Dự thảo Luật Đất đai mới nhất đang đi đến những bước hoàn thiện cuối cùng. Tuy nhiên, một số vấn đề còn chưa “ngã ngũ”, ban soạn thảo vẫn còn đang cân nhắc. Nổi bật trong đó là giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Kỳ họp bất thường lần thứ 5 của Quốc hội sẽ được khai mạc từ ngày 15/1/2024. Hiện tại, Kỳ họp đang nhận được sự quan tâm đông đảo của giới chuyên gia, luật sư, doanh nghiệp, nhà đầu tư… Bởi tại kỳ họp này, Dự thảo Luật Đất đai mới dự kiến sẽ thống nhất những vấn đề còn vướng cuối cùng khi chính thức được thông qua.
Việc thông qua sắc luật này vô cùng quan trọng, bởi vì nó sẽ là nền tảng thiết yếu cho việc vận hành thị trường đất đai nói chung cũng như là cơ sở cho thị trường bất động sản nói riêng. Thời điểm trước đó, 2 dự án Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi được thông qua với những đổi mới quan trọng theo hướng cởi mở hơn, tuy nhiên cũng chặt chẽ hơn trong khâu hậu kiểm đối với những hoạt động kinh doanh, đầu tư, phát triển dự án.
Lần này, các quan điểm cũng kỳ vọng trên tinh thần cởi mở, chặt chẽ, Luật Đất đai mới có thể tạo dựng hành lang pháp lý hoàn thiện cũng như đầy đủ tạo nền tảng cho thị trường đất đai, thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.
BĂN KHOĂN CÂU CHUYỆN GIAO ĐẤT
Theo nguồn tin của Reatimes, tính đến 8/1 chỉ còn số ít nội dung tại Dự thảo Luật Đất đai mới còn chưa ngã ngũ phương án. Trong đó, tại nội dung giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cụ thể, tại điểm d khoản 6 Điều 126 dự thảo luật hiện đang thiết kế 2 phương án về giao đất, cho thuê đất sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất.
- Theo phương án 1: Quy định sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm “Giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư liên danh trúng thầu thành lập…”
- Theo phương án 2: Quy định sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm “Giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu…”
Reatimes ghi nhận ý kiến của chuyên gia trong ngành cho rằng, Nhà nước giao đất cho tổ chức kinh tế do nhà đầu tư liên danh trúng thầu thành lập có thể sẽ xảy ra trường hợp không kiểm soát được các điều kiện của các tổ chức kinh tế này dẫn đến việc giao sai đối tượng.
Trường hợp tổ chức kinh tế này được giao đất nhưng không thực hiện các nghĩa vụ và cam kết, trong đó có nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai tại hồ sơ mời thầu thì cơ quan có thẩm quyền khó xử lý, nhất là doanh nghiệp dự án là dạng công ty cổ phần.
Bởi tổ chức kinh tế bao gồm các doanh nghiệp được thành lập theo Luật Doanh nghiệp như: Công ty cổ phần, công ty TNNH (một thành viên và hai thành viên trở lên); doanh nghiệp tư nhân, công ty hợp danh…
Như vậy, khả năng xảy ra trường hợp doanh nghiệp cổ phần do liên danh nhà đầu tư trúng thầu được giao đất là có. Đáng chú ý, nếu vốn góp của nhà đầu tư chiếm tỷ lệ ít, sau đó rút vốn thì sẽ dễ dẫn đến hình thành doanh nghiệp “cá mập” chuyên đi đấu thầu để thực hiện dự án. Sau đó, chuyển nhượng đất đai cho doanh nghiệp không đủ điều kiện đấu thầu thực hiện dự án mà không chịu trách nhiệm đối với việc sử dụng đất trong quá trình thực hiện dự án như đã cam kết. Như vậy, tổ chức kinh tế là công ty cổ phần nếu được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, xảy ra trường hợp như trên thì dẫn đến việc thất thu ngân sách, đất đai được đầu tư không hiệu quả.
Mặt khác, hiện nay vẫn chưa có văn bản pháp luật nào quy định về việc xác định một tổ chức có phải là một tổ chức kinh tế hay không nên chúng ta chỉ có thể dựa vào quy định của Luật Đất đai năm 2013 để xác định. Nếu tổ chức đó không được liệt kê trong Luật Đất đai năm 2013 thì sẽ không phải là tổ chức kinh tế.
Bên cạnh đó, quy định về thành lập một tổ chức kinh tế sẽ dựa vào Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư. Do đó, việc giao đất cho tổ chức kinh tế do nhà đầu tư liên danh trúng thầu thành lập nếu không rõ ràng thống nhất giữa các luật có thể dẫn đến những cách hiểu và cách áp dụng khác nhau không chỉ gây khó khăn trực tiếp cho nhà đầu tư mà còn gây thiệt hại trực tiếp cho sự phát triển kinh tế của mỗi địa phương.
