Đã đầu tư thì lãi mới làm chứ không ai thấy lỗ lại đi đầu tư. Với bất động sản cũng thế, tuy nhiên có nhiều người đầu tư : thấy thì lãi nhưng thực tế thì lỗ thật.
Vậy những “cạm bẩy” nào khiến nhà đầu tư từ lãi thành lỗ khi đầu tư bất động sản?
Đầu tư vào bất động sản có thể đem lại lợi nhuận lớn, nhưng cùng với đó, mức độ rủi ro từ khoản đầu tư này cũng không nhỏ. Mặc dù trong vài năm qua, giá nhà đã tăng chóng mặt đã khiến nhiều nhiều người nghĩ rằng mua bất động sản là một khoản đầu tư “chắc chắn lãi”, nhưng thực tế không đơn giản như vậy.
Có vô vàn biến số có thể ảnh hưởng đến tỷ suất lợi nhuận của bạn, từ thuế bất động sản cho đến những chi phí phát sinh bất ngờ. Những điều này có thể dần dần biến một khoản đầu tư tiềm năng trở thành “bẫy hút tiền”.
Hãy xem xét một số sai lầm phổ biến nhất có thể phá hủy các giao dịch bất động sản tiềm năng và tìm hiểu cách bạn có thể tránh những “cái bẫy” này.
Mua “đỉnh”
Một trong những quy tắc cơ bản của đầu tư bất động sản là “mua đáy, bán đỉnh”, tạm hiểu là: mua với mức giá thấp và bán lại ở mức giá rất cao. Ở một mức độ nào đó, đầu tư thực sự đơn giản. Nếu bạn bán được nhiều hơn số tiền bạn trả, bạn đã kiếm được lợi nhuận. Nếu không, bạn thua lỗ.
Mọi thứ bắt đầu với giá mua bất động sản của bạn. Nếu bạn là người mua nhà, khoảng cách giữa giá mua và giá bán trong tương lai sẽ xác định ngân sách cải tạo, giá chào bán, số tiền bạn có thể chi trả cho chi phí duy trì bất động sản và thời gian của bạn. Nếu bạn định cho thuê bất động sản, khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn sẽ là một yếu tố quan trọng trong việc bạn quyết định tiền thuê là bao nhiêu. Nếu giá thuê hay giá mua quá cao so với thị trường, bạn sẽ gặp khó khăn khi không có người thuê hay người mua nào quan tâm đến bất động sản của bạn.
Việc trả quá nhiều tiền khi mua bất động sản đã “giết chết” vô số giao dịch bất động sản tiềm năng, vì vậy hãy đảm bảo rằng bạn tính toán các con số một cách cẩn thận.
Đánh giá thấp chi phí sửa chữa
Đây là một cái bẫy khác, đặc biệt là đối với nhiều nhà đầu tư “tay mơ”. Nếu chi phí sửa chữa của bạn cao hơn ước tính trước đó, toàn bộ giao dịch của bạn có nguy cơ “đổ bể”. Chẳng hạn, nếu bạn mua một bất động sản với giá 3 tỷ đồng, dự định sửa chữa 300 triệu đồng và cuối cùng định niêm yết nó với giá 5 tỷ đồng, thì đó là một khoản lợi nhuận kha khá. Nhưng giả sử rằng để hoàn thành sửa chữa, bạn đã phải trả tới 800 triệu đồng. Khoản lợi nhuận dự tính 1,7 tỷ đồng đó hiện giảm xuống còn 1,2 tỷ đồng. Và nếu quá trình rao bán nhà của bạn mất nhiều thời gian hơn dự định, thì chi phí duy trì bất động sản sẽ “ăn mòn” 1,2 tỷ đồng đó. Do đó, một nguyên tắc chung là ước tính chi phí cải tạo cộng thêm 20% chi phí phát sinh thêm.
Thời gian rao bán quá lâu
Nếu ngôi nhà của bạn bị rao bán quá lâu, giao dịch của bạn có thể chuyển từ lãi ròng sang lỗ ròng chỉ trong vài tuần.
Nhiều nhà đầu tư “tay mơ” không nhận ra rằng chỉ cần sở hữu một bất động sản là bạn đã “mất tiền”. Những chi phí này có thể đến từ thuế bất động sản, hay phí bảo hiểm, tiện ích,…. Đây là những chi phí mà nhà đầu tư bất động sản phải chi trả trong thời gian họ sở hữu tài sản và chúng có thể tăng lên nhanh chóng. Nếu bạn không thể bán bất động sản nhanh chóng vì bạn vô tình định giá nó quá cao hoặc không cải tạo phù hợp với nhu cầu của người mua hiện tại, những chi phí này có thể nhanh chóng “ngốn” hết ngân sách của bạn. Trong đầu tư bất động sản, thời gian là tiền bạc!
Cải tạo không phù hợp với nhu cầu của người mua hiện tại
Một sai lầm khác mà nhiều nhà đầu tư mới có xu hướng mắc phải là cải tạo quá mức bất động sản. Nếu bạn đổ nhiều tiền vào bất động sản để trang bị các tính năng cao cấp như bàn đá cẩm thạch, tủ quần áo tân tiến, thiết bị bằng thép không gỉ cao cấp hoặc sàn gỗ cứng đắt tiền, bạn sẽ phải thu hồi những chi phí đó khi bán hoặc cho thuê. Nhưng nếu người mua hay người thuê không chấp nhận những chi phí đó, bạn sẽ phải chịu lỗ.
Hãy nhớ rằng, khi cải tạo, bạn không cần làm cho ngôi nhà trở nên đẹp nhất có thể, mà điều quan trọng là bất động sản đáp ứng đủ nhu cầu của người mua hoặc khách thuê tiềm năng.
Không có đủ ngân sách
Là một nhà đầu tư cho thuê bất động sản, bạn sẽ phải dành một phần kha khá tiền thuê nhà để sử dụng cho việc bảo trì và sửa chữa. Các chuyên gia ước tính rằng một bất động sản sẽ cần tiêu tốn khoảng 1% giá trị của nó để bảo trì mỗi năm. Vì vậy, nếu tài sản của bạn trị giá 3 tỷ đồng, bạn nên dự trù chi ít nhất 30 triệu đồng một năm cho việc bảo trì.
Tuy nhiên, chi phí này có thể tăng rất mạnh nếu có sự cố phát sinh đối với bất động sản của bạn, điều này sẽ dẫn đến việc sửa chữa nhiều hơn 2%, 3% hoặc thậm chí 5% một năm. Do đó, việc tính toán kinh phí và ngân sách khẩn cấp sao cho hợp lý là một điều vô cùng cần thiết.
