[InvestBlogger.com] – Việc Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị các đơn vị liên quan đánh giá tình hình thi hành Luật Đất đai và đề xuất sửa đổi đang thu hút sự quan tâm lớn của thị trường. Đây không chỉ là một bước rà soát pháp lý thông thường, mà còn là cơ hội để tái cấu trúc chính sách đất đai theo hướng hiệu quả hơn, minh bạch hơn và sát với nhu cầu phát triển trong giai đoạn mới.
Trong bối cảnh giá đất tại nhiều khu vực biến động mạnh, dòng tiền vẫn có xu hướng chảy vào bất động sản, còn khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn, câu chuyện hạn chế đầu cơ đất đai trở thành trọng tâm của quá trình sửa luật. Các đề xuất được đưa ra lần này cho thấy tư duy điều hành đang dịch chuyển từ quản lý hành chính đơn thuần sang sử dụng các công cụ tài chính, dữ liệu và nghĩa vụ sử dụng đất để điều tiết thị trường.
Rà soát Luật Đất đai theo hướng khơi thông nguồn lực và ưu tiên nhu cầu thực
Theo định hướng đánh giá phục vụ sửa đổi Luật Đất đai trong năm 2026, phạm vi rà soát được đặt ra khá rộng, từ công tác ban hành văn bản, tuyên truyền pháp luật đến tổ chức thực hiện các chính sách về quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giao đất, cho thuê đất, định giá đất, tài chính đất đai và cải cách thủ tục hành chính.
Điểm đáng chú ý là cơ quan quản lý không chỉ dừng ở việc tổng kết kết quả đạt được, mà còn yêu cầu phân tích rõ khó khăn, vướng mắc, nguyên nhân và đánh giá tác động về kinh tế, xã hội, môi trường cũng như thủ tục hành chính. Cách tiếp cận này cho thấy quá trình sửa luật lần này được đặt trong mục tiêu lớn hơn, đó là hoàn thiện thể chế để sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai.
Trong 5 nhóm trọng tâm được đưa ra, một số định hướng có ý nghĩa đặc biệt với thị trường bất động sản. Đó là tháo gỡ vướng mắc để khơi thông nguồn lực đất đai, bảo đảm bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, đồng thời ưu tiên quỹ đất cho phát triển hạ tầng và nhà ở xã hội. Đây là tín hiệu quan trọng, bởi nếu quỹ đất tiếp tục bị hút vào các hoạt động đầu cơ hoặc phát triển thiếu định hướng, thị trường sẽ khó tạo ra nguồn cung thực và càng khó giải bài toán an cư.
Bên cạnh đó, nhóm nội dung liên quan đến chống đầu cơ, chống lãng phí, xử lý các dự án tồn đọng kéo dài và quản lý đất có yếu tố nước ngoài là phần được dư luận đặc biệt quan tâm. Điều này phản ánh nhu cầu cấp thiết phải đưa đất đai trở về đúng vai trò là nguồn lực phát triển, thay vì trở thành tài sản bị tích trữ đơn thuần để chờ tăng giá.
Tăng chi phí “ôm” đất để giảm động cơ đầu cơ
Một trong những đề xuất đáng chú ý nhất là thiết kế cơ chế tài chính theo thời gian nắm giữ đất. Theo hướng tiếp cận này, người sở hữu đất nhưng không đưa vào sử dụng trong một thời gian nhất định sẽ phải chịu nghĩa vụ tài chính tăng dần. Khi chi phí giữ đất tăng lên, lợi ích của việc găm hàng chờ giá sẽ giảm, từ đó làm suy yếu động cơ đầu cơ.
Đây là một giải pháp có tính thị trường cao. Thay vì cấm đoán bằng mệnh lệnh hành chính, chính sách sẽ điều chỉnh hành vi bằng chi phí vốn và chi phí cơ hội. Nhà đầu tư muốn tiếp tục nắm giữ đất phải chấp nhận mức chi phí cao hơn nếu tài sản không được khai thác hiệu quả. Với đất nền dự án, cơ chế này đặc biệt đáng quan tâm vì đây là phân khúc dễ bị đẩy giá, tạo sóng tâm lý và kéo theo các đợt sốt đất cục bộ.
Nếu được luật hóa rõ ràng, công cụ tài chính này không chỉ góp phần giảm đầu cơ mà còn giúp phân loại nhà đầu tư. Những người có nhu cầu sử dụng thực hoặc có kế hoạch khai thác cụ thể sẽ tiếp tục tham gia thị trường, trong khi dòng tiền mang tính lướt sóng sẽ bị sàng lọc dần.
