Khi quyết định đầu tư bất động sản, các nhà đầu tư thường phải dựa vào các tiêu chí : lợi tức đầu tư và tính thanh khoản của khoản đầu tư bất động sản.
Trong đó :
- Lợi tức đầu tư : mô tả thu nhập và lợi nhuận trong thời gian sở hữu;
- Tính thanh khoản ảnh hưởng đến lợi nhuận sau khi bán đó;
Bất động sản là điểm đầu tư sinh lời của nhiều nhà đầu tư, nguyên nhân là do bất động sản là một tài sản có xu hướng tăng giá theo thời gian, tạo ra lợi nhuận cao. Khi đầu tư vào bất động sản, các nhà đầu tư thường xem xét hai yếu tố chính là lợi tức và tính thanh khoản. Lợi tức đầu tư (ROI) xác định doanh thu và lợi nhuận được tạo ra trong quá trình sở hữu. Trong khi đó, tính thanh khoản quyết định lợi nhuận của nhà đầu tư khi bất động sản được bán.
Bất động sản dễ thanh khoản là loại tài sản dễ mua bán theo giá thị trường. Mặt khác, các bất động sản kém thanh khoản là những tài sản khó bán và khó giao dịch với giá trị sụt giảm.
Tại sao cần phải xem xét tính thanh khoản trong đầu tư bất động sản? Làm thế nào để xác định tính thanh khoản của các khoản đầu tư bất động sản của mình? Hãy tìm kiếm câu trả lời trong bài viết này.
Tính thanh khoản trong bất động sản là gì?
Tính thanh khoản đề cập đến mức độ dễ dàng mà một tài sản có thể được giao dịch thành tiền. Tiền là tài sản có tính thanh khoản cao nhất vì nó có thể được giao dịch để đổi lấy các tài sản khác nhanh nhất. So với các hình thức đầu tư khác (cổ phiếu, trái phiếu,…), bất động sản chắc chắn có tính thanh khoản kém hơn. Điều này là do bất động sản đòi hỏi một số vốn cao hơn để đầu tư (trong trường hợp mua bất động sản) và trong một số trường hợp, quá trình bị kéo dài vì tìm người mua, thực hiện các nghĩa vụ pháp lý và hoàn tất việc bán.
Hơn nữa, bất động sản thường bị hạn chế ở vị trí hiện tại (bất động) và chịu sự biến động của thị trường. Tuy nhiên, mức độ thanh khoản nhất định của bất động sản đảm bảo rằng các nhà đầu tư kiên nhẫn sẽ kiếm được lợi nhuận sinh lời cao khi bất động sản tăng giá trong nhiều năm. bất động sản là hình thức đầu tư mang lại giá trị dài hạn.
Tính thanh khoản của bất động sản cũng phụ thuộc vào loại tài sản. Điều này có nghĩa là các loại tài sản khác nhau có tính thanh khoản khác nhau. Chẳng hạn, bất động sản nhà ở có tính thanh khoản cao hơn bất động sản thương mại vì chúng ít phí giao dịch hơn và ít bị ảnh hưởng bởi các tình huống thị trường bất lợi hơn. Mặt khác, một số bất động sản thương mại có thể có tính thanh khoản cao hơn so với một số bất động sản hạng sang. Do đó, rủi ro thanh khoản đi kèm với mỗi loại tài sản là khác nhau.
Tại sao bất động sản là tài sản kém thanh khoản?
bất động sản được coi là một dạng tài sản kém thanh khoản khi so sánh với các loại tài sản khác do những đặc thù của lĩnh vực và thị trường này. Dưới đây là hai lý do chính giải thích tại sao bất động sản tương đối kém thanh khoản.
Sự phổ biến của thị trường tư nhân trong bất động sản: Không giống như hầu hết các cổ phiếu, nhiều giao dịch bất động sản diễn ra trên các thị trường tư nhân trong khi cổ phiếu được giao dịch công khai trên các nền tảng trực tuyến. Các thị trường tư nhân được định giá “khi cần thiết” và thiếu tính minh bạch. Mặt khác, các thị trường công khai cập nhật giá cả thường xuyên và minh bạch hơn. Thị trường tư nhân thường khó tiếp cận hơn vì nhiều thị trường cần một mức độ danh tiếng hoặc xếp hạng nhất định. Điều này có nghĩa là người mua và nhà đầu tư thường phải khảo sát thị trường thích hợp, tiến hành thẩm định, kiểm tra tài sản tận nơi, tìm và liên hệ với các nhà môi giới bất động sản trước khi đầu tư. Điều này có thể khá tốn thời gian.
