Sau sốt nóng đầu 2025, thị trường hạ nhiệt. Giao dịch vẫn có, nhưng chỉ ưu ái pháp lý rõ ràng – hạ tầng thật – nhu cầu thật.
Sau những đợt “nóng sốt” ngắn hạn giai đoạn đầu năm 2025, thị trường bất động sản (BĐS) nhìn chung đã quay lại trạng thái trầm lắng hơn, đặc biệt ở phân khúc đất nền tại nhiều tỉnh thành vùng ven. Điều đáng nói là thị trường không “đóng băng” đồng loạt, mà đang phân hoá mạnh: nơi có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, hạ tầng hiện hữu thì vẫn có giao dịch; còn những khu vực mua theo “kỳ vọng sóng” lại rơi vào cảnh kẹt hàng, kẹt vốn.
Nếu bạn đang nắm đất nền hoặc chuẩn bị xuống tiền giai đoạn đầu 2026, đây là lúc cần nhìn thị trường bằng con mắt thực tế hơn: thanh khoản đến từ nhu cầu thật, không đến từ tin đồn.
Đất nền tỉnh lẻ: “Sóng” qua nhanh, người mua mắc kẹt ở thanh khoản
Thực tế 2024–2025 cho thấy một mẫu số chung: mua vì kỳ vọng “lướt” theo sóng, nhưng khi thị trường chững lại thì người hỏi nhiều, người chốt ít.
Ví dụ, một nhóm nhà đầu tư tại Hà Nội mua lô đất khoảng 80 m² ở khu ven đô với giá 45 triệu đồng/m². Đến tháng 4/2025, khi đất ven đô lên cơn sốt, giá được đẩy lên khoảng 70 triệu đồng/m² nhưng nhóm vẫn “găm” kỳ vọng tăng tiếp. Kết quả là từ giữa 2025 thanh khoản chậm rõ rệt; phải đến cuối tháng 12/2025 mới bán được khoảng 75 triệu đồng/m².
Ở chiều ngược lại, có những trường hợp “kẹt” lâu hơn: mua đất nền khoảng 4 tỷ đồng tại khu vực tỉnh giáp ranh, chờ sóng cuối 2024 rồi đến sóng “ăn theo” câu chuyện sáp nhập. Sóng đến nhanh và đi cũng nhanh, hàng vẫn nằm yên, giá gần như không nhúc nhích.
Bài học rút ra: Ở đất nền tỉnh, rủi ro không nằm ở “giá có giảm hay không” mà nằm ở bạn có bán được khi cần hay không. Thanh khoản mới là thứ làm nhà đầu tư mất ngủ.
Ven đô Hà Nội
Ngay cả trong vùng ven Hà Nội, thị trường cũng không đi một nhịp. Nhiều nơi ghi nhận cơn sóng âm ỉ khoảng 3 tháng đầu 2025, nhưng đến hiện tại, chỉ những vị trí có tiện ích rõ ràng, dân cư hiện hữu và có dòng tiền mới giữ được nhịp giao dịch.
Mặt bằng giá đã nhích lên so với đầu 2024
- Hoài Đức (cũ): tăng khoảng 20–50%; một số xã dao động khoảng 50–70 triệu đồng/m².
- Mê Linh (cũ): từ vùng 20–30 triệu đồng/m² lên phổ biến 40–55 triệu đồng/m².
- Đông Anh (cũ): trung bình 60–100 triệu đồng/m²; lô đẹp sát trục lớn có thể lên 130–150 triệu đồng/m².
Trong khi đó, các tỉnh giáp ranh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc… từng chứng kiến làn sóng quay lại trong quý I/2025, giá bị đẩy lên nhanh. Nhiều người “lao vào” với tâm lý sang tay, nhưng thanh khoản chưa kịp hồi phục thì đã mắc kẹt.
Lưu ý : Khu vực ven đô vẫn có cơ hội, nhưng thị trường đã chuyển sang giai đoạn “chọn lọc hàng”. Càng xa nhu cầu ở thực, càng phụ thuộc “sóng”, thì càng dễ đứng giá.
