Ở TP.HCM, mặt bằng bán lẻ tại các dự án nhà phố và khu vực trung tâm đang dần mất đi vị thế cạnh tranh so với các trung tâm thương mại. Trong khi các dãy nhà phố trống khách thuê xuất hiện ngày một nhiều, thì trung tâm thương mại vẫn duy trì tỷ lệ lấp đầy cao.
Mặt bằng nhà phố ế ẩm, trung tâm thương mại kín khách thuê
Cuối năm ngoái, sau khi dừng hoạt động cửa hàng cao cấp duy nhất tại căn nhà số 13 Hàn Thuyên (Hà Nội), Starbucks Việt Nam đã “hồi sinh” mô hình này tại khu trung tâm thương mại của Bitexco Financial Tower (TP.HCM) vào giữa tháng 4 vừa qua. Mặt bằng mới có diện tích 500 m2, chi phí thuê khoảng 150 USD/m2/tháng.
Trong dịp khai trương cửa hàng này, Starbucks cho biết sẽ mở thêm cửa hàng cao cấp thứ hai ở TP.HCM vào tháng 7 tới, tại vị trí trung tâm thành phố. Nhiều môi giới kháo nhau rằng, Starbucks có khả năng sẽ chọn thuê tại trung tâm thương mại Diamond Plaza.
Câu chuyện rời mặt bằng nhà phố, dịch chuyển vào trung tâm thương mại của Starbuck phản ánh một thực tế đang diễn ra trên thị trường bán lẻ hiện nay. Trong khi các trung tâm thương mại, khối đế duy trì tỷ lệ lấp đầy diện tích thuê ở mức cao, thì loại hình nhà phố lại rơi vào tình cảnh ế ẩm, đóng cửa vì không có khách thuê.
Báo cáo mới đây của JLL Việt Nam cho thấy, trong quý I/2025, các trung tâm thương mại trọng điểm (mặt bằng cao cấp) tại TP.HCM ghi nhận mức hấp thụ thuần 750 m2. Đây tiếp tục là điểm đến ưa thích của các thương hiệu quốc tế mới gia nhập thị trường, dẫn chứng là Vincom Đồng Khởi chuẩn bị chào đón OH!SOME – nhà bán lẻ đến từ Singapore.
Đồng thời, xu hướng tăng trưởng khách thuê thuộc mảng chăm sóc sức khỏe cũng khá nổi bật, thể hiện qua việc Face Wash Fox và M.Ai Centre khai trương chi nhánh mới tại Saigon Centre trong quý đầu năm nay.
Tại khu vực ngoài trung tâm, các thương hiệu thời trang – phong cách sống tiếp tục bành trướng mạnh mẽ, nổi bật là hoạt động khai trương cửa hàng Uniqlo tại Vincom Mega Mall Thảo Điền và Muji tại Aeon Tân Phú trong quý I/2025.
Ngoài ra, lĩnh vực nội thất và chăm sóc nhà cửa cũng xuất hiện các tên tuổi với nhu cầu mặt bằng lớn (600-2.000 m2), chẳng hạn thương hiệu Nitori từ Nhật Bản đã khai trương cửa hàng thứ hai ở TP.HCM tại Vincom Mega Mall Thảo Điền cũng trong quý vừa qua.
Báo cáo của Savills Việt Nam cho biết, trong quý I/2025, công suất mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại duy trì ở mức cao, đạt 94% – tăng 2% theo năm. Sự tăng trưởng công suất theo năm được thúc đẩy nhờ nhu cầu cao của các ngành F&B, giải trí, thiết bị gia dụng và nội thất, cùng mức hấp thụ tốt tại các dự án mới.
Trong đó, các dự án trung tâm thương mại mới như Thiso Mall Sala, Parc Mall, Vincom Mega Grand Park và Centre Mall Võ Văn Kiệt đều ra mắt với công suất bình quân đạt tối thiểu 70%.
