Giao dịch mua bán nhà đất có giá trị lớn nên các hợp đồng liên quan nhà đất cần được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo an toàn, tránh nguy cơ bị lừa đảo mất trắng. Pháp luật cũng quy định các loại hợp đồng nhà đất bắt buộc phải công chứng mới có giá trị.
Công chứng là gì?
Công chứng là một hoạt động do công chứng viên thực hiện theo quy định. Nội dung của việc công chứng là để xác định tính hợp pháp của các hợp đồng, của các giao dịch dân sự. Xác nhận tính chính xác, tính hợp pháp và không trái với đạo đức xã hội của các bản dịch giấy tờ, của các văn bản.
Việc công chứng hợp đồng nhà đất được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng. Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất được chuyển nhượng.
Người yêu cầu công chứng có thể là cá nhân, tổ chức Việt Nam hoặc là cá nhân, tổ chức nước ngoài có yêu cầu thực hiện công chứng các hợp đồng, các giao dịch hoặc các bản dịch.
Có hai loại giao dịch được công chứng hiện nay là các loại hợp đồng giao dịch bắt buộc phải thực hiện công chứng theo quy định của pháp luật và những hợp đồng giao dịch do tổ chức, do cá nhân tự nguyện yêu cầu việc công chứng.
Tại sao phải công chứng hợp đồng nhà đất?
Theo quy định của pháp luật, có một số loại hợp đồng, giao dịch bắt buộc phải công chứng. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
Việc công chứng giúp các bên hạn chế được những rủi ro từ những hợp đồng, giao dịch dân sự, thương mại không được công chứng. Hợp đồng được công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
Thông thường, các giao dịch liên quan đến bất động sản như mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn… đều phải công chứng.
10 hợp đồng giao dịch nhà đất bắt buộc phải công chứng
1. Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Trừ trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư (theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014, Điều 430 Bộ Luật Dân sự 2015, Điều 450 Bộ Luật Dân sự 2005).
2. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp nếu một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản (theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013).
3. Hợp đồng cho tặng nhà ở hoặc bất động sản khác phải chuyển quyền sở hữu tài sản là bất động sản đó cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận, phải lập thành văn bản và phải công chứng, chứng thực. Trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương (theo Điều 122 Luật Nhà ở 2014 và khoản 1 Điều 459 Bộ Luật Dân sự 2015, khoản 1 Điều 467 Bộ Luật Dân sự 2005).
4. Hợp đồng thế chấp nhà ở bắt buộc phải công chứng do tiềm ẩn nhiều rủi ro và tranh chấp của loại giao dịch này (theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014).
5. Hợp đồng đổi nhà ở là giao dịch về chuyển quyền sở hữu để được Nhà nước công nhận và sang tên sở hữu nên cần thiết có sự xác minh, kiểm soát về tính pháp lý nên bắt buộc phải công chứng (theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014).
6. Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở trừ trường hợp góp vốn bằng nhà ở bởi một bên là tổ chức (theo khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014).
7. Hợp đồng mua bán bất động sản đấu giá (theo khoản 5 Điều 459 Bộ Luật Dân sự 2005).
8. Hợp đồng bảo lãnh (theo Điều 362 Bộ Luật Dân sự 2005).
9. Hợp đồng thế chấp tài sản (theo Điều 343 Bộ Luật Dân sự 2005).
10. Văn bản thừa kế nhà ở, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (theo khoản 3 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 và điểm c khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013).
Ngoài ra, di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc người không biết chữ phải được công chứng được quy định cụ thể tại Khoản 3 Điều 630 Bộ Luật Dân sự 2015. Di chúc được lập bằng tiếng nước ngoài bắt buộc phải thực hiện công chứng theo quy định tại Khoản 5 Điều 647 của Bộ Luật Dân sự 2015.
3 loại hợp đồng nhà đất không bắt buộc phải công chứng
Theo quy định, 3 loại hợp đồng dưới đây không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực mà vẫn có hiệu lực pháp luật. Những loại hợp đồng trên được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất
Theo điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, những hợp đồng về quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, gồm:
– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
– Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp (hợp đồng ghi nhận việc hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với nhau).
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
2. Hợp đồng về nhà ở
Theo khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, những giao dịch về nhà ở sau đây không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng:
- Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
- Hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.
- Hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.
- Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức.
- Hợp đồng cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.
3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản
Căn cứ theo khoản 1 và khoản 2 Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, những loại hợp đồng kinh doanh bất động sản dưới đây được công chứng, chứng thực khi các bên có thỏa thuận, gồm:
- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng.
- Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng.
- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng.
- Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.
Lưu ý: Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì phải công chứng hoặc chứng thực.
