Động thái điều chỉnh mức tăng trưởng tín dụng từ phía Ngân hàng Nhà nước được đánh giá khó tạo ra điểm sáng mới đột biến cho thị trường bất động sản. Kênh đầu tư có giá trị vốn hoá lớn này được dự báo sẽ còn tiếp tục khó khăn.
Vốn vào thị trường địa ốc dè dặt
Nguồn vốn vào thị trường bất động sản rất đa dạng bao gồm, nguồn vốn tự có, tự tích lũy của các tổ chức, cá nhân và vay từ tổ chức tín dụng, vốn FDI, vốn huy động từ thị trường quốc tế thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp hoặc vay các tổ chức nước ngoài, huy động từ thị trường chứng khoán, từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Trong đó, nguồn vốn tín dụng từ hệ thống tổ chức tín dụng được ví là nguồn vốn trọng yếu. Song thực tế, từ đầu năm 2022 tới nay, áp lực dòng vốn từ Ngân hàng gia tăng mạnh khi room tín dụng đã cạn.
Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, đến tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản trên cả nước đạt hơn 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống. Trong đó tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33%; ín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS. Nợ xấu lĩnh vực bất động sản khoảng 36,4 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với 31/12/2021, tỷ lệ nợ xấu là 1,54% (năm 2021 là 1,67%).
Theo TS. Nguyễn Minh Phong, về lý thuyết và thực tế đều cho thấy, việc tín dụng ngân hàng tập trung cho vay quá mức vào bất động sản sẽ tạo rủi ro lớn, ảnh hưởng trọng yếu tới an toàn hệ thống các tổ chức tín dụng nói riêng và nền kinh tế nói chung. Điều này là do nhu cầu tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản thường có thời gian vay vốn dài (hiện nay khoảng 94% dư nợ tín dụng bất động sản có thời gian vay vốn từ 10-25 năm), trong khi nguồn huy động của hệ thống tổ chức tín dụng chủ yếu (khoảng 80%) là ngắn hạn, với lãi suất thay đổi theo thị trường.
Đây là lý do trong cả năm 2022, NHNN tiếp tục chỉ đạo kiểm soát dòng vốn cho vay bất động sản theo room tín dụng cấp cho các ngân hàng; thường xuyên rà soát, hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật về tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, trong đó có lộ trình điều chỉnh giảm dần tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung dài hạn, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra đối với hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng, trọng tâm là tín dụng bất động sản.
Tất yếu của việc nguồn vốn chảy dè chừng vào bất động sản là sự khó khăn của thị trường.
Kịch bản khó khi thị trường càng thiếu vốn
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, có nhiều nhóm bị ảnh hưởng khi dòng tiền trục trặc.
Thị trường địa ốc đang thiếu vốn dù ngân hàng thông báo “cấp” room tín dụng.
Thứ nhất, các nhà phát triển các chủ đầu tư các dự án. Các chủ đầu tư bắt buộc có 20%, theo quy định 20% để đền bù giải phóng mặt bằng. Có mặt bằng rồi mới tính đến các vấn đề khác như: huy động vốn, đóng thuế… chủ đầu tư vẫn phải tiếp tục đi vay. Trong hệ thống vay ngoài số tiền của khách hàng, chủ đầu tư còn ứng tiền của các nhà cung cấp và còn lại vẫn phải có vốn mồi tín dụng.
Khi các chủ đầu tư đang triển khai dự án rồi, dự án đang trơn tru bởi dòng vốn, đến khi bị dừng lại nhất là các dự án đang dở dang sắp hoàn thành thì lập tức các dự án này cũng bị dừng lại không hoạt động, không có tiền thanh khoản chi trả các khoản cho công nhân, nhà thầu, cho nhà cung cấp.
Ông Định thẳng thắn nói, cái dừng đó dẫn đến hệ lụy, đặc biệt xảy ra nguy cơ không có sản phẩm trả cho khách hàng và dẫn đến nhiều hệ lụy có thể bị khách hàng kiện…và nhất là không thu thêm được tiền của khách hàng, nhất là các ông doanh nghiệp phát hành trái phiếu.
“Tôi đang mường tượng trong khoảng tháng 10 tới đây rất nhiều doanh nghiệp đến hạn phải trả lãi trái phiếu. Vậy tiền đâu để trả, vấn đề này đối mặt với rất nhiều hệ lụy, khó khăn dồn khó khăn. Khó khăn này làm giảm nguồn cung ra thị trường….do dự án dừng lại. Thị trường đã khó khăn do các rào cản của pháp luật rồi đến cả những chủ đầu tư ra khỏi rào cản bắt đầu chạy lại phải dừng lại do trục trặc nguồn vốn”, vị chuyên gia này nói.
Giai đoạn trước bơm tiền rất dễ vào các hoạt động mua bán sản phẩm đất nền. Cho nên, có dòng vốn bơm vào đó gây ra bong bóng và khủng hoảng của thị trường nhanh hơn. Giá cả cũng bị đẩy nhanh hơn, tăng phi mã giá bán ở nhóm đất nền này dẫn đến làn sóng tăng giá của sản phẩm thị trường chính thống. Từ đó đẩy giá cả dòng sản phẩm chính thống như chung cư, căn hộ…
Nguyên nhân một phần mà ngân hàng phải phanh lại dòng vốn vào thị trường bất động sản. Dòng vốn chảy vào thị trường không chính thống quá dễ và ngân hàng thấy đang có bong bóng thì dừng lại, điều đó là hợp lý, ngân hàng cần bảo vệ an ninh cho hệ thống.
Theo vị chuyên gia này, chủ đầu tư bị ảnh hưởng và hệ lụy từ thị trường và nhóm thứ 2 là các hoạt động nằm trong sự lan tỏa của sự ảnh hưởng là các nhóm hưởng đến ngành nghề.
Theo thống kê có khoảng hơn 30 ngành nghề bị ảnh hưởng bởi thị trường bất động sản như: Vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… và các chủ dự án không có tiền thanh toán, thì các ngành nghề này cũng bị ảnh hưởng, dừng lại hoạt động do không được thanh toán để đi thanh toán cho tiền lương công nhân và các đầu vào của mình…Gây ra hậu quả kinh tế chung.
Thứ ba là khách hàng, làm ra sản phẩm rồi mà không tiêu thụ được trong khi nhóm công nhân thu nhập thấp, đối tượng chính sách lại các không có tiền để mua và họ vẫn phải dùng đến các dòng tín dụng rất nhiều. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng đó thì đầu ra thị trường càng đi xuống.
Dựa trên cơ sở phân tích các nhóm đối tượng chịu tác động của dòng tiền, ông Đính đặt ra lo ngại về diễn biến thiếu tích cực khi tình trạng hụt vốn còn kéo dài.
