UBND Tp.HCM vừa có tờ trình gửi Chính phủ về việc xây dựng Nghị quyết về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển Tp.HCM (thay thế Nghị quyết 54/2017 của Quốc hội).
Trong các cơ chế về tài chính ngân sách, Tp.HCM đề xuất được quyết định chính sách thuế thu bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất của bất động sản (BĐS) thứ hai trở lên của người dân (trừ BĐS duy nhất). Mục đích của quy định này là thí điểm chính sách về BĐS làm cơ sở thực tiễn để xây dựng chính sách chung về sau. Đồng thời tăng nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách địa phương, hạn chế tình trạng đầu cơ bỏ hoang nhà ở, đất ở trong các dự án BĐS hiện nay.
Ủng hộ thu thuế BĐS thứ hai trở lên
Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu ủng hộ việc ban hành chính sách thuế này để khắc phục những bất cập của thị trường BĐS hiện nay như thiếu nguồn cung, lệch pha phân khúc, cơ cấu nhà ở không cân đối. Ông Châu đưa ra con số hơn 80% nguồn cung thị trường là nhà ở cao cấp, 20% là trung cấp, không có nhà ở vừa túi tiền để minh chứng cho nhận định thị trường phát triển không bền vững.
Trước nhiều ý kiến mua nhà ở để dành cho con mà bị thu thuế là bất cập, ông Châu cho rằng cần xác định ranh giới giữa mua nhà để dành với tích trữ tài sản. Chưa kể, BĐS là một kênh “trú ẩn” của tội phạm tham nhũng, kiếm lợi bất chính. Việc thu thuế BĐS với người có nhiều nhà sẽ góp phần điều tiết thị trường và đảm bảo sự công bằng trong tiếp cận nhà ở của những người có nhu cầu.
“Xã hội có 10 cái nhà và 20 người đang cần ở, nhưng một người chiếm 5 cái nhà, 19 người kia chỉ trông chờ vào 5 cái còn lại thì phải thu thuế người sở hữu nhiều nhà. Khi thu thuế BĐS thứ hai, người có tài sản buộc phải cân nhắc giữa việc đưa ra thị trường hoặc chấp nhận trả thuế hằng năm”, ông Châu phân tích.
Dù vậy, ông Châu cho rằng khi áp dụng phải cân nhắc đến yếu tố hạn mức diện tích nhà, giá trị tài sản: “Nhiều căn nhà ở tạm bợ ở đô thị chỉ rộng 10 – 15 m2, nếu mua 5 căn liền kề ghép lại cũng chỉ được 50 – 75 m2 mà cũng thu thuế thì không phù hợp”. Tương tự, người có nhiều nhà nhưng căn nhà đó được cho thuê, đăng ký kinh doanh và đóng thuế thì nhà nước không thu thuế, tránh tình trạng thuế chồng thuế.
Ông Châu cũng đề nghị quan tâm vấn đề thuế suất, cho phép ân hạn 1 năm để người có tài sản điều tiết hành vi.
Làm sao xác định BĐS thứ hai trở lên ?
Nhiều chuyên gia nhận định nên thí điểm thu thuế BĐS thứ hai trở lên để giảm giá nhà đất, hạn chế đầu cơ nhưng cơ chế triển khai cần thận trọng xem xét.
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng cần phải thu thuế BĐS thứ hai trở đi để hạn chế đầu cơ, giúp giảm giá nhà đất đang quá cao so với thu nhập của người dân hiện nay. Đây là cách đã được nhiều nước áp dụng, mang lại hiệu quả điều tiết thị trường BĐS tốt, nhưng không hiểu sao nước ta dù rất bức xúc với giá nhà đất cao nhưng lại chưa áp dụng. Với TP.HCM, nơi có mặt bằng giá BĐS rất cao, lại càng cần áp dụng. Tuy nhiên, cách thu thuế như thế nào cho khoa học, phù hợp mới là quan trọng.
Theo GS Võ, phần đông người dân ở nước ta thu nhập thấp nên cần nghiên cứu cơ chế phân định rõ ràng những đối tượng có thu nhập từ bao nhiêu trở xuống sẽ không hoặc chỉ phải chịu mức thuế BĐS rất thấp đối với tài sản thứ nhất. Đối với BĐS thứ hai trở lên cũng không đơn giản. “Nhà thứ nhất là lâu dài trên khu đất rất lớn, vị trí đẹp, còn nhà thứ hai chỉ là mảnh đất nhỏ, nhà nhỏ thì thu thuế thế nào cho công bằng? Hay trường hợp những BĐS khác họ sang tên cho con cái để né thuế thì sao?”, GS Võ đặt câu hỏi.
Vẫn theo GS Võ, muốn nhà của ai thì người đó phải đứng tên thì cần yêu cầu giải trình nguồn gốc BĐS để có cơ sở xác định rõ được quyền sở hữu thực sự thuộc về ai để thu thuế không bị bỏ sót, hạn chế được tình trạng nhờ người khác đứng tên hộ tài sản. Trường hợp không làm rõ được nguồn gốc tài sản, không rõ ràng mức thuế phải chịu thì nhà nước xem xét tịch thu. “Cần phải chế tài mạnh mẽ như vậy mới có thể thực thi hiệu quả chính sách, nếu không thì chính sách sẽ không hiệu quả, giống như đấm vào không khí. Nạn đầu cơ BĐS, giá nhà, đất vẫn vượt quá tầm tay một bộ phận lớn người dân”, GS Võ nói.
