Tài chính bất động sản : Hết tiền rẻ, lãi suất tăng – Thị trường bất động sản 2026 sẽ đi về đâu?

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam rời khỏi giai đoạn “tiền rẻ” và tăng trưởng dễ dàng như trước. Khi chi phí vốn leo thang, cuộc chơi không còn dành cho kỳ vọng ngắn hạn hay lướt sóng theo tin đồn. Thay vào đó, nhà đầu tư buộc phải chuyển sang tư duy đầu tư giá trị, ưu tiên dòng tiền, pháp lý và quản trị rủi ro, đặc biệt là kỷ luật đòn bẩy tài chính.

Lãi suất tăng: Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc

Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà, vay đầu tư bất động sản đã tăng rõ. Nhiều ngân hàng lớn triển khai gói ưu đãi 6 đến 12 tháng đầu quanh 9,6 đến 10,1%/năm, trong khi các kỳ cố định dài 18 đến 24 tháng có thể lên tới 13,5 đến 13,9%/năm, cao hơn đáng kể so với mức khoảng 8%/năm giai đoạn trước.

Một số ngân hàng khác đưa ra lãi suất ưu đãi năm đầu từ 8,5 đến 9,5%/năm, nhưng đi kèm biên độ cộng thêm 1,5 đến 3,5% sau ưu đãi. Điều này khiến chi phí vốn thực tế của người vay trong các năm tiếp theo có thể chạm hoặc vượt 11 đến 12%/năm, tạo áp lực lớn lên dòng tiền trả nợ.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2026 đánh dấu chu kỳ chọn lọc mạnh mẽ. Thị trường sẽ ưu tiên những sản phẩm có:

• Giá trị sử dụng thực, đáp ứng nhu cầu ở thật
• Khả năng tạo dòng tiền khai thác được
• Tính thanh khoản tốt
• Pháp lý minh bạch

Ngược lại, nhóm nhà đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngắn hạn để nắm giữ tài sản dài hạn sẽ đối mặt rủi ro lớn khi lãi suất cao kéo dài. Thực tế từ nửa cuối 2025, khi lãi suất vay mua nhà tiến gần quanh 11%/năm, lực cầu đầu cơ suy giảm rõ rệt. Tốc độ hấp thụ tại nhiều dự án chậm lại, tồn kho ở một số chủ đầu tư tăng lên mức vừa phải. Dù vậy, nhiều chuyên gia nhìn nhận đây là quá trình điều chỉnh cần thiết để thị trường trở về trạng thái cân bằng và phản ánh đúng giá trị.

Giá bất động sản 2026 có giảm sâu không?

Ở góc nhìn dài hạn, VARS cho rằng giá bất động sản khó giảm sâu vì nhu cầu ở thực vẫn duy trì cao, nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh. Hệ thống giao thông liên vùng, cao tốc, vành đai, sân bay khi hoàn thiện sẽ tạo động lực gia tăng giá trị cho nhiều khu vực.

Tuy nhiên, năm 2026 nhiều khả năng không còn những “con sóng” tăng nóng lan rộng. Thị trường bước vào giai đoạn trưởng thành hơn, nơi chỉ các doanh nghiệp có năng lực tài chính vững, kiểm soát chi phí tốt và sản phẩm đúng nhu cầu mới trụ vững.

Nhà đầu tư nên làm gì khi chi phí vốn cao?

Trao đổi với báo chí, PGS, TS. Nguyễn Văn Phương cho rằng bối cảnh lãi suất tăng buộc nhà đầu tư cơ cấu lại chiến lược, trong đó quản trị đòn bẩy trở thành yếu tố sống còn.

Một số nguyên tắc thực tế nhà đầu tư có thể áp dụng:

• Thiết lập ngưỡng vay an toàn: xác định tỷ lệ vay trên tổng giá trị tài sản phù hợp, đồng thời đảm bảo nghĩa vụ trả nợ không vượt quá năng lực dòng tiền ngay cả khi lãi suất tăng thêm 0,5 đến 0,7%.
• Hạn chế lướt sóng ngắn hạn: khi chi phí vốn cao, lướt sóng khó tạo lợi nhuận đủ bù lãi, rủi ro cắt lỗ tăng nếu thị trường điều chỉnh.
• Chọn sản phẩm “dòng tiền thật”: ưu tiên pháp lý rõ, hạ tầng kết nối tốt, chủ đầu tư uy tín, khu vực có nhu cầu ở thực.

Sự phân hóa giữa các phân khúc sẽ rõ nét hơn:

• Nhóm “chiếu trên”: căn hộ ở đô thị lớn, nhà ở tại nơi hạ tầng đã hoàn thiện, bất động sản hưởng lợi trực tiếp từ công trình giao thông trọng điểm.
• Nhóm chịu áp lực: đất nền xa trung tâm, dự án thiếu hạ tầng, sản phẩm phụ thuộc tin đồn quy hoạch vì lãi suất cao làm giảm sức mua của nhóm đầu cơ.

Ngoài ra, nhà đầu tư cũng không nên “tất tay” vào bất động sản. Xu hướng 2026 cho thấy dòng tiền có sự phân bổ lại giữa bất động sản, vàng, chứng khoán và tiền gửi. Bất động sản phù hợp hơn với phần vốn dài hạn, trong khi quỹ dự phòng và phần vốn linh hoạt nên dành cho kênh thanh khoản cao để đảm bảo an toàn tài chính.

Bất động sản năm 2026 không còn là cuộc chơi của kỳ vọng ngắn hạn, mà là phép thử về sức bền và kỷ luật tài chính. Khi lãi suất vay tăng cao và môi trường vĩ mô nhiều biến số, thị trường buộc phải thanh lọc theo hướng chuyên nghiệp hơn. Giá trị thật, dòng tiền thật và năng lực quản trị rủi ro sẽ trở thành thước đo quan trọng, không chỉ với nhà đầu tư cá nhân mà cả doanh nghiệp phát triển dự án.