Đáng chú ý, Centre Mall Võ Văn Kiệt (quận 6) dù mới khai trương nhưng công suất đạt tới 88%. Khách thuê lớn với diện tích thuê trên 500 m2/khách thuê chiếm hơn 1/3 diện tích cho thuê từ 4 nhóm khách chính: Giáo dục, sức khỏe, sắc đẹp, thiết bị gia dụng và nội thất.
Trong khi đó, diễn biến đang ngược lại với loại hình nhà phố. Thay vì chọn mở cửa hàng tại mặt tiền khu vực trung tâm thành phố, nhiều chủ kinh doanh có xu hướng dịch chuyển vào hẻm hoặc ra ngoại thành, khiến mặt bằng khu vực trung tâm bỏ trống ngày càng nhiều.
Ghi nhận thực tế cho thấy, dọc các tuyến đường trung tâm TP.HCM như Nguyễn Thị Minh Khai (quận 1, quận 3), Ba Tháng Hai (quận 10), Nguyễn Trãi (quận 5), Phan Xích Long (quận Phú Nhuận)…, các mặt bằng, nhà phố treo bảng cho thuê ngày càng nhiều, dù một số chủ nhà đã chấp nhận giảm giá để hút người thuê. Riêng nhóm mặt bằng vị trí kim cương (Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi…) vẫn rất khó thương lượng giá với chủ sở hữu.
Sau dịch, người dân quen dần với trải nghiệm mua sắm trực tuyến tiện lợi, tiết kiệm thời gian và chi phí. Đây là xu hướng mang tính dài hạn và ảnh hưởng mạnh tới nhu cầu thuê mặt bằng truyền thống.
Dữ liệu thống kê của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra rằng, trong những tháng đầu năm 2025, khi nhu cầu thuê giảm sút, nhiều chủ nhà bắt đầu chấp nhận hạ giá.
Phần lớn mặt bằng thuộc phân khúc bình dân, ở khu vực ngoại thành giá thuê đã giảm từ 10-15% cho các hợp đồng ký mới, tỷ lệ này ở khu vực trung tâm thành phố thấp hơn từ 15-20% so với các hợp đồng đã ký trước đó.
Còn theo Savills Việt Nam, tỷ lệ mặt bằng trống tại các tuyến phố mua sắm lớn vẫn ở mức cao, chưa phục hồi như giai đoạn trước dịch.
Giá thuê trung bình hiện giảm 10-20% so với trước dịch, dù chủ nhà đã tung ra nhiều ưu đãi như giữ nguyên giá thuê dài hạn, giãn lịch thanh toán, giảm tiền đặt cọc… Thực trạng bỏ trống mặt bằng vẫn phổ biến, ngay cả tại các vị trí đắc địa và từng được xem là “điểm vàng” bán lẻ của thành phố.
Trung tâm thương mại còn hưởng lợi dài
Theo số liệu của Chi cục Thống kê TP.HCM, trong 4 tháng đầu năm 2025, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng của Thành phố đạt 444.885 tỷ đồng, tăng 20% so với cùng kỳ năm trước.
Nhóm ngành bán lẻ hưởng lợi từ nhiều yếu tố hỗ trợ như lãi suất thấp, chính sách kích cầu, tiêu dùng nội địa tăng và xu hướng tiêu dùng thay đổi theo hướng bền vững, tiện lợi hơn.
Các trung tâm thương mại đang hưởng lợi từ sự phục hồi này của ngành bán lẻ khi hàng loạt thương hiệu mới lần đầu ra mắt đều chọn các trung tâm thương mại là điểm đến.
Nhu cầu thuê cao khiến giá chào thuê trung bình tại tầng trệt của các trung tâm thương mại trọng điểm ở khu trung tâm đạt mức 233,2 USD/m2/tháng trong quý I/2025, tăng 0,9% so với quý liền trước và tăng 2,3% so với cùng kỳ năm trước. Giá chào thuê khu ngoài trung tâm đạt 57,8 USD/m2/tháng, tăng 0,8% theo quý.
