[InvestBlogger.com] – Trong nhiều năm, việc ghi giá nhà đất thấp hơn thực tế trên hợp đồng công chứng từng được xem là một “thỏa thuận ngầm” khá phổ biến trên thị trường. Không ít người cho rằng đây chỉ là cách giảm bớt chi phí giao dịch, đặc biệt trong bối cảnh thuế, lệ phí và các khoản phát sinh khi sang tên ngày càng lớn. Tuy nhiên, thực tế pháp lý đang cho thấy tư duy đó ngày càng nguy hiểm.
Liên tiếp các vụ việc bị khởi tố trong thời gian gần đây đã phát đi một tín hiệu rất rõ: hành vi kê khai “hai giá” trong giao dịch bất động sản không còn chỉ dừng ở rủi ro hành chính. Khi cơ quan chức năng siết chặt quản lý, câu chuyện không còn là lách được bao nhiêu tiền thuế, mà là ai sẽ phải trả giá nếu giao dịch bị truy xét lại.
Hợp đồng “hai giá” không còn là lối đi an toàn
Bản chất của việc ghi giá nhà thấp hơn thực tế là làm sai lệch giá trị giao dịch nhằm giảm nghĩa vụ thuế và lệ phí. Trong ngắn hạn, người tham gia có thể nghĩ mình “tiết kiệm” được một khoản. Nhưng trong dài hạn, khoản tiết kiệm đó có thể biến thành chi phí pháp lý rất lớn.
Xu hướng hiện nay cho thấy cơ quan quản lý không chỉ nhìn vào mức giá ghi trên hợp đồng công chứng. Dòng tiền chuyển khoản, hợp đồng đặt cọc, tin nhắn thỏa thuận, lịch sử giao dịch và dữ liệu định giá ngày càng trở thành căn cứ quan trọng để xác minh bản chất thực của giao dịch. Khi dữ liệu đất đai, thuế và ngân hàng được kết nối chặt hơn, khoảng trống cho kiểu “hợp đồng hai giá” sẽ ngày càng thu hẹp.
Vì vậy, việc kê khai giá thấp không còn là một “mẹo giao dịch” như nhiều người từng nghĩ, mà đang trở thành một hành vi tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất rõ ràng.
Rủi ro pháp lý không chỉ dừng ở bên bán
Về nguyên tắc, trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản, bên bán là người có nghĩa vụ chính đối với thuế thu nhập cá nhân. Nếu giá kê khai thấp hơn thực tế dẫn đến thiếu số thuế phải nộp, bên bán trước hết sẽ là người bị truy thu, tính tiền chậm nộp và có thể bị xử phạt.
Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa bên mua hoàn toàn vô can. Nếu bên mua biết rõ việc ghi giá thấp là để giảm nghĩa vụ thuế mà vẫn cùng tham gia ký kết, chuyển phần tiền chênh lệch ngoài hợp đồng hoặc thống nhất phương thức thanh toán nhằm che giấu giá trị thực, thì rủi ro pháp lý hoàn toàn có thể lan sang bên mua.
Nói cách khác, trong giao dịch “hai giá”, bên bán là người chịu nghĩa vụ thuế chính, nhưng bên mua vẫn có thể bị xem xét trách nhiệm liên đới nếu có dấu hiệu thông đồng hoặc cùng thực hiện hành vi kê khai sai.
Giao dịch đã qua nhiều năm vẫn chưa chắc an toàn
Một ngộ nhận khá phổ biến là giao dịch đã hoàn tất từ nhiều năm trước thì xem như đã “an toàn”. Thực tế, đây là suy nghĩ rất dễ gây chủ quan. Nếu hồ sơ, dòng tiền hoặc chuỗi chuyển nhượng bị rà soát lại, trách nhiệm tài chính và rủi ro pháp lý vẫn có thể quay trở lại.
Đặc biệt, với những giao dịch diễn ra trong giai đoạn thị trường còn phổ biến thói quen ghi giá thấp, nguy cơ bị truy xét không nằm ở thời điểm giao dịch cũ hay mới, mà nằm ở việc cơ quan chức năng có đủ căn cứ để chứng minh giá thực của giao dịch hay không.
Điều này có nghĩa là ngay cả những hợp đồng cách đây 5 đến 10 năm cũng chưa chắc đã “khép lại” nếu sau này phát sinh kiểm tra, tranh chấp hoặc bị đối chiếu với hồ sơ giao dịch mới.
Người mua sau cũng có thể vướng rủi ro
Nhiều người cho rằng chỉ cần mình là người mua sau, không trực tiếp tham gia giao dịch “hai giá” từ nhiều năm trước thì sẽ không bị ảnh hưởng. Nhưng trên thực tế, rủi ro vẫn tồn tại ở nhiều lớp :
Thứ nhất, nếu bất động sản nằm trong diện bị kiểm tra lịch sử giao dịch, người mua sau có thể phải cung cấp hồ sơ, giải trình nguồn tiền, tham gia làm việc với cơ quan chức năng và chịu nhiều phiền toái về thời gian lẫn thủ tục.
Thứ hai, nếu trong giao dịch hiện tại người mua tiếp tục chấp nhận ghi giá thấp để “giữ thông lệ cũ”, họ đang tự đặt mình vào rủi ro pháp lý của chính giao dịch mới. Khi đó, câu chuyện không còn là ảnh hưởng từ hồ sơ cũ mà là hành vi kê khai sai ở thời điểm hiện tại.
