Thẩm quyền về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo tính minh bạch và an toàn trong giao dịch bất động sản.
Bài viết này sẽ trình bày quy định chi tiết về việc đăng ký quyền thế chấp và những yêu cầu cần thiết để thực hiện quy trình này.
1. Để tiến hành đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản liên quan, bạn cần thu thập những tài liệu gì?
Căn cứ vào Nghị định số 99/2022/NĐ-CP (có hiệu lực kể từ ngày 15/01/2023), về việc hồ sơ đăng ký liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu, chúng ta có những quy định cụ thể sau đây:
Về việc hồ sơ đăng ký liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu, chúng ta cần chuẩn bị các tài liệu sau:
- Phiếu yêu cầu theo mẫu số 01a được quy định tại Phụ lục (01 bản chính).
- Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng, hoặc chứng thực trong trường hợp Luật
- Đất đai, Luật Nhà ở, hoặc luật có liên quan khác quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
- Giấy chứng nhận (bản gốc) trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 35 của Nghị định này.
Chúng ta có thể thấy rõ từ các quy định trên, hồ sơ đăng ký liên quan đến quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và bám sát các quy định được quy định trong Nghị định 99/2022/NĐ-CP.
2. Trong việc làm hồ sơ đăng ký thế chấp cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở và nhà ở dự kiến hình thành trong tương lai, các bước cần làm như thế nào?
Theo quy định tại Điều 29 của Nghị định 99/2022/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 15/01/2023), về việc hồ sơ đăng ký liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở, và tài sản khác gắn liền với đất, đặc biệt là những tài sản này sẽ hình thành trong tương lai và thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, chúng ta có những hướng dẫn chi tiết như sau:
Hồ sơ đăng ký liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở, và tài sản khác gắn liền với đất, những tài sản này sẽ hình thành trong tương lai và thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở; công trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai và thuộc dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, hoặc các dự án đầu tư nông nghiệp, phát triển rừng, và các dự án khác có sử dụng đất, yêu cầu việc chuẩn bị hồ sơ như sau:
Trong trường hợp bên bảo đảm cùng lúc là chủ đầu tư và người sử dụng đất, hồ sơ đăng ký bao gồm:
a) Giấy tờ quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 28 của Nghị định này;
b) Bản chứng nhận của hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm đã được công chứng hoặc chứng thực, trong trường hợp quy định bởi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, hoặc các luật có liên quan khác (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
c) Giấy phép xây dựng (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực) đối với những tài sản bảo đảm là nhà ở dự kiến hình thành trong tương lai, và công trình xây dựng dự kiến hình thành trong tương lai, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng; cũng như một trong các loại bản vẽ thiết kế theo quy định của pháp luật về xây dựng thể hiện rõ diện tích và kết cấu của công trình xây dựng trong dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
Trong trường hợp bên bảo đảm là chủ đầu tư nhưng không phải là người sử dụng đất, hồ sơ đăng ký bao gồm:
a) Giấy tờ quy định tại điểm a và điểm d khoản 1 Điều 28 của Nghị định này, cùng với việc tuân thủ tại điểm b khoản 1 Điều 29 của Nghị định này;
b) Một văn bản thỏa thuận đã được công chứng hoặc chứng thực, mà văn bản này nêu rõ sự đồng ý của người sử dụng đất về việc thực hiện dự án (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
Trong trường hợp bên bảo đảm là tổ chức hoặc cá nhân đã nhận chuyển giao hợp pháp quyền sở hữu tài sản hình thành trong tương lai, hoặc là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất, hồ sơ đăng ký bao gồm:
a) Giấy tờ quy định tại khoản 1 và khoản 2 của Điều 27 của Nghị định này;
b) Hợp đồng hoặc văn bản chứng nhận việc chuyển giao hợp pháp quyền sở hữu hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất, đã được ký kết giữa bên bảo đảm và chủ đầu tư; hoặc hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng, tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp bên bảo đảm là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
Như vậy, chúng ta có thể thấy rõ ràng rằng việc chuẩn bị hồ sơ đăng ký trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ hình thành trong tương lai và thuộc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở, cùng với các dự án đầu tư nông nghiệp, phát triển rừng, và các dự án khác có sử dụng đất, đòi hỏi sự tỉ mỉ và chính xác trong việc chuẩn bị tài liệu và giấy tờ để đảm bảo sự tuân thủ đúng quy định của Nghị định 99/2022/NĐ-CP.
3. Khi xây dựng hồ sơ đăng ký thế chấp cho tài sản gắn liền với đất không phải là nhà ở, mà các tài sản này đã hình thành nhưng vẫn chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu, các yếu tố quan trọng cần bao gồm gì?
Theo quy định tại Điều 31 của Nghị định số 99/2022/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 15/01/2023), liên quan đến việc hồ sơ đăng ký đối với tài sản gắn liền với đất đã hình thành, không thuộc loại nhà ở, và mà pháp luật không yêu cầu việc đăng ký quyền sở hữu cũng như chưa thực hiện đăng ký quyền sở hữu theo yêu cầu, chúng ta có những hướng dẫn cụ thể dưới đây:
Hồ sơ đăng ký đối với tài sản gắn liền với đất đã hình thành, không thuộc loại nhà ở và không nằm trong trường hợp pháp luật yêu cầu đăng ký quyền sở hữu, và chưa được thực hiện đăng ký quyền sở hữu theo yêu cầu, cần bao gồm các thành phần sau:
- Giấy tờ quy định tại khoản 1 và khoản 2 của Điều 27 trong Nghị định này.
- Giấy chứng nhận liên quan đến quyền sử dụng đất (bản gốc) hoặc văn bản thỏa thuận đã được công chứng hoặc chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, nhằm xác nhận sự đồng ý của người sử dụng đất cho việc xây dựng, tạo lập tài sản gắn liền với đất, trong trường hợp bên bảo đảm không đồng thời là người sử dụng đất (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
- Giấy phép xây dựng (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực), trong trường hợp tài sản bảo đảm là công trình xây dựng, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng.
Như vậy, các hướng dẫn chi tiết được quy định trong Điều 31 của Nghị định 99/2022/NĐ-CP mang đến sự rõ ràng và chi tiết để thực hiện quy trình đăng ký đối với các tài sản gắn liền với đất đã hình thành nhưng không rơi vào loại nhà ở và cũng không nằm trong trường hợp mà pháp luật quy định yêu cầu việc đăng ký quyền sở hữu.
Theo Luật Minh Khuê