Thủ tục giao dịch và quá trình huy động vốn phức tạp: Các giao dịch bất động sản đòi hỏi nhiều bên tham gia và một lượng lớn thủ tục giấy tờ. Quá trình làm hồ sơ, huy động vốn và thực hiện thẩm định cần thiết có thể mất hàng tuần, khiến bất động sản khó có thể chuyển thành tiền mặt nhanh chóng. Ngoài ra, không thể phủ nhận rằng bất động sản rất tốn kém và cần một lượng vốn đáng kể khi đầu tư.
Các yếu tố xác định tính thanh khoản của bất động sản là gì?
Tính thanh khoản mỗi bất động sản trên thị trường được xác định bởi vị trí của bất động sản đó, tiện ích đi kèm, thời gian giao dịch, tình trạng thị trường và thời điểm bán. Do đó, rất khó để khái quát và đưa ra một phương pháp đánh giá tiêu chuẩn, tuy nhiên, dưới đây là một số điểm cần lưu ý khi xác định tính thanh khoản của một bất động sản tiềm năng.
Tìm kiếm vị trí thuận lợi: Vị trí của bất động sản là một yếu tố cực kỳ quan trọng. Hãy tìm kiếm một bất động sản ở vị trí đắc địa với đầy đủ các tiện ích cần thiết như trường học, văn phòng, bệnh viện, và các trung tâm thương mại gần đó. Hơn nữa, một khu vực an toàn với danh tiếng của nhà thầu xây dựng tốt là những yếu tố sẽ mang lại lợi thế cho chủ sở hữu khi cố gắng bán bất động sản.
Mua bất động sản chất lượng: Các đặc điểm của bản thân bất động sản đó ngoài vị trí cũng xác định khả năng thanh khoản của nó. Do đó, là một nhà đầu tư, bạn phải tìm kiếm bất động sản với chi phí hợp lý, tiện nghi phù hợp, tầm nhìn đẹp và thiết kế thuận tiện. Trong số tất cả các yếu tố, chi phí hợp lý là một điểm quan trọng cần xem xét, vì người mua tiềm năng quan tâm hơn đến việc mua các bất động sản cung cấp các tiện nghi hiện đại với mức giá phải chăng.
Thời gian giao dịch: Thời gian cần để xử lý giao dịch là một yếu tố quan trọng phải xem xét trước khi bán bất động sản tiềm năng của bạn. Xác định số lượng thủ tục giấy tờ, nghĩa vụ pháp lý và giá trị của giao dịch đối với bạn với tư cách là nhà đầu tư. Quy trình càng đơn giản, giao dịch càng nhanh và khoản đầu tư của bạn càng trở nên dễ thanh khoản hơn vì những người mua tiềm năng sẽ tìm kiếm các giao dịch không phức tạp.
Đánh giá chi phí liên quan: Trước khi hoàn tất giao dịch của bạn, hãy đánh giá các chi phí liên quan đến việc hoàn thành giao dịch (ví dụ: thuế, phí đăng ký, phí người môi giới,…) và chi phí chung liên quan đến việc bảo trì tài sản. Khi bạn hiểu các chi phí khác nhau liên quan, bạn sẽ có thể giải thích và liệt kê những chi phí tương tự cho những người mua tiềm năng trong tương lai và điều này sẽ tiết kiệm thời gian đáng kể. Hơn nữa, các bước liên quan đến giao dịch càng đơn giản thì càng nhanh chóng, do đó, hãy tìm kiếm các bất động sản có chi phí liên quan thấp hơn.
Luôn cập nhật xu hướng thị trường: Điều quan trọng là phải mua và bán tài sản của bạn trong điều kiện thị trường thuận lợi. Xu hướng thị trường có tính chu kỳ và trong khi bán bất động sản, bạn phải xem xét các xu hướng này để xác định thời điểm tốt nhất để bán. Tiến hành phân tích xu hướng thị trường bất động sản để xác định xem bất động sản mà bạn đang xem xét có nhu cầu cao hay không.
Hiểu được các yếu tố ảnh hưởng đến tính thanh khoản của tài sản và vị thế của tài sản đó trên thị trường có thể giúp bạn lên kế hoạch cho một chiến lược rút lui phù hợp. Do đó, điều quan trọng là phải hiểu rõ và xác định tính thanh khoản của một bất động sản tiềm năng trước khi bạn mua nó. Đầu tư vào bất động sản phù hợp với các yếu tố này không chỉ đảm bảo lợi nhuận ổn định mà còn giúp bạn dễ dàng bán tài sản hơn trong tương lai.