Vì sao thị trường hạ nhiệt sau “đỉnh” tháng 3–4/2025?
Giai đoạn “sóng” mạnh nhất rơi vào nửa cuối tháng 3 đến đầu tháng 4/2025, tập trung ở đất nền và có nơi tăng tới 40% ở thời điểm cao trào. Sau đó, thị trường hạ nhiệt vì 3 nguyên nhân quen thuộc:
- Dòng tiền đầu cơ rút bớt khi thấy thanh khoản không theo kịp giá.
- Nhà đầu tư chuyển sang thế thủ, chờ thông tin rõ ràng hơn về chính sách và vĩ mô.
- Sự phân hoá rõ rệt: pháp lý thiếu chắc chắn, hạ tầng còn “trên giấy”, dân cư thưa… thì giá khó đi tiếp.
Điểm đáng lưu ý: Thị trường hiện nay không giống giai đoạn “gãy thanh khoản” kiểu 2022 trên diện rộng. Vẫn có giao dịch, nhưng chủ yếu nằm ở phân khúc phục vụ nhu cầu thật.
Chiến lược cho nhà đầu tư đất nền giai đoạn đầu 2026
Nếu bạn đang cân nhắc mua hoặc đang cầm hàng, hãy đặt trọng tâm vào thanh khoản và biên an toàn, thay vì “kỳ vọng sóng”.
Ưu tiên pháp lý trước, vị trí sau
Cần lưu ý :
- Sổ đỏ/sổ hồng rõ ràng, đúng mục đích sử dụng.
- Không vướng tranh chấp, hạn chế rủi ro quy hoạch treo (chủ động kiểm tra quy hoạch tại địa phương).
- Lối đi, mốc giới, hạ tầng điện nước phải “sờ được”.
Hỏi câu khó: “Ai sẽ mua lại lô này nếu tôi cần thoát?”
- Gần khu dân cư hiện hữu (có nhu cầu ở thực).
- Gần trục giao thông đang vận hành, không chỉ “nghe nói sắp làm”.
- Có thể khai thác dòng tiền (cho thuê/kinh doanh nhỏ/xây ở).
Đừng mua theo “câu chuyện”, hãy mua theo “dòng người”
Sóng theo thông tin sáp nhập, lên quận, mở rộng quy hoạch… có thể giúp giá chạy nhanh, nhưng cũng “xẹp” nhanh.
Nếu khu vực thiếu dân cư và thiếu việc làm, sóng tắt là thanh khoản tắt.
Quản trị kỳ vọng lợi nhuận
Giai đoạn này phù hợp với cách nghĩ: lợi nhuận vừa phải + an toàn thanh khoản.
Ai vẫn đặt mục tiêu “lướt 2–3 tháng ăn dày” sẽ gặp bài toán: người hỏi nhiều nhưng không ai chốt.
Với người đang kẹt hàng: 2 hướng xử lý thực tế
- Giảm kỳ vọng, chấp nhận biên lợi nhuận mỏng để đổi lấy dòng tiền quay vòng.
- Nâng tính khai thác: làm rõ pháp lý, hoàn thiện hạ tầng cơ bản, minh bạch thông tin quy hoạch để mở rộng tệp người mua thật.
Thị trường đất nền sau các đợt sốt đầu 2025 đang bước vào pha sàng lọc mạnh. Đất nền tỉnh lẻ dễ kẹt khi lực cầu ở thực mỏng và giá tăng dựa vào “sóng”. Ngược lại, ven đô Hà Nội vẫn có giao dịch, nhưng chỉ ưu ái những sản phẩm có pháp lý đầy đủ, hạ tầng hiện hữu và nhu cầu sử dụng thật.
Đầu 2026 không phải thời điểm để mua theo tin đồn. Đây là lúc “chọn hàng như chọn tài sản dài hạn”: nhìn pháp lý, nhìn dòng người, nhìn khả năng bán lại — rồi mới tính đến câu chuyện tăng giá.
TRƯƠNG MINH
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
