Chung cư mini : Rủi ro nhiều, nhưng vẫn được lòng người mua?

Nội dung chính:

Vị trí trung tâm, giá rẻ so với mặt bằng giá Bất động sản nhà ở trên thị trường là những lý do chính yếu khiến cho việc mua, thuê chung cư mini trở thành một trong những lựa chọn hàng đầu về nhà ở, bất chấp những rủi ro tiềm tàng về cả tính an toàn lẫn pháp lý.

Xuất hiện trên thị trường từ lâu, nhưng chỉ đến năm 2010, loại hình chung cư mini (CCMN) mới được Bộ Xây dựng chính thức thừa nhận. Đến năm 2014, khái niệm CCMN mới được pháp luật quy định rõ tại Điều 22, Nghị định 71, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND. Cụ thể, CCMN là nhà ở do cá nhân hoặc hộ gia đình xây dựng trên đất của mình, có từ hai tầng trở lên và mỗi tầng thiết kế từ 2 căn hộ khép kín riêng biệt. Tức mỗi căn hộ đều sẽ có các phòng, nhà vệ sinh, bếp riêng,… diện tích sàn mỗi căn tối thiểu từ 30m2. Ngoài ra, các căn CCMN cũng phải đáp ứng được những quy định về nhà ở chung cư tại Điều 70, Luật Nhà ở 2014.

Từ những quy định này, các tòa CCMN mọc lên như nấm khắp Hà Nội. Hơn 10 năm trở lại đây, CCMN được ví là loại hình bất động sản đắt khách, từng xảy ra nhiều đợt “sốt” trên thị trường.

Tiềm tàng rủi ro

CCMN hầu hết được xây dựng trên đất xen kẹt, nằm trong các ngõ hẻm khu vực đông dân cư. Do đó, CCMN tồn tại những bất cập như việc gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật xã hội, làm tăng mật độ dân cư, không đảm bảo các quy chuẩn về an toàn phòng chống cháy nổ, thiếu tiện ích cần thiết cho cư dân…

Để tăng lợi nhuận cho các khu đất “vàng”, hầu hết các chủ CCMN đều xây vượt tầng cho phép. Nhiều chung cư không được đầu tư cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng xuống cấp nhưng thiếu quan tâm bảo trì để sửa chữa, gia cố, gây mất an toàn cho cư dân. Riêng vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy, là một trong những bất cập của loại hình này, khi các quy chuẩn phòng cháy chữa cháy dường như không được chủ công trình quan tâm, nhằm tiết giảm tối đa chi phí.

Hệ lụy khi xảy ra hỏa hoạn tại những tòa nhà xây dựng vượt tầng, sai mật độ, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy đều để lại hậu quả hết sức nghiêm trọng về tính mạng và tài sản.

Mới đây nhất là vụ hỏa hoạn hết sức thương tâm tại một CCMN tại Khương Hạ, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân (Hà Nội). Vụ cháy ghi nhận số người thương vong lớn nhất trong vòng 21 năm qua với 56 người tử vong và 37 người bị thương, chỉ sau vụ cháy Trung tâm Thương mại quốc tế ITC ở Tp. HCM năm 2002 khiến 60 tử vong, 70 người bị thương.

Thay vì chỉ được xây 6 tầng, cùng tầng lửng và tum thang có không gian kỹ thuật như trong giấy phép đã quy định, tòa nhà này được chồng thêm 3 tầng nữa. Mặc dù đã có quyết định xử phạt, đồng thời yêu cầu cưỡng chế nhưng thực tế, CCMN này “vẫn y nguyên” sau nhiều năm chín quyền địa phương ra văn bản?! Nhiều câu hỏi đặt ra về tính nghiêm minh trong các quyết định xử phạt này.

Trong khi đó, Nghị định 139 quy định, từ ngày 1.1.2018 đã không cho phép phạt cho tồn tại. Nếu sai phép, không đúng phép phải khôi phục công trình theo đúng quyết định. Tất cả các công trình xây dựng sai phạm như xây lố tầng, xây không phép, sai thiết kế kỹ thuật… đều phải xử lý theo đúng quy định.

Từ năm 2018, Sở Xây dựng đã có văn bản đề nghị các quận, huyện thống kê số lượng nhà CCMN trên địa bàn quản lý, tuy nhiên đến nay, Hà Nội chưa công bố được số lượng chung cư này.

Chấp nhận rủi ro để có được “chốn ở” hợp túi tiền

Những người tìm đến CCMN, đa phần là những cá nhân, hộ gia đình trẻ mới đi làm, người ở tỉnh lẻ, điều kiện kinh tế chưa đủ để mua căn hộ chung cư hoặc bố mẹ ở quê mua tạm cho con cái học Đại học. Thực tế, những đối tượng mua loại hình nhà ở này đa phần không phải dân lao động chân tay mà hầu hết đều là lao động có trình độ, với đủ ngành nghề từ dân văn phòng, kế toán, bác sĩ, giáo viên,… Rất nhiều người trong số họ, trước khi “xuống tiền” mua CCMN đều “lờ mờ”, thậm chí là thấy rõ các nguy cơ từ pháp lý đến những rủi ro tiềm tàng về PCCC nhưng vẫn chấp nhận “nhắm mắt, đưa chân”.

