Sau giai đoạn trầm lắng và tái cân bằng, thị trường bất động sản đang đứng trước một chu kỳ mới. Theo nhận định của Savills, năm 2025 đóng vai trò bản lề khi các yếu tố nền tảng dần được củng cố, còn giai đoạn 2026–2027 được kỳ vọng sẽ trở thành “điểm rơi tăng trưởng” theo hướng chọn lọc và bền vững hơn. Điều quan trọng là tăng trưởng lần này không trải đều, mà sẽ đi kèm phân hóa mạnh theo pháp lý dự án, chất lượng sản phẩm, vị trí và năng lực vận hành.
Vì sao 2026–2027 được xem là điểm rơi tăng trưởng?
Savills cho rằng kỳ vọng về chu kỳ tăng trưởng mới trong giai đoạn 2026–2027 có cơ sở vì nhiều yếu tố nền tảng hội tụ cùng lúc:
Khung pháp lý mới vận hành đầy đủ, tạo “luật chơi” rõ ràng hơn
Bước sang 2026, thị trường chịu tác động toàn diện của các sắc luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản. Khi khung pháp lý dần đi vào thực thi ổn định, tính dự báo của thị trường cải thiện, các dự án có pháp lý chuẩn sẽ được ưu tiên dòng vốn và tốc độ triển khai.
Bảng giá đất mới áp dụng từ 1/1/2026: ngắn hạn áp lực, dài hạn minh bạch
Bảng giá đất mới có thể khiến nghĩa vụ tài chính tăng lên, tác động đến chi phí phát triển dự án và mặt bằng giá. Tuy nhiên, xét dài hạn, cơ chế minh bạch và công bằng hơn được kỳ vọng sẽ giảm “điểm nghẽn” trong xác định giá đất, góp phần khơi thông thủ tục và cải thiện nguồn cung.
Động lực vĩ mô nâng đỡ nhu cầu thật
Savills nhấn mạnh các yếu tố như FDI duy trì tích cực và sức mua trong nền kinh tế là lực đỡ quan trọng cho nhu cầu nhà ở, văn phòng và bất động sản thương mại tại các đô thị lớn. Khi hoạt động sản xuất, dịch vụ và doanh nghiệp phục hồi, nhu cầu thuê và nhu cầu sở hữu tài sản chất lượng sẽ quay lại mạnh hơn.
Đầu tư công và hạ tầng: “đòn bẩy” mở không gian phát triển
Một động lực then chốt là kế hoạch đầu tư công quy mô lớn trong 5 năm tới, tập trung vào các dự án hạ tầng trọng điểm. Hạ tầng cải thiện giúp tăng kết nối liên vùng, thúc đẩy giãn dân, tạo ra các cực tăng trưởng mới dọc các tuyến giao thông chiến lược, từ đó tái định hình bản đồ bất động sản.
Thị trường sẽ tăng trưởng “chọn lọc”: phân hóa theo phân khúc và khu vực
Thay vì tăng đồng loạt, Savills dự báo chu kỳ 2026–2027 sẽ thể hiện rõ tính chọn lọc. Một số phân khúc có triển vọng sáng hơn nhờ nhu cầu thực và khả năng tạo dòng tiền:
Bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục dẫn dắt
Nhu cầu thuê ổn định từ doanh nghiệp sản xuất giúp bất động sản công nghiệp và logistics duy trì vai trò “đầu tàu”. Đây là phân khúc thường hưởng lợi trực tiếp khi FDI và chuỗi cung ứng mở rộng.
Nhà ở: phân hóa rõ giữa lõi đô thị và vùng ven
- Lõi đô thị: giá cao, nguồn cung hạn chế, tiêu chuẩn dự án và pháp lý trở thành yếu tố quyết định.
- Vùng ven: hưởng lợi mạnh từ hạ tầng kết nối và xu hướng giãn dân, nhưng mức độ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng thực tế và năng lực phát triển tiện ích sống.
Thương mại và văn phòng: ưu thế thuộc về dự án chất lượng, vận hành tốt
Triển vọng tích cực gắn với đà tăng trưởng doanh nghiệp và nhu cầu mở rộng hoạt động. Tuy nhiên, lợi thế không nằm ở số lượng, mà tập trung ở vị trí tốt, tiêu chuẩn vận hành cao, trải nghiệm khách thuê.
Rủi ro và thách thức cần nhận diện sớm
Dù triển vọng tích cực hơn, giai đoạn 2026–2027 vẫn đi kèm các điểm cần theo dõi:
- Chi phí đất đai tăng do cơ chế giá đất mới có thể làm biên lợi nhuận dự án chịu áp lực, đặc biệt với sản phẩm giá trung bình.
- Khả năng chi trả của người mua ở thực: nếu thu nhập không theo kịp giá, thị trường sẽ ưu tiên phân khúc vừa túi tiền và sản phẩm có giá trị sử dụng rõ ràng.
- Biến động vĩ mô bên ngoài: lãi suất, tỷ giá, dòng vốn quốc tế có thể ảnh hưởng đến tâm lý và sức mua.
Nhà đầu tư nên làm gì ở giai đoạn 2026–2027 ?
Trong bối cảnh thị trường “lọc” mạnh, chiến lược hiệu quả thường không nằm ở việc chạy theo sóng ngắn hạn, mà ở kỷ luật lựa chọn tài sản:
- Ưu tiên pháp lý hoàn chỉnh và khả năng triển khai thực tế.
- Tập trung chất lượng tài sản: vị trí, tiện ích, tiêu chuẩn xây dựng, quản lý vận hành.
- Đánh giá khả năng khai thác dòng tiền (cho thuê, thương mại, vận hành) thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.
- Thận trọng với các khu vực “ăn theo” hạ tầng: chỉ giải ngân khi tiến độ và tính kết nối đã rõ ràng.
Savills nhận định chu kỳ tăng trưởng tiếp theo của bất động sản nhiều khả năng được xác lập rõ nét trong giai đoạn 2026–2027, dựa trên sự hội tụ của khung pháp lý mới, bảng giá đất áp dụng từ 1/1/2026, động lực vĩ mô và đặc biệt là lực đẩy đầu tư công hạ tầng. Tuy vậy, đây sẽ là giai đoạn tăng trưởng theo hướng chọn lọc và bền vững hơn, với phân hóa mạnh giữa phân khúc và khu vực. Với nhà đầu tư, lợi nhuận trong chu kỳ mới sẽ nghiêng về những người ưu tiên nền tảng: pháp lý rõ ràng, tài sản chất lượng và khả năng khai thác thực tế.
TRƯƠNG MINH
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
