Ưu điểm của officetel là diện tích nhỏ, tổng giá trị thấp, vừa túi tiền với nhiều người nhưng hạn chế ở thời hạn sử dụng 50 năm, theo chuyên gia.
Sau nhiều năm tiết kiệm, tôi có khoảng một tỷ đồng, bố mẹ cho thêm 300 triệu đồng. Thu nhập hàng tháng khoảng 25 triệu đồng. Vì chưa lập gia đình nên tôi có thể tiết kiệm được 50% thu nhập. Với tài chính này, tôi đang cân nhắc vay thêm để mua một căn officetel ở khu vực quận 4, quận 7 (Tp. HCM). Hiện nay, nếu khai thác cho thuê thì mỗi tháng tôi cũng có thể thu về 15-20 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, có người lại khuyên nên mua căn hộ chung cư.
Giữa officetel và căn hộ thông thường tôi nên chọn loại nào? Nếu đầu tư officetel, tôi cần lưu ý những gì?
Độc giả Quốc Đạt
Chuyên gia tư vấn:
Ưu điểm lớn nhất của căn hộ officetel là diện tích nhỏ (thường 35-50 m2), tổng giá trị thấp, vừa túi tiền với nhiều người hơn, đặc biệt là người trẻ và vợ chồng son. Ngoài ra, đơn giá mỗi m2 trong cùng một phân khúc của officetel luôn thấp hơn căn hộ chung cư khoảng 7-10%. Ví dụ, trong cùng một vị trí và phân khúc, nếu đơn giá mỗi m2 của căn hộ thông thường là 40 triệu đồng thì officetel khoảng 37 triệu đồng.
Diện tích nhỏ, giá trị thấp cũng mang đến thêm một ưu điểm cho officetel là giá cho thuê rẻ, vừa túi tiền hơn với nhiều người thuê nhà nhất là trong giai đoạn thắt chặt chi tiêu như hiện nay. Một căn officetel 35 m2 có thể cho thuê được 6-7 triệu đồng, dễ cho thuê hơn. Trong khi chung cư diện tích nhỏ nhất khoảng 55 m2, giá thuê 10-12 triệu đồng.
Một số dự án officetel được chủ đầu tư đăng ký là văn phòng cho thuê nên còn có thể được sử dụng để đăng ký địa điểm kinh doanh, nơi làm việc và linh hoạt kết hợp nơi ở cho các doanh nghiệp siêu nhỏ dưới 4 nhân sự. Tuy nhiên, đây cũng là nhược điểm so với căn hộ thường vì chỉ có thể đăng ký tạm trú chứ không được thường trú (nhập hộ khẩu), tạo ra bất lợi cho các gia đình có con nhỏ đến tuổi đi học.
Ngoài ra, nhược điểm lớn nhất của officetel là đa số chỉ có thời hạn sử dụng 50 năm, tính từ thời điểm nhà nước giao đất cho chủ đầu tư, và hành lang pháp lý chưa rõ ràng làm nhiều người e ngại. Ví dụ, khi mua căn hộ officetel trên thị trường thứ cấp, trừ đi thời gian triển khai dự án của chủ đầu tư và thời gian ở vài năm của người mua trước, nhìn lại thời gian sử dụng chỉ còn lại 40 năm cũng làm người mua sau lăn tăn. Số năm được sử dụng càng ít thì thanh khoản càng khó.
Về bài toán tài chính để mua căn hộ officetel, ngân sách tối đa của bạn khoảng 2 tỷ đồng, trong đó vốn sẵn có là 1,3 tỷ đồng. Với thu nhập 25 triệu đồng mỗi tháng, 50% thu nhập tiết kiệm được bạn nên bỏ 10% vào quỹ dự phòng, còn lại có thể sử dụng 40% (khoảng 10 triệu đồng) để chi trả gốc và lãi vay hàng tháng.
Giả định khoản vay 15 năm, lãi suất trung bình 11% một năm (không kể 1-2 năm đầu ưu đãi lãi thấp, hay những giai đoạn có biến động lớn), chọn phương án đóng tiền ngân hàng gốc chia đều, lãi theo dư nợ giảm dần. Vậy số tiền vay ngân hàng phù hợp với bạn là 700 triệu đồng. Với khoản vay này, hàng tháng bạn sẽ trả gốc và lãi cho ngân hàng từ 10,5 triệu đồng (tháng cao nhất) giảm dần xuống 3,9 triệu đồng (tháng thấp nhất).
Về hiệu quả khai thác cho thuê officetel, lợi nhuận thu về sẽ bằng 10 tháng doanh thu, hai tháng doanh thu còn lại là các khoản chi phí. Với officetel có giá 2 tỷ đồng, tiền cho thuê hàng tháng trung bình khoảng 9-12 triệu đồng một tháng. Bạn trừ đi chi phí môi giới, chi phí trống trong giai đoạn ra – vào giữa khách cũ – khách mới và một số chi phí bảo trì sửa chữa lặt vặt, thu nhập thực tế bỏ túi khoảng 90-120 triệu đồng một năm. Mức dự tính từ 15-20 triệu đồng mỗi tháng của bạn xảy ra trong trường hợp căn nhà có diện tích lớn hơn, giá trị vượt qua ngân sách 2 tỷ đồng hoặc được đầu tư nội thất, thiết kế đặc biệt.
Một điểm cần lưu ý là nhiều người chỉ chăm chú vào thu nhập khai thác cho thuê mà quên mất chi phí sử dụng vốn. Bản thân số vốn tự có của bạn nếu không mang đi mua nhà thì cũng có thể tự sinh lời bằng cách gửi tiết kiệm (giả định lấy lãi hàng tháng). Với số vốn từ nguồn đi vay thì chi phí sử dụng vốn chính là lãi vay. Tổng chi phí sử dụng vốn một năm cho số tiền 2 tỷ đồng vào khoảng 142 triệu đồng một năm (tạm bỏ qua lãi kép khi gửi tiết kiệm và lãi vay theo dư nợ giảm dần).
Về hiệu quả đầu tư, xét ở góc độ dòng tiền, với chi phí sử dụng vốn 142 triệu đồng một năm, giá cho thuê phải đạt ít nhất 14,2 triệu đồng mỗi tháng mới hòa vốn (thu nhập bằng 10 tháng doanh thu). Nếu bạn cho thuê được 15-20 triệu đồng là có lời, còn nếu chỉ được 9-12 triệu đồng mỗi tháng là đang “lỗ trong âm thầm mà không biết”.
Do đó, bạn cần tính toán kỹ về tỷ suất lợi nhuận đầu tư cho thuê officetel và ưu, nhược điểm của loại hình này trước khi quyết định xuống tiền. Nếu muốn vừa khai thác cho thuê vừa dùng cho mục đích ở thực, bạn nên cân nhắc phương án tích lũy thêm nguồn vốn sẵn có để mua căn hộ sở hữu lâu dài. Trong trường hợp gia đình có thêm thành viên, bạn muốn mở rộng không gian sống, khả năng thanh khoản của căn hộ thương mại cũng dễ dàng hơn.
Theo VnExpress