Cần ràng buộc nghĩa vụ xây dựng với đất ở trong dự án
Một vấn đề khác được đặt ra là nhiều lô đất trong dự án đã hoàn thành hạ tầng nhưng vẫn bị bỏ trống kéo dài. Khi đó, giá trị đất tăng lên nhờ đầu tư hạ tầng chung, nhưng tài sản lại không được đưa vào sử dụng, gây lãng phí nguồn lực xã hội và làm méo mó mục tiêu phát triển đô thị.
Vì vậy, đề xuất ràng buộc nghĩa vụ xây dựng đối với đất ở trong dự án là hướng đi đáng chú ý. Cơ quan quản lý có thể quy định thời hạn phải xây dựng nhà ở sau khi hạ tầng hoàn thiện. Nếu quá thời hạn mà không triển khai, chủ sử dụng có thể bị tăng thuế sử dụng đất, hạn chế chuyển nhượng hoặc áp dụng các biện pháp hành chính phù hợp.
Bản chất của giải pháp này là gắn quyền sở hữu với trách nhiệm sử dụng. Khi thị trường biết rằng giữ đất trống sẽ phải chịu chế tài rõ ràng, tâm lý gom hàng chờ tăng giá sẽ giảm bớt. Đồng thời, nguồn cung nhà ở hoàn chỉnh có thể được thúc đẩy sớm hơn thay vì chỉ dừng ở khâu phân lô và giao dịch trên giấy.
Minh bạch dữ liệu để giảm “lướt sóng” và “thổi giá”
Đầu cơ thường phát triển mạnh trong môi trường thiếu minh bạch. Khi dữ liệu giao dịch và sở hữu đất đai không đầy đủ, thị trường rất dễ bị dẫn dắt bởi tin đồn, tâm lý đám đông và các đợt mua bán ngắn hạn mang tính đầu cơ.
Do đó, việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai kết nối với thông tin giao dịch là nền tảng quan trọng cho cả quản lý nhà nước lẫn phát triển thị trường lành mạnh. Khi cơ quan quản lý có thể theo dõi tần suất mua bán, biến động giá và các dấu hiệu bất thường, việc nhận diện hiện tượng đầu cơ sẽ chủ động hơn rất nhiều.
Không chỉ vậy, dữ liệu minh bạch còn là điều kiện để thiết kế chính sách thuế hiệu quả. Muốn đánh thuế chuyển nhượng ngắn hạn, đánh phí lũy tiến với tài sản không sử dụng hoặc phân loại hành vi đầu cơ theo thời gian nắm giữ, Nhà nước cần có hệ thống thông tin đầy đủ và được cập nhật liên tục. Nếu dữ liệu còn rời rạc, chính sách dù đúng hướng cũng khó triển khai hiệu quả trên thực tế.
Đánh thuế cao hơn với chuyển nhượng ngắn hạn
Một đề xuất khác là điều tiết mạnh hơn đối với các giao dịch mua đi bán lại trong thời gian ngắn. Đây là nhóm giao dịch có tính đầu cơ rõ rệt, bởi mục tiêu chính không phải khai thác giá trị sử dụng của đất mà là hưởng chênh lệch giá trong chu kỳ rất ngắn.
Việc áp mức thuế cao hơn cho các giao dịch chuyển nhượng ngắn hạn có thể xem là công cụ kinh tế trực diện để giảm lướt sóng. Khi lợi nhuận sau thuế bị thu hẹp, các thương vụ mua nhanh bán nhanh sẽ kém hấp dẫn hơn. Từ đó, thị trường sẽ có xu hướng dịch chuyển về nhu cầu ở thực và đầu tư trung dài hạn.
Đây cũng là cách điều tiết tương đối phổ biến trên thế giới, đặc biệt trong bối cảnh nhiều quốc gia muốn kiểm soát các đợt tăng giá tài sản quá nóng. Với Việt Nam, nếu công cụ này được thiết kế hợp lý và đi cùng hệ thống dữ liệu minh bạch, tác động làm nguội thị trường đầu cơ có thể khá rõ rệt.
Siết phân lô bán nền, kiểm soát từ gốc quá trình phát triển dự án
Bên cạnh việc kiểm soát nhà đầu tư thứ cấp, nhiều ý kiến cho rằng cần siết lại ngay từ khâu phát triển dự án của chủ đầu tư. Nếu việc phân lô bán nền diễn ra tràn lan, không gắn với nhu cầu ở thực và không tạo ra sản phẩm hoàn chỉnh, thị trường rất dễ hình thành các làn sóng đầu cơ thứ cấp.