GS Võ cũng đề xuất cần phải làm rõ khái niệm, tiêu chí thế nào là BĐS thứ hai, thứ ba… thì mới có thể thu thuế hợp lý được. Tuy nhiên, chỉ riêng cho vấn đề khái niệm, tiêu chí này như thế nào đã phức tạp, cần xem xét thấu đáo.
Nên thu thuế BĐS theo mét vuông ?
Đồng quan điểm là cần thu thuế BĐS thứ hai trở lên, song GS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên cao cấp – Học viện Tài chính, lại có quan điểm nên thu thuế BĐS theo mét vuông.
“Có thể xem xét quy định tiêu chuẩn một người ở đô thị loại 1, loại 2, loại 3 hay ở vùng nông thôn, miền núi… được sử dụng cụ thể là bao nhiêu mét vuông. Từ đó sẽ tính được một gia đình cơ bản sẽ có 4 người thì được sử dụng tối đa bao nhiêu mét vuông đất hay sàn chung cư. Nếu thừa ra sẽ xem xét thu thuế ở mức dưới 10%. Cách thu thuế như vậy sẽ chính xác hơn. Đồng thời, việc thực hiện cũng dễ dàng hơn, nhanh hơn vì có căn cứ là sổ đỏ BĐS”, GS Thịnh nói.
GS Thịnh cũng cho rằng trường hợp những căn nhà bỏ hoang, hay các khu biệt thự, liền kề xây dựng lên rồi để hoang thì cần thu thuế thật cao, có thể là 10% để triệt tiêu nạn đầu cơ, giảm thiểu được tích lũy BĐS, giúp người dân tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn. Nhất là ở địa bàn TP.HCM, nơi có mặt bằng BĐS cao đến phi lý.
Cũng theo GS Thịnh, nếu thu thuế BĐS theo khái niệm tài sản thứ hai trở lên sẽ tạo ra nhiều điểm mâu thuẫn. “Đơn cử, trường hợp một gia đình có 6 người, nhưng sở hữu 2 căn nhà. Họ dồn lại ở chật một chút trong một căn nhà để cho thuê căn còn lại lấy tiền trang trải cuộc sống. Như vậy thì thu thuế thế nào? Hay trường hợp một người có tiền mua cả dãy phố rồi gom lại thành một sổ đỏ thì thu thuế theo khái niệm BĐS thứ hai trở lên sẽ bị việt vị, thất thu thuế”, GS Thịnh nói và cho rằng sẽ còn rất nhiều trường hợp luồn lách né thuế nếu áp dụng theo tiêu chí xác định BĐS thứ hai trở lên.
Phù hợp với thực tiễn và chủ trương
Theo một chuyên gia từng làm việc tại Bộ TN-MT, việc TP.HCM đề xuất thí điểm cơ chế này là phù hợp với thực tiễn và chủ trương của Đảng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW về đất đai. Nhưng cách thức thực hiện như thế nào là vấn đề phải bàn để đảm bảo sự công bằng và khả thi.
Thứ nhất, việc lấy số lượng BĐS làm căn cứ để áp thuế sẽ thiếu công bằng. Ví dụ, có trường hợp chỉ sử dụng 1 mảnh đất có nhà ở nhưng diện tích lớn gấp nhiều lần hạn mức giao đất. Trong khi người sở hữu 2 BĐS lại không vượt quá hạn mức. Hoặc là sẽ cho các thành viên trong gia đình đứng tên để không phát sinh BĐS thứ hai. Do đó, cần xem xét áp dụng đối với BĐS thứ hai dựa trên hạn mức giao đất, công nhận đất ở của TP.
Thứ hai, để xác định được một người đang sở hữu bao nhiêu BĐS thì cần có hệ thống dữ liệu về đất đai kết nối với dữ liệu về dân cư, bên cạnh việc yêu cầu người dân khai báo trong quá trình giao dịch.
Thứ ba, về tác động của chính sách, đây sẽ là công cụ hiệu quả để nhà nước điều tiết thị trường cũng như thúc đẩy, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, hạn chế việc sử dụng lãng phí đất đai, khuyến khích thị trường BĐS phát triển lành mạnh như nhiều nước trên thế giới hiện đang thực thi. Quy định này cũng sẽ giúp đảm bảo giá đất đúng giá trị thực; đảm bảo mục tiêu đất ở, nhà ở là để ở, giảm đầu cơ, tăng cơ hội tiếp cận đất ở, nhà ở cho người dân đô thị nhất.
Tuy nhiên, chắc chắn quy định này cũng sẽ tác động lên thị trường BĐS TP.HCM trong thời gian ngắn hạn; có thể làm gia tăng giá thuê nhà…
