mới tác động trực tiếp đến cấu trúc và tiêu chuẩn thị trường văn phòng TP.HCM, đặc biệt ở phân khúc A và A+. Thực tế, GCC gần như chỉ tập trung vào các tòa nhà hạng A, ưu tiên dự án có:
- Chứng chỉ xanh như LEED, WELL hoặc Green Mark
- Hạ tầng IT mạnh, an ninh dữ liệu và kết nối ổn định
- Hệ thống quản lý tòa nhà thông minh
- Khả năng mở rộng diện tích linh hoạt theo giai đoạn
Điểm mới nằm ở chỗ “văn phòng” không còn là nơi đặt bàn làm việc. Với GCC, không gian làm việc trở thành công cụ chiến lược để:
- Phản ánh văn hóa và tầm vóc doanh nghiệp
- Hỗ trợ wellbeing, phúc lợi và sức khỏe toàn diện của nhân sự
- Tăng hiệu quả đào tạo, hợp tác và đổi mới
- Thu hút và giữ chân nhân tài, yếu tố then chốt trong công nghệ
Nói cách khác, GCC không chỉ tạo thêm nhu cầu thuê, mà còn “định nghĩa lại” văn phòng tốt là như thế nào.
Bản đồ địa lý mới: lõi trung tâm và trung tâm mở rộng cùng phát triển
Xu hướng phân bổ của GCC cũng ngày càng rõ ràng theo chiến lược chức năng.
- Lõi trung tâm tiếp tục được lựa chọn cho các hoạt động quản lý, lãnh đạo, giao dịch quốc tế, nơi cần hình ảnh thương hiệu và kết nối thuận lợi.
- Khu vực trung tâm mở rộng như Thủ Thiêm và TP. Thủ Đức nổi lên như điểm đến cho GCC quy mô lớn, trung tâm R&D và delivery hub, nhờ:
- Dễ mở rộng diện tích
- Áp lực chi phí thấp hơn so với lõi trung tâm
- Tiềm năng hình thành cụm công nghệ và hệ sinh thái hỗ trợ
Điều này tạo ra cơ hội cho cả chủ đầu tư lẫn khách thuê: một bên có dư địa phát triển dự án quy mô, một bên có phương án tối ưu chi phí mà vẫn giữ chuẩn vận hành.
Nguồn cung hạng A hạn chế đến 2028: GCC sẽ là trụ cột giữ công suất và mặt bằng giá
Trong bối cảnh nguồn cung văn phòng hạng A mới được dự báo tiếp tục hạn chế đến năm 2028 do nhiều dự án đang chuẩn bị hoặc tạm dừng, nhu cầu thuê ổn định và dài hạn từ GCC trở thành yếu tố “neo” quan trọng cho thị trường. Thời hạn thuê 5 – 10 năm và kế hoạch mở rộng rõ ràng của nhóm khách này có thể góp phần:
- Duy trì công suất cho các tòa nhà chất lượng
- Hỗ trợ mặt bằng giá thuê ở phân khúc A, A+
- Thúc đẩy chủ đầu tư tăng tốc tiêu chuẩn ESG, công nghệ vận hành, tiện ích nhân sự
Theo Savills, GCC không phải xu hướng ngắn hạn mà là nhóm khách thuê mang tính chiến lược, có yêu cầu cao và kế hoạch mở rộng cụ thể. Với lợi thế nhân lực chất lượng, chi phí vận hành cạnh tranh và nguồn cung văn phòng hạng A ngày càng “xanh hóa”, TP.HCM đang nổi lên như điểm đến ưu tiên của làn sóng GCC thế hệ mới. Về dài hạn, sự hiện diện của GCC sẽ góp phần nâng chuẩn thị trường, thúc đẩy phát triển các dự án văn phòng đạt tiêu chuẩn quốc tế, đặc biệt tại các khu vực trung tâm mở rộng như Thủ Thiêm và TP. Thủ Đức.
Nếu bạn là nhà đầu tư, chủ tòa nhà hoặc doanh nghiệp đang tìm mặt bằng, câu hỏi quan trọng lúc này không chỉ là “giá thuê bao nhiêu”, mà là “tòa nhà có đáp ứng được chuẩn vận hành, công nghệ và ESG để đồng hành 5–10 năm tới hay không”.
TRƯƠNG MINH
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