Lý do là bởi, thị trường ngày càng thiếu trầm trọng các sản phẩm nhà ở giá bình dân, phù hợp với túi tiền của phần đông người dân. Chưa kể đến nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai, không những giá cao mà pháp lý cũng có nhiều sai phạm.

Đứng trước mong muốn cần ổn định chỗ ở, trong khi tài chính có hạn, tiền ít, nhiều người không dám “mơ” mua được những căn hộ chung cư đảm bảo chất lượng, thì CCMN là lựa chọn phù hợp nhằm thỏa mãn đồng thời nhu cầu về nơi ở: vị trí trung tâm – ổn định – giá rẻ.

Từ đầu năm 2017 đến nay, thiết kế căn hộ mini cho thuê giá rẻ cũng đang trở thành hình thức đầu tư sinh lời và bùng nổ mạnh mẽ ở các thành phố lớn như Hà Nội, Tp. HCM.

Rủi ro xảy ra là “việc đã rồi”. Câu chuyện đặt ra sau đó, theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam là bài toán nhà ở cho người dân và sự minh bạch, quyết liệt của cơ quan quản lý.

Theo ông Đính, nếu chủ công trình không “tham”, tuân thủ đúng quy định, có lẽ sự cố xảy ra sẽ không để lại thảm cảnh khủng khiếp đến như vậy.

Nếu cơ quan chức năng, làm việc đúng chức trách, sau khi phát hiện ra sai phạm, xử lý một cách triệt để. Nếu như công tác quản lý CCMN được tiến hành một cách thường xuyên và chặt chẽ, thì có lẽ sẽ không có tòa CCMN không đạt chuẩn nào được vận hành.

Nếu như thị trường có đủ các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, giá bình dân, phù hợp với khả năng tài chính của đông đảo người dân, thì có lẽ những tòa CCMN không đảm bảo tiêu chuẩn cũng sẽ không có cơ hội được tiêu thụ.

Ông Đính cho rằng, khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân chính là chìa khóa, là mấu chốt để có thể giải quyết được triệt để các vấn đề. Muốn vậy, rất cần thêm các cơ chế, chính sách đặc biệt nhằm tạo điều kiện tối đa cho các chủ đầu tư phát triển phân khúc này.

“Đừng để mất bò mới lo làm chuồng”, ông Đính nhấn mạnh. Theo vị này, cần có thêm các quy định yêu cầu cao hơn, chặt chẽ hơn về việc đầu tư, xây dựng CCMN. Tuyệt đối tránh phê duyệt các CCMN có vị trí sâu trong ngõ, khó tiếp cận. Tương tự, các dự án nhà ở khác, CCMN cũng cần có những quy định tối thiểu về hạ tầng xung quanh. Và năng lực, trách nhiệm của người chủ CCMN cũng phải được quy định rõ.

Đặc biệt, việc kiểm soát xây dựng, vận hành CCMN phải được thực hiện chặt chẽ, thường xuyên, đảm bảo CCMN hoàn thành đúng với tiêu chuẩn như phê duyệt. Trong quá trình vận hành, thường xuyên được bảo trì, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy…

Theo CafeLand

Bình luận

Chung cư mini : Rủi ro nhiều, nhưng vẫn được lòng người mua?

Người vay mua nhà tăng áp lực khi lãi suất cao kéo dài

Khánh Hoà : Nguồn cung bất động sản còn hạn chế, vì sao?

Dòng tiền bất động sản : Nam tiến?

Giá nhà ở thương mại “phù hợp” : Phù hợp với ai?

Rất khó xảy ra chuyện bất động sản giảm đột ngột trong năm 2026 ?

Tài chính bất động sản 2026 : Lãi suất tăng có tác động tiêu cực đến thị trường ?

Công nghệ : “bạn hay thù” của Môi giới địa ốc?

VARS xây dựng Bộ Tiêu chuẩn hành nghề môi giới bất động sản

Khánh Hoà : Môi giới đăng bán bất động sản trên mạng xã hội phải ghi số chứng chỉ

Tại sao phải nộp thuế thu nhập cá nhân dù cho/tặng con cháu trong nhà ?

Làm sổ đỏ đất nông nghiệp, người dân có phải nộp hồ sơ lên tỉnh?

Sở hữu nhiều nhà, đất có bị coi là đầu cơ?

Chung cư mini : Rủi ro nhiều, nhưng vẫn được lòng người mua?

Tiềm tàng rủi ro

Chấp nhận rủi ro để có được “chốn ở” hợp túi tiền

BÀI VIẾT LIÊN QUAN