Trong quý đầu năm 2025, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận xu hướng giảm giá ở phân khúc chung cư cũ, đặc biệt tại các quận nội thành như Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy… Mức giảm trung bình từ 5–10%, thậm chí có những căn giảm tới 15% so với năm 2023.
Diễn biến thị trường: Chung cư cũ mất giá rõ rệt
Theo khảo sát từ các sàn giao dịch, các căn hộ chung cư đã qua sử dụng (5–15 năm tuổi), đặc biệt là loại không có thang máy, không thuộc khu đô thị quy hoạch bài bản, đang gặp khó khăn trong thanh khoản. Người bán nhiều – người mua ít, dù giá chào đã mềm hơn đáng kể.
Bốn nguyên nhân chính khiến chung cư cũ Hà Nội giảm giá
1. Chênh lệch cung – cầu sau dịch
Giai đoạn hậu COVID-19 và sau siết tín dụng 2022–2023, nhiều người mua chuyển sang ưu tiên ở thật, yêu cầu cao hơn về tiện ích, chất lượng sống.
Chung cư cũ khó đáp ứng được nhu cầu này.
2. Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven, mua căn hộ mới
Với mức tài chính khoảng 2,0–3,0 tỷ, nhiều người trẻ chấp nhận ra khu vực như Đông Anh, Hoài Đức, Hà Đông để mua chung cư mới, pháp lý rõ ràng, đầy đủ tiện ích.
Điều này khiến căn hộ cũ ở trung tâm mất dần lợi thế.
3. Lo ngại về chất lượng công trình và pháp lý
Chung cư từ 10–20 năm tuổi thường không được bảo trì tốt, thiếu PCCC hiện đại, chật chội, ít chỗ để xe…
Người mua ngại xuống tiền do nhiều chung cư cũ không rõ thời hạn sử dụng còn bao lâu.
4. Khó tiếp cận vốn vay mua chung cư cũ
Ngân hàng thường định giá thấp với chung cư cũ : Người vay mua nhà bị hạn mức thấp, lãi suất cao, thủ tục rườm rà. Do đó, người mua chuyển sang chọn dự án mới có hỗ trợ tài chính tốt hơn.
Tác động lên thị trường và tâm lý nhà đầu tư
Sự sụt giảm giá ở phân khúc chung cư cũ khiến:
- Người mua ở thực có thêm lựa chọn giá rẻ, nhất là gia đình nhỏ hoặc người độc thân.
- Tuy nhiên, với nhà đầu tư lướt sóng, đây là phân khúc rủi ro cao do khó tăng giá trở lại trong ngắn hạn.
- Với những căn vị trí đẹp, đầy đủ pháp lý, tòa nhà vận hành tốt : Vẫn giữ được giá, nhưng cần thời gian bán lâu hơn trước.
Góc nhìn đầu tư: Cơ hội hay rủi ro?
Trong bối cảnh mặt bằng giá căn hộ mới tăng cao, một số nhà đầu tư chuyên nghiệp cho rằng: Nếu chọn đúng chung cư cũ ở vị trí “kim cương”, dân cư ổn định, pháp lý chuẩn, giá dưới mặt bằng khu vực 10–15% thì vẫn có thể khai thác cho thuê hoặc giữ làm tài sản lâu dài.
Tuy nhiên, không còn là “miếng bánh dễ ăn” như giai đoạn 2018–2021.
Giá chung cư cũ Hà Nội giảm đang phản ánh sự thay đổi trong hành vi người mua, cũng như tốc độ phát triển của các khu đô thị mới. Trong dài hạn, phân khúc này cần được cải thiện về hạ tầng, pháp lý và chính sách tài chính nếu muốn phục hồi sức hấp dẫn.
TRƯƠNG MINH
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
