Giá trị mua nhà có thể cao thấp khác nhau nhưng những tính toán sau đây được rút ra từ kinh nghiệm “xương máu” của những người vay mua nhà thực tế, đã từng giao dịch với ngân hàng chắc chắn vẫn là điều mà bạn cần tham khảo!
“An cư lạc nghiệp” đôi khi cũng không phải là nguyên tắc sống của 100% thế hệ trẻ ngày nay, tuy vậy, có một ngôi nhà xinh làm mái ấm và làm một khoản đầu tư không phải là một quyết định đơn giản, bạn cần phải tính kỹ.
Có nhiều hình thức khác như thuê để mua (rent to own), hoặc sở hữu chung từ các nền tảng bất động sản công nghệ (proptech), song, trong bài viết này chỉ đề cập vay ngân hàng mua trả góp căn nhà, chung cư ngoài khoản vốn dành dụm ban đầu.
Đầu tiên bạn cần xác định là loại nhà ở, đó là nhà ở lâu dài, trong khu dân cư hiện hữu hay dự án, căn hộ chung cư… Loại nhà ở này sẽ tương ứng với sản phẩm tài trợ của ngân hàng, giá trị căn nhà (nhà đã có hay nhà góp theo tiến độ) làm tài sản thế chấp. Để ngân hàng dễ nhận nhà bạn dự định mua để làm tài sản thế chấp, bạn nên bỏ thời gian lựa chọn vị trí của khu vực căn nhà đó có tốt hay không, có nhiều tiện ích, gần chợ, trạm xe buýt, đường xá có dễ đi, có bị kẹt xe thường xuyên không…
Ngoài ra, có một điểm quan trọng nữa là giấy tờ pháp lý (sổ “hồng”) phải có và đứng tên “chính chủ” bên bán, không nên ham rẻ mà mua nhà không có giấy tờ hợp lệ. Những điều kiện tiên quyết này sẽ làm cho nhà đó có giá trị và đầy đủ pháp lý khi bạn đề nghị ngân hàng định giá cho vay.
Tiếp đó, bạn cần xác định, điều kiện đủ là chuẩn bị nguồn tài chính để trả các chi phí cho thủ tục vay tiền mua nhà và trả góp tiền vay hàng tháng… Ngoài ra, bạn cũng cần lưu ý tới lãi suất vay và nhiều loại chi phí khác, đặc biệt là các khoản lãi có tăng cao sau thời gian ưu đãi ngắn của ngân hàng. Bởi vì nếu không rành, bạn dễ rơi vào thế “leo lưng cọp”.
Các chi phí thủ tục mua bán nhà ảnh hưởng đến tiền để dành
Thông thường, bạn chỉ để ý giá trị giao dịch của căn nhà, khoản tiền vay, lãi suất… Nên tính toán thêm những khoản tiền phí khác như tiền môi giới, thuế mua bán, phí trước bạ sang tên, phí công chứng (bên bán hay mình mua chịu)… Tuy nhiên, những khoản phí này cũng tốn kha khá, ảnh hưởng đến khả năng tài chính còn lại. Điều đó kéo theo các khoản vay ngân hàng sẽ bị “phình” lên một chút mà nếu không cân nhắc kỹ lưỡng, rất có thể bạn sẽ gặp phải vấn đề rắc rối với chuyện tài chính.
Các loại phí ngoài lãi suất của ngân hàng
Các loại phí khác cần lưu ý như phí công chứng hợp đồng vay, đăng ký giao dịch bảo đảm, phí bảo hiểm khoản vay, bảo hiểm nhân thọ các ngân hàng bán kèm (dù hiện nay Nhà nước đã cấm các ngân hàng ép bán). Bạn cần hỏi kỹ nhân viên tín dụng giúp bạn liệt kê đầy đủ trước khi đồng ý vay. Ngoài ra, các ngân hàng có thể sẽ thu phí thẩm định trên căn nhà bạn thế chấp, bạn cần kiểm tra so sánh với những ngân hàng khác miễn phí phần này sau khi cho vay thành công.
Lãi suất cho vay
Cố định thời gian 3-6 tháng đầu và thả nổi (tùy theo sản phẩm cho vay).
Thường các ngân hàng sẽ “dụ” khách bằng lãi suất cực thấp trong 3-6 tháng đầu (gọi là thời gian ân hạn), sau đó từ tháng thứ 4/thứ 7 trở đi sẽ tính lãi suất theo nhiều công thức tùy ngân hàng. Bạn cũng nên cẩn thận tìm hiểu tiền lãi có giảm theo tiền nợ hay không.
Một số nơi sẽ tính lãi suất huy động 12/13 tháng + thêm mức chênh lệch (margin), một số nơi lại không dùng lãi suất huy động này mà một loại lãi suất khác như lãi suất “cơ bản”, “sàn”, đây chính là điểm bất lợi cho bạn vì khách vay không biết lãi suất “cơ bản”, “sàn” này là bao nhiêu.
Ví dụ lãi suất huy động 13 tháng hiện nay cao nhất khoảng 9%/năm, cộng margin 4-5% thì chúng ta biết rõ được mức lãi phải chịu từ tháng thứ 4. Các ngân hàng có thể không dùng lãi suất huy động 13 tháng, mà dùng một lãi suất khác thì buộc bạn phải hỏi cách tính và ngân hàng phải ghi rõ trong hợp đồng tín dụng. Tóm lại, bạn cần tìm hiểu trước và chỉ vay ở các ngân hàng uy tín để tránh trường hợp tiền lãi sau này tăng vọt.
Lãi phạt trả chậm, lãi phạt trả trước
Mỗi ngân hàng có mức phạt trả chậm khác nhau và bạn nên hỏi kỹ, đề nghị ghi rõ trong hợp đồng vay.
Về lãi phạt trả trước tiền nợ, bạn có thể chưa hiểu vì sao có tiền trả trước mà cũng bị phạt. Đó là ngân hàng đã nhận tiền, đã cam kết trả lãi cho người gửi tiền trong thời hạn ví dụ như 3 năm, ngân hàng dùng tiền này để cho bạn vay ví dụ như 3 năm với mức lãi suất cao hơn (ngân hàng có lời).
Đơn giản là ngân hàng đi vay để cho vay. Ngân hàng vay tiền của người gửi tiền để cho bạn vay mua nhà. Nếu bạn trả trước thì ngân hàng mất tiền lời để trả cho người gửi tiền đó, nên ngân hàng phải thu lãi phạt trả trước này.
Cuối cùng, khi đã kỹ lưỡng chuẩn bị các bước và chi phí trên, phải đọc thật kỹ các nội dung trong hợp đồng vay vì các bạn đang thực hiện “thương vụ bạc tỷ” đây! Một điều cũng rất quan trọng là chuẩn bị nguồn trả nợ hàng tháng và các nguồn dự phòng khác để trả đúng hạn, tránh nợ xấu ảnh hưởng đến lịch sử tín dụng và các khoản vay tiêu dùng nhỏ khác như thẻ tín dụng.
* Bài viết được tư vấn bởi chị Mina Chung – Người sáng lập nền tảng Money With Mina với mục tiêu đem an tâm tài chính đến với 50 triệu phụ nữ Việt Nam.
Theo Tổ quốc