Thứ ba, nếu phát sinh tranh chấp về nghĩa vụ thuế, đặc biệt trong trường hợp hợp đồng có điều khoản “bên mua chịu toàn bộ thuế, phí”, thì người mua có thể phải đối diện với tranh chấp dân sự phức tạp, kéo dài và tốn kém.
Bẫy lớn nhất là bẫy chứng cứ
Rủi ro nghiêm trọng nhất với người mua trong giao dịch “hai giá” thường không chỉ là chuyện thuế, mà là khả năng mất luôn phần tiền chênh lệch đã trả ngoài hợp đồng nếu xảy ra tranh chấp.
Trong thực tế xét xử, hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng thường là chứng cứ có giá trị rất cao. Nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá thực, thì khi tranh chấp xảy ra, phần tiền trả ngoài hợp đồng sẽ rất khó chứng minh nếu không có chứng từ, sao kê ngân hàng, giấy nhận tiền hoặc tài liệu thể hiện thỏa thuận rõ ràng.
Nếu người mua đã trả thêm bằng tiền mặt mà không để lại dấu vết pháp lý, khả năng đòi lại phần chênh lệch là rất thấp. Nguy hiểm hơn, nếu người mua muốn chứng minh mình đã thanh toán thêm để đòi lại quyền lợi, họ có thể vô tình tự thừa nhận việc đã tham gia vào một giao dịch kê khai sai giá trị thực.
Đây chính là “bẫy pháp lý kép” của hợp đồng hai giá: muốn đòi tiền thì phải khai ra phần sai, còn im lặng thì có nguy cơ mất tiền.
Thỏa thuận “bên mua chịu toàn bộ thuế, phí” có đủ an toàn không?
Trong thực tế, nhiều giao dịch nhà đất có thỏa thuận bên mua chịu toàn bộ thuế, phí, kể cả khoản thuế thu nhập cá nhân vốn thuộc trách nhiệm của bên bán. Về mặt dân sự, đây có thể là thỏa thuận có hiệu lực giữa các bên. Tuy nhiên, thỏa thuận nội bộ đó không làm thay đổi chủ thể chịu trách nhiệm trước cơ quan thuế.
Nói đơn giản, dù bên mua là người thực tế bỏ tiền ra nộp thay, thì về mặt pháp lý, bên bán vẫn là người nộp thuế trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Nếu số thuế đã nộp thấp hơn thực tế do kê khai giá thấp, cơ quan thuế vẫn có thể truy thu và xử lý từ bên bán.
Điều này cho thấy, việc dồn toàn bộ trách nhiệm thuế, phí sang bên mua không phải là một “lá chắn” an toàn. Nếu giao dịch sai ngay từ gốc là kê khai không đúng giá trị thực, cả hai bên đều có thể rơi vào tranh chấp hoặc bị kéo vào quá trình xử lý pháp lý.
Khuyến nghị để hạn chế rủi ro pháp lý khi mua bán nhà đất
Trong bối cảnh pháp lý ngày càng chặt chẽ, giải pháp đúng đắn nhất vẫn là kê khai đúng giá giao dịch thực tế. Đây không chỉ là yêu cầu tuân thủ pháp luật mà còn là cách bảo vệ quyền lợi tài sản của chính các bên tham gia giao dịch.
- Không ký hợp đồng thấp hơn giá thực tế : Nếu bên còn lại đề nghị ghi giá thấp để giảm thuế, cần hiểu rằng rủi ro không chỉ thuộc về họ mà có thể lan sang chính mình.
- Ưu tiên thanh toán qua ngân hàng : Dòng tiền qua ngân hàng là bằng chứng thanh toán quan trọng nhất khi phát sinh tranh chấp dân sự hoặc cần chứng minh giá trị giao dịch thực.
- Kiểm tra lịch sử pháp lý và nghĩa vụ tài chính của bất động sản : Trước khi mua, nên rà soát kỹ tình trạng thuế, lệ phí, hồ sơ sang tên và những bất thường trong lịch sử chuyển nhượng của tài sản.
- Đọc kỹ điều khoản về thuế, phí trong hợp đồng : Thỏa thuận ai là người thực tế bỏ tiền nộp không đồng nghĩa với việc chuyển toàn bộ trách nhiệm pháp lý trước cơ quan thuế.
- Tham khảo luật sư hoặc chuyên gia thuế trước giao dịch lớn : Chi phí tư vấn ban đầu thường nhỏ hơn rất nhiều so với chi phí xử lý tranh chấp, truy thu thuế hoặc rủi ro hình sự về sau.
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn minh bạch hơn, nơi những “thông lệ ngầm” cũ dần không còn đất sống. Ghi giá nhà thấp hơn thực tế để né thuế có thể từng được xem là cách giảm chi phí, nhưng hiện nay đó là một canh bạc pháp lý với rất nhiều tầng rủi ro.
Khi cơ quan chức năng ngày càng truy vào bản chất giao dịch thay vì chỉ nhìn bề mặt hồ sơ, người chịu rủi ro không chỉ là bên bán. Bên mua, người mua sau, thậm chí cả người muốn đi kiện để đòi lại tiền chênh lệch cũng có thể trở thành bên bất lợi.
Trong một thị trường đang siết mạnh về dữ liệu, thuế và trách nhiệm pháp lý, ghi đúng giá thực không còn là lựa chọn “an toàn hơn”, mà là lựa chọn duy nhất để một giao dịch nhà đất thực sự an toàn.
TRƯƠNG MINH
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
