[CafeL] – Thị trường căn hộ TP.HCM trong quý I/2026 đang cho thấy tín hiệu hạ nhiệt khá rõ sau một giai đoạn duy trì mặt bằng giá cao và nguồn cung nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp. Theo báo cáo nghiên cứu thị trường vừa được Savills Việt Nam công bố ngày 8/4, cả nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ lẫn giá bán sơ cấp đều có dấu hiệu chững lại trong bối cảnh chi phí vốn tăng lên và tín dụng trở nên thận trọng hơn.
Diễn biến này phản ánh tâm lý phòng thủ ngày càng rõ của cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Trong khi doanh nghiệp cân nhắc lùi kế hoạch mở bán vì điều kiện thị trường không thuận lợi, người mua cũng dè dặt hơn trước áp lực lãi vay tăng, đặc biệt với nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính để sở hữu nhà ở.
Nguồn cung mới giảm theo quý, thị trường bớt sôi động
Trong quý I/2026, nguồn cung mới căn hộ tại TP.HCM đạt khoảng 1.900 căn. Dù vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước, con số này đã giảm theo quý, cho thấy nhịp mở bán đang chậm lại. Một phần nguyên nhân đến từ sự gián đoạn bởi các kỳ nghỉ đầu năm, nhưng đáng chú ý hơn là tác động của điều kiện tín dụng thắt chặt, khiến nhiều chủ đầu tư phải điều chỉnh tiến độ tung hàng.
Cơ cấu nguồn cung tiếp tục là điểm đáng lưu ý. Phân khúc cao cấp chiếm gần hai phần ba nguồn cung mới, tập trung chủ yếu tại khu Đông TP.HCM. Điều này đồng nghĩa áp lực về khả năng chi trả vẫn chưa được tháo gỡ đáng kể, bởi thị trường vẫn thiếu những sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu của đa số người mua ở thực.
Số lượng đợt mở bán hạn chế cũng khiến nguồn cung sơ cấp toàn thị trường giảm còn 4.700 căn. Khu Đông tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt khi chiếm tới 85% tổng nguồn cung sơ cấp của TP.HCM. Tuy nhiên, việc tập trung nguồn cung lớn vào một khu vực và thiên về phân khúc giá cao đang khiến thị trường khó tạo được độ lan tỏa mạnh về thanh khoản.
Lãi suất tăng làm người mua nhà thận trọng hơn
Yếu tố gây sức ép lớn nhất lên thị trường hiện nay là chi phí vốn. Khi mặt bằng lãi suất không còn ở vùng thấp như giai đoạn trước, quyết định mua nhà, đặc biệt là mua để đầu tư hoặc mua bằng vốn vay, trở nên thận trọng hơn rõ rệt.
Savills cho biết nhiều chủ đầu tư đã chuyển từ các chương trình hỗ trợ lãi suất 0% sang áp dụng gói lãi suất cố định khoảng 9% đến 10%. Đồng thời, lãi suất vay ưu đãi trên thị trường hiện đã tăng lên 8% đến 9% mỗi năm, còn lãi suất thả nổi có thể vượt 12%. Đây là thay đổi rất quan trọng, bởi nó tác động trực tiếp đến dòng tiền của người mua sau khi thời gian ưu đãi kết thúc.
Trong môi trường lãi suất như vậy, nhóm khách hàng vay mua nhà sẽ phải tính toán kỹ hơn khả năng trả nợ dài hạn. Điều này không chỉ làm giảm tốc độ giao dịch trong ngắn hạn mà còn khiến thanh khoản toàn thị trường bị siết lại, nhất là ở các sản phẩm có giá trị lớn.
Tỷ lệ hấp thụ giảm còn 40%, phân khúc cao cấp giao dịch chậm
Dưới áp lực chi phí tài chính tăng, số lượng giao dịch căn hộ trong quý I/2026 đã giảm theo quý, kéo tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường xuống còn 40%. Đây là mức cho thấy tâm lý thị trường đang khá dè dặt, thay vì sẵn sàng xuống tiền như giai đoạn lãi suất thấp.
Nguyên nhân chính nằm ở việc phân khúc cao cấp giao dịch chậm lại. Khi giá trị mỗi căn hộ ở mức cao, người mua buộc phải cân nhắc kỹ hơn giữa chi phí vay, thu nhập thực tế và kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Nếu biên độ lợi nhuận đầu tư không còn hấp dẫn như trước, sức mua ở nhóm này sẽ suy yếu nhanh.
