Ông Marc Townsend – Arcadia Consulting Vietnam cho rằng thị trường hiện nay đang bước vào một chu kỳ mới và đây chỉ mới là sự khởi đầu của những triển vọng tích cực.
Dựa trên kinh nghiệm ở thị trường Việt Nam từ năm 1999 và theo dõi sát thị trường bất động sản kể từ năm 2002, vị chuyên gia cho rằng nếu giá bất động sản tăng và lợi suất suy giảm sẽ không mang lại kết quả tốt đẹp.
Đừng để lặp lại sai lầm
Ông Marc Townsend cho biết, thời gian qua, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành nhiều chính sách mới để kiểm soát rủi ro đối với nền kinh tế nói chung và điều này đã tác động mạnh mẽ đến lĩnh vực bất động sản, bao gồm đợt khủng hoảng trái phiếu bất động sản vừa qua.
Quỹ đất lớn chưa được sử dụng và tồn kho căn hộ, biệt thự, cùng với kết quả kinh doanh kém từ năm 2019 đang đè nặng lên dòng tiền của các nhà phát triển. Ông Marc Townsend đặt vấn đề: “Tại sao bạn lại khởi động một dự án mới khi bạn không thể bán dự án mà bạn đang có? Dường như các nhà phát triển đang tư duy lỗi thời về bán hàng và tiếp thị”.
Vị chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản đã trải qua thời kỳ hoàng kim và có thể lại mắc phải sai lầm tương tự “Rõ ràng các nhà phát triển có thể tự đưa ra giá bán đối với giỏ hàng mới. Tuy nhiên, một điều cực kỳ quan trọng là nếu những nhà phát triển này không thay đổi chính sách bán hàng, không thay đổi về các điều kiện thanh toán thì chẳng có khách hàng nào sẽ đến với họ”.
Theo ông Marc Townsend, thực tế các nhà phát triển hiện nay không thể thực hiện các đợt mở bán lớn vào những ngày cuối tuần với số lượng giao dịch thành công 500 căn như trước đây. Trong môi trường lãi suất cao, nhà đầu tư đã thận trọng hơn, số lượng giao dịch tại Việt Nam đã giảm 50-60%.
Tuy nhiên, ở góc nhìn tích cực hơn, vị chuyên gia cũng cho rằng thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn đó, chính thức bước vào một chu kỳ mới và đây chỉ mới là sự khởi đầu của những triển vọng tích cực. Nền tảng của thị trường là nhu cầu dài hạn bền vững.
Giá nhà thứ cấp sẽ tiếp tục tái cân bằng
Theo ông Marc Townsend, khi xem xét mức độ phải chăng của giá nhà, chúng ta luôn luôn nhìn vào thu nhập. Hiện giá bất động sản trên thị trường thứ cấp đã giảm đáng kể 20%, 30%, thậm chí 40%, giá nhà ở thứ cấp sẽ tiếp tục tái cân bằng.
“Giá nhà ở thứ cấp sẽ giảm xuống trước khi tăng lại vào giữa năm 2024 và đây là thời điểm tốt nhất để mua bất động sản trong vòng 6-7 năm qua, kể từ khi có sự thay đổi về quy định sở hữu nước ngoài vào tháng 7/2016” – chuyên gia Arcadia Consulting Vietnam nhận định.
Đặc biệt, ông nhận định rằng thị trường bất động sản vận động theo chu kỳ và thị trường hiện nay đang chứng kiến một chu kỳ đi lên khi thanh khoản đang bắt đầu. Một số chủ đầu tư đã áp dụng chính sách bán hàng mới phù hợp với khả năng chi trả của người dân hơn ví dụ như đóng băng lãi suất trong 8 năm để hạn chế rủi ro về lãi suất đối với người mua.
Với sự rõ ràng hơn về chính sách của Việt Nam và triển vọng kinh tế được cải thiện, tâm lý nhà đầu tư dự kiến sẽ phục hồi. Cơ hội đang ngày càng tăng cho nhà đầu tư khai thác các loại tài sản thay thế như ký túc xá sinh viên, trung tâm dữ liệu và viện dưỡng lão.
Ông Townsend nhận xét: “Tâm lý đầu tư toàn cầu đã, đang và sẽ tiếp tục chuyển dịch theo hướng thuận lợi cho Việt Nam. Các yếu tố chính thúc đẩy nhu cầu nhà ở tại Việt Nam trong 5 thập kỷ tới sẽ là nhân khẩu học, đô thị hóa và khả năng chi trả. Các nhà phát triển mạnh nhất sẽ tồn tại và thậm chí còn nhận thấy nhu cầu mạnh mẽ ở những lần ra mắt gần đây. Nhưng tất cả hoạt động này sẽ chuyển sang các lĩnh vực khác và chúng tôi hy vọng sẽ sớm thấy được những “chồi xanh” ở một số lĩnh vực thay thế này như trung tâm dữ liệu và nhà ở dành cho người cao tuổi”.
