Quy tắc 1% là kim chỉ nam mà các nhà đầu tư Bất động sản nên sử dụng để đánh giá dòng tiền hàng tháng của các Bất động sản cho thuê tiềm năng.
Quy tắc 1% trong đầu tư bất động sản là gì?
Nói một cách đơn giản, quy tắc 1% cho biết tiền thuê hàng tháng của bất động sản phải bằng hoặc vượt quá 1% tổng số tiền đầu tư vào bất động sản đó.
Kết quả của phép nhân tổng mức đầu tư (giá mua cộng với chi phí sửa chữa) với 1% sẽ cho các nhà đầu tư một con số mà họ nên hướng tới đến để tính tiền thuê hàng tháng. Nếu ước tính 1% tổng vốn đầu tư mang lại mức giá cho thuê cạnh tranh, đồng thời bù đắp chi phí và tạo ra dòng tiền hàng tháng, nhà đầu tư có thể dựa vào đó đưa ra quyết định mua bất động sản tiềm năng.
Các bất động sản đáp ứng hoặc vượt quá quy tắc 1% có thể tạo ra lợi nhuận lý tưởng. Mặt khác, các tài sản không đáp ứng quy tắc 1% có thể sẽ gặp khó khăn trong việc duy trì dòng tiền dương hàng tháng. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nên sử dụng nhiều ước tính liên quan khác ngoài quy tắc này để đánh giá bất động sản cho thuê dài hạn trước khi đưa ra quyết định phù hợp.
Công thức tính quy tắc 1%:
Tổng giá mua (bao gồm chi phí sửa chữa) x 1% ≥ Tiền thuê hàng tháng
Tiền thuê hàng tháng x 100 ≥ Tổng đầu tư
Bạn có thể sử dụng công thức dễ dàng này để có ước tính tạm thời về giá thuê sẽ phù hợp với chi phí đầu tư dành cho bất động sản, chẳng hạn:
Bạn đầu tư 2 tỷ đồng vào một bất động sản, vậy tiền thuê hàng tháng theo quy tắc 1% tối thiểu là 20 triệu đồng.
Mục đích sử dụng quy tắc 1%
Nói chung, các nhà đầu tư thường sử dụng quy tắc 1% cho hai mục đích:
- Đánh giá tiềm năng sinh lời của bất động sản trước khi mua.
- Ước tính số tiền thuê để dòng tiền hàng tháng luôn dương.
Hãy nhớ rằng quy tắc 1% là nguyên tắc chung và nó sẽ không có hiệu quả trong việc áp dụng cho các bất động sản hạng sang quá đắt đỏ.
Trên thực tế, các nhà đầu tư có thể mua bất kỳ tài sản nào muốn. Điều mà quy tắc 1% giúp xác định là liệu tài sản đó có tạo ra đủ tiền thuê để trang trải chi phí và dòng tiền mỗi tháng hay không. Các nhà đầu tư bất động sản sử dụng quy tắc 1% cho các bất động sản mà họ đang cân nhắc sở hữu lâu dài.
Ưu và nhược điểm của quy tắc 1%
Ưu điểm
Dễ dàng tính toán: Tính toán 1% rất dễ thực hiện mà không cần máy tính hoặc được đào tạo chính quy về kinh doanh, kế toán hoặc tài chính.
Phân tích kỹ lưỡng có thể giúp nhà đầu tư chọn một bất động sản sinh lời: Bất động sản tạo ra 1% tiền thuê hàng tháng sẽ có thể trang trải khoản thế chấp hàng tháng, ở mức tối thiểu.
Nhược điểm
Không tính tới lãi suất: Với lãi suất thấp, các nhà đầu tư vẫn có thể kiếm tiền từ các bất động sản không đáp ứng quy tắc 1%.
Không tính đến điều kiện địa phương, tỷ lệ bị bỏ trống hoặc chi phí bảo trì: Bất động sản là một khoản đầu tư lớn và tất cả các yếu tố khác nhau xung quanh nó đều cần được xem xét. Nhiều nhà đầu tư sử dụng quy tắc 1% như một bước khởi đầu. Tuy nhiên, đó không phải là yếu tố duy nhất hoặc thậm chí là yếu tố quan trọng nhất khi lựa chọn bất động sản cho thuê dài hạn.
Chỉ phù hợp với loại bất động sản phân khúc tầm trung hoặc giá rẻ: Quy tắc 1% ước tính tiền thuê hàng tháng có xu hướng áp dụng hiệu quả đối với các bất động sản tầm trung hoặc giá rẻ hơn là bất động sản hạng sang.
Các quy tắc tính toán khác mà nhà đầu tư cần lưu ý
Quy tắc 1% không phải là cách duy nhất để đánh giá lợi nhuận tiềm năng của một bất động sản. Dưới đây là một số quy tắc thường được sử dụng khác nhằm giúp các nhà đầu tư xác định bất động sản lý tưởng:
- Quy tắc 50%: Phải dành 50% số tiền thuê nhà hàng tháng bạn thu được cho các chi phí hàng tháng, không bao gồm tiền thế chấp.
- Quy tắc 70%: Không bao giờ chi hơn 70% giá trị ước tính sau khi cải tạo bất động sản để mua tài sản đó.
Chỉ số Gross Rent Multiplier, hay gọi tắt là GRM: Là tỷ lệ giữa giá mua của một khoản đầu tư bất động sản và doanh thu cho thuê hàng năm trước khi được khấu trừ các chi phí như thuế bất động sản, bảo hiểm và tiện ích. Nói chung, tỷ lệ GRM có thể hiểu là số năm mà thu nhập từ cho thuê bất động sản có thể hoàn lại vốn đã sử dụng để mua tài sản.
- Tỷ suất vốn hóa: Là thu nhập hoạt động ròng chia cho giá mua bất động sản. Các nhà đầu tư sử dụng tỷ lệ này để so sánh các bất động sản đầu tư khác nhau.
- Lợi tức đầu tư (ROI): Được tính bằng cách chia dòng tiền ròng cho số tiền đã đầu tư. Một nguyên tắc chung đó là lợi tức đầu tư cần đạt được ít nhất ở mức 8%.
- Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR): Là tỷ lệ hoàn vốn hàng năm trên khoản đầu tư của bạn. Ước tính này được sử dụng để đo lường khả năng sinh lời dài hạn của bất động sản.