Ở chiều ngược lại, phân khúc vừa túi tiền lại ghi nhận tín hiệu tích cực hơn. Nhờ được hỗ trợ bởi nhu cầu ở thực, nhóm sản phẩm này có tỷ lệ hấp thụ cao hơn mặt bằng chung khoảng 10 điểm phần trăm. Điều đó cho thấy trong bối cảnh thị trường nhiều biến động, nhu cầu ở thực vẫn là trụ đỡ quan trọng nhất và cũng là khu vực còn dư địa phát triển bền vững hơn.
Giá sơ cấp giảm còn 91 triệu đồng/m2, nhưng chưa thể xem là giảm sâu
Một điểm đáng chú ý khác là giá bán sơ cấp bình quân đã giảm xuống còn 91 triệu đồng/m2. Mức điều chỉnh này đến từ nhiều yếu tố, gồm sự bổ sung của các sản phẩm có giá dễ tiếp cận hơn, chính sách chiết khấu được tăng cường và đà tăng giá tại các đợt mở bán mới của một số dự án lớn bị gián đoạn.
Tuy nhiên, nhìn sâu hơn, đây chưa phải là dấu hiệu thị trường bước vào một chu kỳ giảm giá mạnh. Mặt bằng giá căn hộ tại TP.HCM vẫn ở ngưỡng cao nếu đặt trong tương quan thu nhập của số đông người dân. Nói cách khác, giá có thể đã bớt nóng hơn, nhưng bài toán tiếp cận nhà ở vẫn còn rất khó, nhất là với người mua lần đầu.
Việc giá sơ cấp giảm nhẹ trong bối cảnh thanh khoản suy yếu cũng cho thấy thị trường đang tự điều chỉnh để thích nghi với môi trường vĩ mô mới. Các chủ đầu tư buộc phải linh hoạt hơn về chính sách bán hàng nếu muốn duy trì tốc độ tiêu thụ trong giai đoạn tới.
Triển vọng 2026 đến 2028: nguồn cung tăng, xu hướng dịch chuyển ra ven đô rõ hơn
Savills dự báo trong năm 2026, thị trường TP.HCM có thể đón khoảng 13.000 căn hộ mở bán, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án đang triển khai và các dự án đã được phê duyệt trước đó. Xa hơn, nguồn cung lũy kế đến năm 2028 có thể đạt khoảng 59.000 căn.
Dù vậy, xu hướng đáng chú ý không chỉ nằm ở quy mô nguồn cung, mà còn ở vị trí phát triển. Thị trường được dự báo sẽ dịch chuyển mạnh hơn ra khu vực ven đô, nơi các đại đô thị đang phát triển nhanh và có điều kiện quỹ đất thuận lợi hơn so với khu vực nội đô.
Xu hướng này có thể mở ra thêm lựa chọn cho người mua nhà, đặc biệt ở nhóm khách hàng chấp nhận ở xa trung tâm để đổi lấy mặt bằng giá hợp lý hơn và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ hơn. Tuy nhiên, hiệu quả thực tế vẫn sẽ phụ thuộc lớn vào tiến độ hạ tầng kết nối, chất lượng quy hoạch và mức độ phù hợp của sản phẩm với nhu cầu thật của thị trường.
Diễn biến của quý I/2026 cho thấy thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ rệt hơn sau thời gian dài chịu tác động của mặt bằng giá cao và cơ cấu nguồn cung mất cân đối. Khi lãi suất tăng trở lại, thanh khoản suy giảm là hệ quả dễ hiểu, đặc biệt ở phân khúc cao cấp.
Tuy vậy, sự hạ nhiệt hiện nay không hẳn là tín hiệu tiêu cực hoàn toàn. Đây có thể là giai đoạn thị trường tái cân bằng, buộc các chủ đầu tư phải chú trọng hơn đến tính phù hợp của sản phẩm, còn người mua cũng có xu hướng lựa chọn thực chất hơn. Trong trung hạn, phân khúc vừa túi tiền và các dự án tại khu ven đô có hạ tầng tốt nhiều khả năng sẽ trở thành tâm điểm mới của thị trường căn hộ TP.HCM.
TRƯƠNG MINH
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
