[CafeL.xyz] – Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn mới, nơi nhịp tăng giá không còn đồng nghĩa với cơ hội kiếm lời nhanh như trước. Sau một thời gian dài thiếu hụt nguồn hàng, thị trường nay chứng kiến làn sóng nguồn cung quay trở lại mạnh mẽ, kéo theo sự thay đổi rõ rệt trong hành vi người mua, chiến lược bán hàng của chủ đầu tư và kỳ vọng lợi nhuận của giới đầu tư. Trong bối cảnh đó, “lướt sóng” dần mất đi lợi thế, nhường chỗ cho cách tiếp cận thận trọng hơn, dài hạn hơn và bám sát giá trị thực hơn.
Nguồn cung tăng mạnh, người mua có thêm quyền lựa chọn
Một trong những thay đổi lớn nhất của thị trường là sự phục hồi rõ rệt về nguồn cung. Theo dữ liệu được dẫn từ Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam và VARS IRE, tổng nguồn cung bất động sản đã tăng từ hơn 40.000 sản phẩm năm 2022 lên khoảng 128.000 sản phẩm mới trong năm 2025, đồng thời được ước tính có thể đạt khoảng 200.000 sản phẩm trong năm 2026. Đây là bước nhảy lớn, cho thấy thị trường không còn ở trạng thái khan hiếm như giai đoạn trước.
Khi nguồn hàng gia tăng, người mua không còn bị đặt vào thế phải xuống tiền vội vàng. Họ có nhiều lựa chọn hơn về khu vực, phân khúc, loại hình sản phẩm và cả chính sách bán hàng. Nhiều chủ đầu tư hiện áp dụng phương án thanh toán giãn tiến độ, hỗ trợ lãi suất hoặc cho phép người mua tham gia với tỷ lệ vốn ban đầu khá thấp. Điều này giúp thị trường mở rộng tập khách hàng, nhưng đồng thời cũng làm thay đổi cán cân thương lượng theo hướng có lợi hơn cho bên mua.
Cơ hội lướt sóng thu hẹp khi thanh khoản chuyển sang chọn lọc
Trong giai đoạn nguồn cung hạn chế và dòng tiền dồi dào, nhiều sản phẩm bất động sản tăng giá rất nhanh. Có những căn hộ trong quý 3/2025 tăng thêm từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi căn, tạo ra tâm lý mua nhanh để chờ chênh lệch. Tuy nhiên, trạng thái này đã bắt đầu thay đổi từ cuối năm 2025, khi nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, hàng loạt dự án lớn được triển khai mới và lượng hàng tồn kho cùng sản phẩm bán lại của nhà đầu tư cũng đồng loạt quay về thị trường.
Khi cung tăng mạnh, thanh khoản không còn lan tỏa đều mà chuyển sang phân hóa. Giao dịch hiện chủ yếu tập trung ở những sản phẩm có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, giá bán hợp lý và khả năng khai thác thực tế. Ngược lại, các khu vực từng tăng nóng đang có dấu hiệu đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ. Một số sản phẩm thậm chí phải cắt lỗ từ 100 đến 300 triệu đồng, cho thấy thị trường đã không còn dễ dàng hấp thụ mọi loại hàng như trước.
Điểm đáng chú ý là người bán vẫn giữ tâm lý neo giá cao, trong khi người mua lại chờ mặt bằng giá hợp lý hơn. Sự lệch pha kỳ vọng này khiến thanh khoản chậm lại và làm cho chiến lược lướt sóng ngày càng khó thành công. Nhà đầu tư mua chỉ để chờ tăng giá ngắn hạn sẽ phải đối mặt với thời gian nắm giữ dài hơn, chi phí vốn lớn hơn và rủi ro thanh khoản cao hơn.
Vì sao giá bất động sản chưa giảm sâu?
