Khung giá đất, bảng giá đất và giá đất thị trường là những thuật ngữ khá quen thuộc trong lĩnh vực đất đai.
Tuy nhiên những thuật ngữ này vẫn khiến nhiều người dân khó phân biệt được sự khác nhau và chức năng của chúng là như thế nào trong các thủ tục về đất đai. Vậy bài viết dưới đây sẽ giúp quý khách phân biệt chi tiết ba loại thuật ngữ đất đai này dựa trên quy định pháp luật đất đai hiện hành:
1. Sự khác biệt giữa giá đất thị trường và giá đất nhà nước?
Giá đất thị trường là thuật ngữ thường thấy trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay. Vậy pháp luật quy định gì về giá đất thị trường? Có sự khác biệt gì so với giá đất nhà nước?
Thực tế, giá đất thị trường chỉ là một thuật ngữ xã hội mà người dân hay sử dụng để nhằm chỉ mức giá đất hình thành thực tế trên thị trường thông qua các hoạt động chuyển nhượng, buôn bán, đấu giá…. Giá đất trên thị trường sẽ không phụ thuộc vào giá đất của Nhà nước ban hành, hoàn toàn dựa trên sự thỏa thuận của các bên.
Qua định nghĩa này, chúng ta hoàn toàn có thể hình dung được phần nào sự khác biệt giữa bản chất của hai loại giá đất này. Giá đất trên thị trường phụ thuộc vào hoạt động cung cầu của thị trường, tăng giảm theo từng thời kỳ, từng giai đoạn, từng giao dịch. Còn giá đất nhà nước được xác định theo nguyên tắc cụ thể theo Luật Đất đai năm 2013 đề ra. Cụ thể việc xác định giá đất nhà nước sẽ phụ thuộc vào những yếu tố sau:
– Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá
– Theo thời hạn sử dụng đất
– Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất
– Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau
Hiện nay, Nhà nước quy định ra các Khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể. Việc phân biệt ba loại thuật ngữ này sẽ được Luật Minh Khuê phân tích cụ thể ngay tại phần 2 của bài viết:
2. Phân biệt khung giá đất, bảng giá đất và giá đất
Để phân biệt ba loại thuật ngữ trong lĩnh vực đất đai này, chúng ta cần phải dựa theo những tiêu chí cụ thể như định nghĩa, cơ quan có thẩm quyền ban hành, thời hạn áp dụng, trường hợp áp dụng và trường hợp thay đổi hoặc điều chỉnh. Tất cả sẽ được Luật Minh Khuê cụ thể hóa qua bảng sau:
3. Dự thảo Luật Đất đai về giá đất thị trường?
Luật Đất đai năm 2013 có một thuật ngữ trong việc định giá đất theo nguyên tắc đó là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”. Tuy nhiên tại Dự thảo Luật Đất đai năm 2023 sửa đổi thì lại không còn cụm từ này, thay vào đó là cụm từ “phù hợp với giá trị thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”.
Theo Luật Đất đai năm 2013 thì giá đất phổ biến trên thị trường được định nghĩa khá cụ thể, đó là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao dịch đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất xác định từ chi phí, thu nhập của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định
Nhưng trong Dự thảo luật đất đai mới đây lại không có quy định rõ việc xác định giá đất trên thị trường phụ thuộc vào yếu tố nào. Việc quy định nguyên tắc xác định giá đất trong trường hợp này là chưa rõ ràng, chưa có sự bảo đảm thể chế đầy đủ và toàn diện theo yêu cầu về chính sách đất đai. Xét thấy giá đất trên thị trường luôn biến động từng ngày nên cần có sự đánh giá độc lập, chuyên môn, trung thực, khách quan trong việc định giá đất thông qua giá đất thị trường là như thế nào.
Luật Minh Khuê
Nguồn TẠI ĐÂY