Tuy nhiên, theo đánh giá của JLL Việt Nam, so với cùng kỳ năm trước, giá chào thuê khu ngoài trung tâm ghi nhận mức tăng khiêm tốn chỉ 0,9% trong quý I/2025, chủ yếu do sự ra mắt của nguồn cung mới là trung tâm thương mại Parc Mall với giá thuê giai đoạn đầu hấp dẫn nhằm thu hút khách thuê.
Thêm vào đó, các chủ đầu tư hiện hữu vẫn cố gắng duy trì mức giá chào thuê cạnh tranh giữa bối cảnh kinh tế còn khó khăn và sự gia tăng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại khu vực này.
Bà Trang Lê – Giám đốc cấp cao Khối Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam cho hay, trong năm 2025, thị trường dự kiến đón nhận nguồn cung trung tâm thương mại trọng điểm Marina Central Tower thuộc dự án Grand Marina phát triển bởi Masterise, với diện tích thuê khoảng 13.000 m2. Về khách thuê, nhu cầu từ các nhà bán lẻ lớn trong lĩnh vực F&B, phong cách sống, chăm sóc sức khỏe và giải trí sẽ tiếp tục gia tăng và đa dạng hóa.
Thị trường bán lẻ TP.HCM dự báo duy trì đà tăng trưởng với giá chào thuê trung bình tăng nhẹ khoảng 2-3% theo năm. Tuy nhiên, sự tăng trưởng nguồn cung tại khu ngoài trung tâm trong năm qua và các biến động vĩ mô tiềm ẩn có thể sẽ tạo áp lực lên giá thuê trong ngắn và trung hạn.
Ngoài ra, Luật Phòng cháy chữa cháy 2024 với quy định chặt chẽ hơn có thể thúc đẩy khách thuê, đặc biệt thuộc ngành F&B, chuyển từ nhà phố sang trung tâm thương mại.
Lý do bởi hệ thống phòng cháy chữa cháy tiên tiến tại các trung tâm thương mại đáp ứng tốt hơn các tiêu chuẩn mới và điều này sẽ có tác động tích cực đến nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại.
Còn theo đánh giá của bà Cao Thị Thanh Hương – Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM, sự tăng trưởng của mặt bằng bán lẻ trung tâm thương mại bắt nguồn từ thay đổi căn bản trong hành vi tiêu dùng.
Sau dịch, người dân quen dần với trải nghiệm mua sắm trực tuyến tiện lợi, tiết kiệm thời gian và chi phí. Đây là xu hướng mang tính dài hạn và ảnh hưởng mạnh tới nhu cầu thuê mặt bằng truyền thống.
Ngoài ra, sự khác biệt về cơ chế vận hành cũng là nguyên nhân khiến các nhãn hàng nghiêng về lựa chọn trung tâm thương mại hơn là nhà phố.
Nếu như mặt bằng nhà phố thiếu sự quản lý chuyên nghiệp, giá thuê thất thường, thì trung tâm thương mại lại có hệ thống điều hành bài bản, giá cả minh bạch, lượng khách ổn định và có khả năng tạo dựng hình ảnh thương hiệu hiệu quả hơn.
Một lợi thế lớn khác của trung tâm thương mại là khả năng tăng cường độ nhận diện thương hiệu. Ngay cả khi doanh thu không tăng mạnh, việc hiện diện tại các trung tâm thương mại lớn giúp thương hiệu dễ dàng tiếp cận khách hàng tiềm năng thông qua lượng người qua lại đông đúc – một hình thức “mua sắm qua cửa kính” mang lại hiệu ứng tiếp thị tự nhiên.
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm :
Thông tin được cung cấp chỉ mang tính chất thông tin chung, CafeL.xyz không đưa ra bất kỳ tuyên bố hoặc bảo đảm nào liên quan đến thông tin, bao gồm nhưng không giới hạn bất kỳ sự tuyên bố hoặc bảo đảm về tính thích hợp cho bất kỳ mục đích cụ thể nào của thông tin theo phạm vi cho phép tối đa của pháp luật. CafeL.xyz chỉ cung cấp thông tin này như một kênh tham khảo thêm dành cho các độc giả!