Trên thực tế cho thấy, đấu thầu là một hình thức hiệu quả, nhiều địa phương đã áp dụng hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để khai thác hiệu quả giá trị đất đai trong bối cảnh không có nguồn lực giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, có không ít địa phương đã phản ánh về khó khăn khi giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu, gây ảnh hưởng lớn tới hoạt động thu hút đầu tư của địa phương. Do đó, với Luật Đất đai mới làm gốc, kỳ vọng có thể tháo được nút thắt đang tồn tại khi giao đất.
TIỀM ẨN VƯỚNG MẮC TRONG TRIỂN KHAI
Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, Chuyên gia pháp lý bất động sản cho hay, nếu chọn phương án 2 sẽ gây ra vướng mắc giống như thời điểm trước năm 2021. Bởi theo Điều 60 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP ngày 28/02/2020 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu đất thực hiện dự án, cơ quan nhà nước sẽ giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư; không có quy định về giao đất doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư thành lập để thực hiện dự án.
Bên cạnh đó, Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư đã sửa quy định tại Điều 60 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP; cho phép giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án.
Như vậy, nhà đầu tư trúng thầu có thể tự thực hiện dự án hoặc góp vốn thành lập doanh nghiệp dự án, tùy lựa chọn của nhà đầu tư mà cơ quan nhà nước sẽ giao đất cho chủ thể tương ứng.
Nay quy định tại điểm d khoản 6 Điều 126 dự thảo Luật Đất đai mới đã khôi phục lại quy định cũ tại Điều 60 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP, tiềm ẩn vướng mắc trong triển khai thực hiện.
Nếu chọn phương án 1: Vẫn phát sinh bất cập do quy định “Giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư liên danh trúng thầu thành lập…“. Do đó, vị chuyên gia này đề nghị bỏ chữ “liên danh” vì trường hợp nhà đầu tư độc lập trúng đấu thầu vẫn cần cho phép thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án và cần giao đất cho tổ chức kinh tế này để được thực hiện các quyền của chủ đầu tư dự án, gồm quyền phát triển dự án, kinh doanh sản phẩm (quy định này đang áp dụng tại Điều 60 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định số 31/2021/NĐ-CP) và chưa phát sinh bất cập).
Ông Đỉnh nêu kiến nghị: “Tại điểm d khoản 6 Điều 126 dự thảo luật đề nghị chọn phương án 1 nhưng có chỉnh lý như sau: “d) Giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư liên danh trúng thầu thành lập, xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước”.
LO NGẠI CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG KHI GIAO ĐẤT
Cũng liên quan đến việc giao đất, mặc dù Dự thảo Luật Đất đai mới đã chốt hoàn thiện điểm c khoản 6 Điều 126, song ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA vẫn kỳ vọng ban soạn thảo có thể cân nhắc sửa đổi trước khi bấm nút thông qua Luật Đất đai mới.
Theo ông Châu, tại điểm c, việc quy định “trách nhiệm” của UBND cấp tỉnh thực hiện đấu thầu trước và đã lựa chọn được nhà đầu tư, rồi sau đó mới tổ chức lập và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất để giao đất sạch cho nhà đầu tư trúng thầu, thì có một số “bất cập” và có thể phát sinh “xung đột lợi ích” giữa cơ quan nhà nước với người có đất bị thu hồi.
Theo ông Châu, cùng với quy định tại điểm c Khoản 5 Điều 126 thì sẽ “biến” cơ quan nhà nước là UBND cấp tỉnh trở thành “người làm thuê” cho nhà đầu tư trúng thầu dự án có sử dụng đất, do đã quy định trách nhiệm của UBND cấp tỉnh phải thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là công việc khó khăn nhất, phức tạp nhất, dễ va chạm và dễ làm mất lòng dân nhất.
Sau đó chậm nhất là 36 tháng kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu, UBND cấp tỉnh phải giao đất sạch này cho nhà đầu tư trúng thầu.
Từ đó, người dân có đất bị thu hồi dễ “ngộ nhận” là Nhà nước thu hồi đất của mình để giao cho nhà đầu tư tư nhân, và dùng “tiền ứng trước” của nhà đầu tư tư nhân để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, mà người dân không cần biết là Nhà nước đã lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu công khai, minh bạch.
Vì vậy, HoREA đề nghị bỏ quy định về trách nhiệm của “UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu”.
Theo Tạp chí Bất động sản
