Lãi suất vay mua nhà tăng từ cuối năm 2025 đang tạo lực cản rõ rệt lên thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc căn hộ. Khi chi phí vốn tăng, tâm lý đầu tư thay đổi nhanh, trong khi mặt bằng giá vẫn neo cao, khiến bài toán “mua để ở” lẫn “mua để đầu tư” đều khó hơn.
Theo nghiên cứu và dữ liệu từ Cushman & Wakefield, đà tăng lãi suất gần đây đang trực tiếp làm giảm khả năng hấp thụ nhà ở, kéo thanh khoản thị trường đi xuống và khiến chung cư dần mất vị thế “dễ bán” như giai đoạn trước.
Giá vẫn cao dù đã điều chỉnh theo quý
Tại Hà Nội, trong quý IV/2025, giá bán sơ cấp chung cư bình quân khoảng 102 triệu đồng/m2. Mức giá này giảm khoảng 10% so với quý III, nhưng vẫn cao hơn 32% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy mặt bằng giá chưa thực sự “hạ nhiệt” nếu nhìn theo xu hướng dài hơn.
Cushman & Wakefield lý giải mức giảm theo quý chủ yếu đến từ thay đổi cơ cấu nguồn cung. Trong quý IV, phân khúc trung cấp chiếm gần 45% lượng căn hộ mở bán mới, khiến giá bình quân toàn thị trường đi xuống. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa giá thực tế giảm sâu, mà phản ánh sự dịch chuyển về loại sản phẩm chào bán.
Ở chiều tăng, giá căn hộ vẫn chịu áp lực đi lên từ nhiều yếu tố:
- Chi phí đầu vào tăng gồm tiền sử dụng đất, vật liệu xây dựng, chi phí tài chính
- Quỹ đất trung tâm hạn chế, khiến giá khó có dư địa giảm mạnh
- Mặt bằng chi phí phát triển dự án neo cao, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất tăng
Thanh khoản suy yếu: tín hiệu điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng
Trái ngược với mức giá neo cao, thanh khoản thị trường đang suy yếu rõ rệt. Tính đến cuối quý IV/2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 6.200 căn được tiêu thụ, giảm 33% so với cùng kỳ. Đồng thời, nguồn cung mới cũng thấp hơn 32% so với quý IV/2024, cho thấy thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh sau thời gian tăng nóng.
Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield, thanh khoản bắt đầu đảo chiều từ cuối năm ngoái, trùng thời điểm tín dụng bước sang chu kỳ tăng lãi suất mới. Đây là điểm mấu chốt vì căn hộ giai đoạn vừa qua được dẫn dắt nhiều bởi dòng tiền đầu tư.
Lãi suất tăng làm “đứt mạch” lực cầu đầu tư
Cuối tháng 1, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lãi vay mua bất động sản tăng thêm 1-2 điểm %, lên 8-10%/năm cho khoản vay cố định 12 tháng. Sau ưu đãi, lãi suất thả nổi tại một số nhà băng có thể lên tới 12-15%/năm, tác động mạnh đến chi phí nắm giữ và tâm lý thị trường.
Trong hơn hai năm qua, giao dịch căn hộ phần lớn được thúc đẩy bởi nhu cầu đầu tư. Khi chi phí vốn tăng, nhóm đầu cơ và lướt sóng thường rút nhanh vì biên lợi nhuận bị thu hẹp, trong khi rủi ro lãi suất tăng lại hiện hữu. Thanh khoản vì thế ngày càng phụ thuộc vào người mua ở thực.
Tuy nhiên, người mua ở thực lại vướng hai “rào cản kép”:
- Giá vẫn cao, vượt khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình
- Lãi suất vay tăng, khiến dòng tiền trả nợ hàng tháng phình lên
Kết quả là chung cư không còn hấp dẫn như trước, vì “đầu tư khó, ở thật cũng không dễ”.
Dữ liệu chuyển nhượng giảm, nhưng nguồn cung tương lai tăng mạnh
Không chỉ thị trường sơ cấp, mảng chuyển nhượng cũng hạ nhiệt. One Housing cho biết từ quý IV năm ngoái, thanh khoản thị trường sụt giảm. Hà Nội và vùng ven ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chuyển nhượng chung cư, giảm 22% so với cùng kỳ.
One Housing nhận định phân khúc chung cư đang đảo chiều rõ rệt và dự báo Hà Nội có thể đón thêm 35.000-40.000 căn hộ mở bán mới trong năm nay. Nguồn cung mới tăng thường tạo hiệu ứng “làm dịu” đà tăng giá, đồng thời khiến tâm lý đầu cơ suy giảm vì cơ hội chênh lệch giá không còn dễ dàng.
Trong tầm nhìn dài hơn, Cushman & Wakefield cho rằng trong 2 năm tới, Hà Nội có thể đón thêm hơn 68.000 căn hộ và khoảng 10.800 căn nhà liền thổ mới, phần lớn dịch chuyển ra khu vực vùng ven. Khi nguồn cung tăng và người mua ngày càng khó tính, thị trường sẽ bước vào cuộc cạnh tranh thực chất hơn.
Bảng giá đất mới và “bài toán chi phí” khiến giá khó giảm nhanh
Dù nguồn cung tăng có thể làm giảm sức nóng, giá căn hộ vẫn đối mặt lực đỡ lớn từ chi phí. Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, việc áp dụng bảng giá đất mới từ đầu năm với mức tiệm cận thị trường sẽ làm tăng tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng và đền bù của chủ đầu tư. Cộng với chi phí xây dựng và tài chính neo cao, giá bán căn hộ khó giảm trong ngắn hạn.
Điều này tạo ra trạng thái giằng co:
- Nguồn cung tăng kéo thị trường bớt sốt
- Chi phí tăng giữ giá khó giảm sâu
- Lãi suất tăng khiến cầu yếu đi
Chủ đầu tư phải thay đổi: không còn “dễ bán” như trước
Trong bối cảnh chung cư kém hấp dẫn hơn, áp lực cạnh tranh buộc các chủ đầu tư phải cải thiện sức hút bằng chất lượng thật: thiết kế, quản lý vận hành, tiện ích, hạ tầng kết nối và các giá trị sử dụng dài hạn. Thị trường đang dịch chuyển từ giai đoạn “mua vì sợ lỡ cơ hội” sang giai đoạn “mua vì giá trị thực và khả năng chi trả”.
Với người mua, đây cũng là thời điểm cân nhắc kỹ hơn về đòn bẩy tài chính, dòng tiền và khả năng chịu đựng biến động lãi suất.
Chung cư đang kém hấp dẫn hơn không phải vì nhu cầu ở biến mất, mà vì bức tranh tài chính đã thay đổi. Lãi suất vay mua nhà tăng từ cuối 2025 làm lực cầu đầu tư suy yếu nhanh, trong khi người mua ở thực lại bị chặn bởi mặt bằng giá cao và chi phí vay lớn. Thị trường Hà Nội vì thế ghi nhận thanh khoản giảm mạnh, dù giá sơ cấp vẫn neo cao.
Giai đoạn tới, nguồn cung tăng và cạnh tranh khốc liệt hơn sẽ khiến thị trường “thực dụng” hơn: dự án nào đáp ứng tốt nhu cầu ở thật, tối ưu tài chính và tạo giá trị sử dụng bền vững sẽ giữ được sức hút. Còn với nhà đầu tư, câu hỏi trọng tâm không còn là “mua rồi tăng bao nhiêu”, mà là “dòng tiền có chịu nổi chi phí vốn hay không”.
TRƯƠNG MINH
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