Vì vậy, cần xem xét lại điều kiện phân lô, đồng thời khuyến khích phát triển các sản phẩm bất động sản hoàn chỉnh, có thể đưa vào sử dụng ngay. Khi sản phẩm được gắn với công năng thực tế, khả năng bị thao túng giá bằng tâm lý đám đông sẽ thấp hơn so với các khu đất chỉ dừng ở mức hoàn thiện hạ tầng hoặc thậm chí mới ở giai đoạn quảng bá.
Tư duy chính sách cũng cần thay đổi theo hướng quản vòng đời sử dụng đất thay vì chỉ quản quá trình phê duyệt dự án. Nói cách khác, không chỉ quan tâm dự án được cấp phép ra sao, mà còn phải theo dõi đất sau đó được sử dụng thế nào, có tạo ra giá trị thực hay không, và nghĩa vụ của các bên tham gia thị trường được thực hiện đến đâu.
Áp phí lũy tiến với nhà đất bỏ không để đưa tài sản vào sử dụng
Tại phiên thảo luận ngày 21/4, Đại biểu Quốc hội Lê Hoàng Anh cũng đưa ra đề xuất đáng chú ý là áp phí lũy tiến với căn nhà thứ hai không sử dụng hoặc không cho thuê. Đây là một gợi ý chính sách có ý nghĩa lớn trong bối cảnh một phần tài sản nhà đất đang bị nắm giữ như công cụ tích sản, trong khi nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn.
Theo số liệu được dẫn lại, tín dụng vào bất động sản đã tăng 132% trong giai đoạn 2021 đến 2025, lên hơn 4,5 triệu tỷ đồng. Trong khi đó, giá nhà ở Hà Nội và TP.HCM đã lên mức gấp 25 đến 30 lần thu nhập bình quân đầu người, cao hơn nhiều so với ngưỡng 4 đến 6 lần thường thấy theo thông lệ quốc tế. Chênh lệch này phản ánh áp lực rất lớn lên khả năng mua nhà của người dân, đặc biệt là nhóm lao động trẻ.
Nếu áp dụng cơ chế phí lũy tiến với nhà đất không sử dụng, chính sách sẽ tạo ra áp lực buộc tài sản phải được khai thác. Chủ sở hữu có thể lựa chọn đưa vào cho thuê, đưa vào sử dụng hoặc chấp nhận mức phí cao hơn. Về bản chất, đây là biện pháp giúp tăng hiệu suất sử dụng tài sản trong nền kinh tế và hạn chế tình trạng giữ hàng chờ tăng giá.
Đặc biệt, đề xuất áp phí tăng dần với đất tại dự án chậm triển khai quá 24 tháng cũng cho thấy hướng xử lý mạnh tay hơn với tình trạng chôn vốn vào đất nhưng không tạo ra sản phẩm. Nếu nguồn thu từ các sắc phí này được phân bổ vào quỹ nhà ở xã hội, tái thiết chung cư cũ và hạ tầng đô thị thiết yếu, hiệu quả điều tiết sẽ không chỉ dừng ở giảm đầu cơ mà còn tạo thêm nguồn lực cho các mục tiêu an sinh và phát triển đô thị.
Nhìn tổng thể, các đề xuất sửa đổi lần này đang cho thấy một hướng đi khá rõ: muốn hạn chế đầu cơ đất đai thì không thể chỉ trông vào các biện pháp hành chính ngắn hạn. Cốt lõi là phải làm cho việc giữ đất không hiệu quả trở nên đắt đỏ hơn, đồng thời làm cho thị trường minh bạch hơn và gắn chặt quyền sở hữu với nghĩa vụ sử dụng thực tế.
Tăng chi phí nắm giữ, đánh thuế chuyển nhượng ngắn hạn, ràng buộc tiến độ xây dựng, minh bạch dữ liệu giao dịch, siết phân lô bán nền và áp phí với tài sản bỏ không là những công cụ có thể tạo ra thay đổi đáng kể nếu được thiết kế đồng bộ. Quan trọng hơn, các chính sách này cần hướng dòng tiền và quỹ đất vào những khu vực có giá trị sử dụng cao hơn như hạ tầng, nhà ở xã hội và các dự án phục vụ nhu cầu thật.
Nếu sửa Luật Đất đai theo đúng tinh thần đó, thị trường bất động sản sẽ có cơ hội bước sang giai đoạn phát triển lành mạnh hơn, giảm bớt những cơn sốt mang tính đầu cơ và từng bước cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân. Đây không chỉ là bài toán quản lý đất đai, mà còn là bài toán ổn định kinh tế xã hội trong trung và dài hạn.
TRƯƠNG MINH
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