Dù giao dịch chậm hơn, mặt bằng giá bất động sản nhìn chung vẫn chưa giảm mạnh. Nguyên nhân nằm ở áp lực chi phí đầu vào vẫn đang duy trì ở mức cao. Theo dữ liệu trong báo cáo, chi phí đất đai hiện chiếm khoảng 30 đến 40% tổng chi phí phát triển dự án. Khi bảng giá đất mới tăng và hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất thay đổi, tổng chi phí dự án có thể đội lên đáng kể. Trong một số trường hợp, các dự án tái khởi động sau thời gian dài bị đình trệ còn phải gánh mức tiền sử dụng đất cao gấp 1,5 đến 3 lần.
Bên cạnh đó, chi phí xây dựng tăng khoảng 8 đến 12%, còn lãi suất tăng khoảng 2% cũng khiến chi phí tài chính gia tăng thêm. Nếu tiến độ bán hàng chậm, áp lực dòng tiền sẽ càng lớn và buộc chủ đầu tư phải cân đối lại chiến lược giá bán lẫn chính sách kích cầu. Đây là lý do thị trường có thể chững thanh khoản nhưng chưa dễ xuất hiện một nhịp giảm giá sâu trên diện rộng.
Nói cách khác, bất động sản hiện không còn là cuộc chơi chỉ dựa vào tâm lý hưng phấn. Thị trường đang vận hành theo logic tài chính rõ ràng hơn, nơi giá bán chịu tác động đồng thời từ chi phí đất, chi phí xây dựng, lãi vay, tốc độ hấp thụ và sức mua thực.
Thị trường đang nghiêng về nhà đầu tư trung và dài hạn
Trong bối cảnh mới, tư duy đầu tư cũng phải thay đổi. Một sản phẩm không nên được đánh giá là rẻ hay đắt chỉ qua giá niêm yết, mà cần đặt trong tương quan với khả năng khai thác dòng tiền, tốc độ lấp đầy, tiềm năng tăng trưởng khu vực, pháp lý dự án và thời gian hoàn vốn. Đây là điểm khác biệt quan trọng giữa đầu tư theo sóng ngắn và đầu tư theo giá trị thực.
Những sản phẩm phù hợp hơn trong chu kỳ này là tài sản có khả năng tạo dòng tiền, nằm ở khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng, có cộng đồng dân cư hiện hữu hoặc sớm hình thành, đồng thời được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Nhà đầu tư cũng cần hạn chế dùng đòn bẩy quá mức, nhất là khi lãi suất biến động nhanh và dòng tiền đầu ra chưa thật sự ổn định.
Đối với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ tối thiểu từ 3 đến 5 năm là một khung tham chiếu hợp lý. Khoảng thời gian này đủ để dự án hoàn thiện, đi vào vận hành và bộc lộ rõ hiệu quả khai thác thực tế. Ngược lại, những khu vực dân cư thưa, chưa có động lực tăng trưởng rõ ràng hoặc chỉ tăng giá nhờ kỳ vọng ngắn hạn sẽ tiềm ẩn rủi ro lớn hơn cho nhà đầu tư chạy theo sóng.
Nguồn cung bùng nổ đang làm thay đổi bản chất cuộc chơi trên thị trường bất động sản. Giai đoạn mua nhanh, bán nhanh để tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn không còn là chiến lược dễ thắng như trước. Thay vào đó, thị trường đang trở nên chọn lọc hơn, đòi hỏi nhà đầu tư phải nhìn sâu vào chất lượng tài sản, năng lực khai thác dòng tiền, sức bật hạ tầng và mức độ an toàn tài chính của chính mình.
Trong chu kỳ mới, bất động sản vẫn còn cơ hội, nhưng cơ hội sẽ thuộc về những người đi đường dài, chọn đúng sản phẩm và đủ kiên nhẫn để chờ giá trị thực được phản ánh. Đó cũng là dấu hiệu cho thấy thị trường đang trưởng thành hơn, thực chất hơn và bền vững hơn.
TRƯƠNG MINH
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
