Hiểu và xác định được giá trị lô đất là một trong những yếu tố hạn chế tối đa rủi ro nhà đầu tư phải đối mặt khi đầu tư đất nền.
Tuy nhiên, không phải nhà đầu tư nào, đặc biệt những nhà đầu tư mới bước chân vào thị trường đất nền có được kĩ năng này.
Mua hớ dù đã khào sát kỹ giá
Chị Hoàng Lan, hiện trú tại Yên Hòa (Cầu Giấy, Hà Nội) chia sẻ câu chuyện đầu tư đất nền của mình cách đây 6 năm. Năm 2019, có tiền nhàn rỗi, chị Lan quyết định đầu tư bất động sản. Thời điểm đó, đất nền vùng ven Hà Nội đang là kênh đầu tư vua, làm mưa làm gió trên thị trường, hút mạnh dòng vốn đầu tư. Với tài chính khoảng 1,5 tỷ đồng, chị Lan tìm đến vùng ven Thanh Trì. Thời điểm chị tìm mua cũng là lúc thị trường đang trong cao trào cơn sốt đất nền, đặc biệt là tại những khu vực vùng ven, có quy hoạch lên quận như Thanh Trì. Giai đoạn đó, chị Lan tìm mua đất nền Thanh Trì có diện tích khoảng 30-40m2, vị trí mặt tiền đường nhỏ. Thời điểm chị khảo sát, những lô đất này được môi giới báo giá 55-60 triệu đồng/m2. Sau thời gian tìm hiểu, chị quyết định xuống tiền với một lô đất gần 40m2, có giá 60 triệu đồng/m2.
Nửa năm sau, chị Lan quyết định bán ra, thì mức giá khách trả chỉ là 38 triệu đồng/m2. Chị đã rất ngạc nhiên và bị sốc vì khi quyết định mua vào, chị đã khảo sát kĩ mặt bằng giá, đã hỏi rất nhiều người, đã đi xem rất nhiều mảnh đất và tin giá mình mua vào là hợp lý. Nhưng giá thanh khoản tất cả các lô đất trên thị trường khi đó chỉ còn bằng 2/3 so với giá mua vào. Khi cơn sốt qua đi, thị trường chững lại, những lô đất tương tự như lô của chị chỉ được chào giá 35-40 triệu đồng/m2.
Lúc này, chị Lan mới nhận ra, giá chị mua vào là giá đu đỉnh. Thời điểm chị khảo sát, mặt bằng giá chung của thị trường cũng là giá lúc sốt, không phải mức giá phản ánh đúng giá trị thật tương xứng với tiềm năng kinh tế và hạ tầng khu vực. Khi đó, tất cả môi giới và người dân có nhu cầu bán đất đều chào bán mức giá đu đỉnh. Chính bởi vậy, khi khảo sát, chị Lan thấy tất cả các lô đất có đặc điểm giống lô mình mua đều cùng một mức giá. Và đó là mức giá chung của thị trường trong cao trào cơn sốt đất. Bong bóng thị trường vỡ, đất quay trở về giá trị thực và thanh khoản cũng yếu dần.
Bài học đó khiến chị Lan nhận ra, việc khảo sát đất nền ở bất kì khu vực nào cần mang tính xuyên suốt theo thời gian. Tức là, nhà đầu tư cần nắm được mặt bằng giá đất của 2-3 năm trước đó cho đến thời điểm hiện tại, cùng những chuyển biến của hạ tầng, kinh tế để nhìn thấy các biến động thị trường và đánh giá được mức giá đang chào bán có hợp lý hay không.
Các cách để xác định được chuẩn giá trị đất nền
Trước thực tế trên, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn đã chia sẻ các cách để có thể xác định được chuẩn giá trị lô đất mà nhà đầu tư muốn mua. Trước hết, nhà đầu tư cần tìm hiểu giá đất từ người dân địa phương bằng cách hỏi người dân về giá đất xung quanh dự án hoặc lô đất đang muốn mua. Ông Tuấn cho rằng, những “camera chạy bằng cơm” sẽ luôn cung cấp cho người mua những thông tin chi tiết mà môi giới thậm chí không thể tiết lộ. Và đây sẽ là một trong những cách khá chính xác nếu người mua chịu đầu tư thời gian để khảo sát tình hình giá bán từ những người dân tại địa phương.
Ngoài ra, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn chia sẻ, nhà đầu tư có thể kiểm tra chéo nhiều môi giới đang hoạt động tại khu vực để xác định giá đất nền. Việc kiểm tra chéo này có thể sẽ mang đến rất nhiều thông tin hữu ích về tình trạng lô đất mà nhà đầu tư đang muốn mua như giá bán, tình trạng pháp lý của lô đất. Nhà đầu tư cũng có thể tham chiếu từ các dự án 1/500, các dự án lân cận đã, đang bán và được bàn giao để xác định mặt bằng giá chung của khu vực. Từ đó, có cơ sở xác định giá với lô đất mình muốn mua.
Đặc biệt, nhà đầu tư có thể kiểm tra lịch sử giá ở các trang mua bán tin cậy. Nhiều trang giao dịch mua bán nhà đất có tính năng hiển thị lịch sử giá biến động theo quý, theo năm. Người mua đất nền có thể vào trang tin rao để bật tính năng lịch sử giá và xem xét sự tăng, giảm giá của khu vực hay dự án đất nền mình định xuống tiền mua. Ngoài ra, người mua đất nền nên kiểm tra thêm ít nhất 5 tin đăng ở khu vực để đánh giá được mức giá chung rao bán tại đây ra sao. Nhà đầu tư chú ý chỉ nên tìm kiếm những tin đăng đã được xác thực thông tin, hay liên hệ với các nhà môi giới đã có chứng chỉ hành nghề hay được xác thực là nhà môi giới chuyên nghiệp để tránh tin đăng mạo danh.
Theo Batdongsan.com.vn
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
